Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 
- не согласен с размером выкупной цены либо с другими
условиями выкупа помещения;
б) может подать указанный иск не позднее (хотя раньше -
может) двух календарных лет с момента направления собственнику жилого помещения
письменного уведомления о том, что принято решение об изъятии жилого помещения,
и о дате государственной регистрации такого решения.
Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) лишь Правительство РФ вправе
установить порядок признания многоквартирных домов аварийными. Госорганы
субъектов РФ не вправе регулировать данный вопрос.
2) если многоквартирный дом признан (в установленном
порядке) аварийным и подлежащим сносу, то:
а) решение об этом является основанием для предъявления
собственникам указанного дома требования о сносе этого жилого дома. Данное
требование вправе предъявить госорган (ОМСУ), принявший решение о признании
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В требовании назначается
разумный срок для сноса (исходя из состояния дома, технической возможности
сноса, необходимости учета инвентарных, противопожарных, экологических и тому подобных
правил);
б) собственник(и) многоквартирного дома обязан в
указанный срок осуществить снос дома. В противном случае изъятию подлежат:
- земельный участок, на котором расположен этот
многоквартирный дом. Такое изъятие осуществляется в соответствии со ст. 279-283
ГК;
- жилые помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (за
исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальным образованиям). Такое
изъятие осуществляется в общем порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32.
Как и ГК РФ, Кодекс исходит из
необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита
жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или
муниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если собственник не согласен с решениями
об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто
соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то
орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче
такого согласия. В подобных случаях указанный орган вправе совершить только
одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного
участка и (или) жилого помещения. Для указанного требования предусмотрен
сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику
соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК
РФ, ст. 32 Кодекса). Дальнейшее решение данного вопроса относится к
исключительной компетенции суда.
Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для
защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к
числу достоинств Кодекса: она удачно "синхронизирована" с положениями
ГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного
усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом
последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных
отношений.
2.3 Пользование жилыми помещениями,
предоставленными по завещательному отказу и на основании договора пожизненного
содержания с иждивением
Новеллой Жилищного Кодекса является
установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями,
предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ
завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких
наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо
обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц
(отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой
обязанности.
Предметом завещательного отказа может быть передача
отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в
пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю
входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для
отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него
определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу
отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, к
которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель
может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого
лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной
частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138
ГК РФ.
В ст. 33 Кодекс установил, что в такой ситуации
отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником
(собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использования
помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По
общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока,
установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за
собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него
на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду
случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал
членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное
вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.
Согласно ч. 2 ст. 33 Кодекса,
дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по
завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения
ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым
помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными
собственником и гражданином. Основные правила солидарной ответственности были
рассмотрены выше.
На основании ч. 3 ст. 33 Кодекса
гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному
отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым
помещением, возникающего из завещательного отказа.
Право пользования гражданина, проживающего в жилом
помещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого
гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого
помещения в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним". Такая регистрация не является
обязательной и производится на основании заявления отказополучателя. Однако эта
регистрация осуществляется прежде всего в интересах последнего, поскольку в том
случае, если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное
жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на
период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или
его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе
права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу
право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу,
сохраняет силу.
Государственная регистрация ограничений (обременений)
права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по
инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. К заявлению
о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые
для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и
документами о правах на недвижимое имущество должен быть представлен документ
об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ,
удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того,
нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 13,
16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним").
Введены юридические гарантии
пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании
договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Напомним, что
речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получатель
ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный
участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который
обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или)
указанного им третьего лица (лиц) (см. ст. 601 ГК РФ). К такому договору
применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено
специальными положениями § 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании с
иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению
содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище,
питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и
уход за ним.
Кодекс установил общее правило, согласно которому
получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на
рассмотренных выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 Кодекса для
отказополучателей. Исключения из данного правила могут быть установлены только
договором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре это
не сделано, то действует указанное правило Кодекса.
2.4 Выселение
Выселение граждан, право пользования жилым помещением
которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым
помещением, производится исключительно по решению суда (ст. 35 Кодекса).
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым
помещением по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими федеральными
законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан
освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если
такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого
помещения, не освобождает указанное жилое помещение, то он подлежит выселению
по требованию собственника на основании решения суда.
Как правило, основанием прекращения права пользования
жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было
предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием
прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения
дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
Согласно ст. 75 ФЗ от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ
"Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный
судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении
гражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем
принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает гражданина о
дне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного о
дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного
документа.
Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в
исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества,
домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться
освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в
необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной
описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях
обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на последнего
понесенных расходов. Хранение такого имущества осуществляется в течение трех
лет. По истечении указанного срока находящееся на хранении имущество
реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества.
Средства от реализации имущества направляются в федеральный бюджет.
Исполнение исполнительного документа о выселении
гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.
Если гражданин, пользующийся жилым помещением на
основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 Кодекса, или
на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по
назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или
бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то
собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о
необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой
разрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправе
назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого
помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника
жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей,
использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не
проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого
помещения подлежит выселению на основании решения суда.
Глава III. Общее имущество
собственников помещений многоквартирного дома
3.1 Право собственности на общее имущество в
многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности
Правовой режим общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме определяется статьями главы 6 Кодекса. Большинство
установленных в них положений являются новыми: соответствующие правила
отсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных норм (например,
ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ (01.01.1995 г.) были
урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном
доме (ст. 289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290),
предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья)
для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и
общим имуществом (ст. 291).
Необходимо обратить внимание на то, что отношения
собственности регулируются статьями главы 6 Кодекса только применительно к
такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный
дом. Напомним, что основные права и обязанности собственника жилого помещения
предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК
РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его
назначением (ст. 30 Кодекса).
Кодекс не содержит нормативного определения понятия
"многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует
исходить из того, что многоквартирный дом это - вид жилого дома. Следовательно,
к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Кодекса.
Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим
его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной
семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного
дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и
нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических
лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие
части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности
собственников указанных выше помещений.
Общим имуществом собственников помещений в
многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное,
обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе
межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме
оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный
участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного
законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект
состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений,
предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним,
тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и
нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной
собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а
вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных
субъектов.
Появление в результате преобразования
жилищных отношений значительного числа участников права общей долевой
собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической
наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема
регламентации и реализации принадлежащих сособственникам прав.
Традиционно в цивилистической литературе содержание права
общей долевой собственности раскрывается через принадлежащие сособственнику
правомочия, которые рассматриваются применительно ко всему общему имуществу и
относительно доли сособственника. В указанном аспекте также формулируются нормы
ГК РФ, определяющие правомочия сособственников. Так, например, ст. 246 ГК РФ
четко разграничивает отношения, связанные с распоряжением общим имуществом, и
отношения, связанные с распоряжением сособственниками своими долями.
Считается общепризнанным, что главную роль играют
правомочия сособственников в отношении всего общего имущества. Так же, как и
при односубъектной собственности, к числу правомочий сособственников относят
правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, несмотря на то что
используется привычная для права собственности "триада",
множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности
обусловливает определенную специфику осуществления указанных правомочий. Для
общей долевой собственности характерно наличие двух моментов: во-первых,
появляется элемент управления общим имуществом, выражающийся в необходимости
согласования при определении порядка владения и пользования, и, во-вторых,
осуществление сособственниками правомочий владения и пользования общим
имуществом связано с размером принадлежащей сособственнику доли в праве
собственности. Что же касается распоряжения, то размер доли здесь
принципиального значения, как правило, не имеет. Важен факт получения согласия
сособственника на совершение сделки по распоряжению общим жилым помещением.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|
|
