Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Судебная практика свидетельствует об остроте проблемы. Так, администрация Санкт-Петербурга, заключая в 1996 - 1998 гг. инвестиционные договоры о реконструкции чердаков жилых домов в мансардные помещения с последующей передачей последних в собственность инвесторов, сочла ненужным согласование условий инвестиционного договора с собственниками квартир как с сособственниками общего имущества дома. Ее руководители ошибочно полагали, что: 1) чердачное пространство, используемое для создания мансардного этажа, не может быть отнесено к объектам общей долевой собственности, не входит в состав общего имущества дома и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может производиться и без согласования с иными сособственниками; 2) в силу договоров приватизации на праве собственности гражданам принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество дома, так как доля не определена и право собственности на данное имущество не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По заявлению жильцов этих домов соответствующие распоряжения мэра Санкт-Петербурга были признаны недействительными, как противоречащие закону.

На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности".

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

- сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16).

Введено понятие "жилое помещение" (ст. 15). Это - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральными законами.

Установление санитарных правил и норм регулируются специальным законодательством, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. "О техническом регулировании". Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Согласно постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 г. N 4 со дня вступления в силу ФЗ "О техническом регулировании" впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные действующими национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению в части, обеспечивающей достижение целей законодательства Российской Федерации о техническом регулировании. Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 г. N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

1.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования

В ст. 17 Жилищного Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично. Во-первых, само содержание понятия "жилое помещение" предполагает, что жилым может являться только такое помещение, в котором граждане могут проживать постоянно. Во-вторых, фактически проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому Кодексом введена еще одна новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иные требования законодательства.

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты.

В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следует полагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др..

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

1.3 Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

В соответствии с Международным Пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 3 Кодекса никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Обратим внимание, что понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Под жилищем в контексте ст. 3 Кодекса следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 Кодекса, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами. Данная норма новеллой не является, поскольку соответствующие правила содержались в ч. 4 ст. 10 ЖК 1983 г.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.

1.4 Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

В ст. 10 Кодекс по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

27.10.93 между акционерным обществом "Издательство "Сенгилей" и сельскохозяйственным кооперативом (СХК) "Урожай" был заключен контракт N 33, согласно которому по окончании строительства издательством "Сенгилей" жилого дома N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе СХК "Урожай" приобретает право на получение в собственность нежилых помещений, расположенных на первом этаже дома в указанных контрактом позициях . При этом кооператив "Урожай", как держатель контракта, в соответствии с Положением "Условия выполнения контрактов", "Сенгилей" обязан внести первоначальный взнос в размере 33000 руб. и дополнительно, один раз в два месяца, по письменному уведомлению издательства "Сенгилей" вносить на его расчетный счет денежные средства в соответствии со сметными расходами на строительство, а также на покрытие расходов, связанных с удорожанием строительства (л.д. 5, 7 - 9).

В тот же день стороны заключили еще два контракта. По контракту N 34, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 8500 руб., а также то, что кооператив "Урожай" на тех же условиях приобретает право на получение в собственность нежилых помещений на первом этаже того же дома в позициях, указанных этим контрактом (л.д. 11), а по контракту N 35, которым предусмотрен первоначальный взнос в размере 11182000 руб., кооператив "Урожай" на тех же условиях приобретает право на получение в собственность двух двухкомнатных и двух трехкомнатных квартир на втором этаже указанного дома (л.д. 12).

Общая сумма первоначальных взносов по контрактам N 33, 34 и 35, составляющая 52682 руб., платежным поручением от 24.12.93 N 167 перечислена СХК "Урожай" на расчетный счет АОЗТ "Издательство "Сенгилей" (л.д. 24).

В течение 1994 г. СХК "Урожай" на строительство дома по письменным уведомлениям застройщика внесено еще 22709353 руб.

29.09.95 АОЗТ "Издательство "Сенгилей" заключило с дочерним обществом с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Дом" (ДООО ИСК "Дом"), являвшимся одним из участников долевого строительства дома N 96 по ул. Пирогова в г. Ставрополе, дополнительное соглашение к договору о совместной деятельности от 28.05.95, в соответствии с которым издательство передало дочернему обществу все права застройщика этого дома.

По соглашению от 17.10.95 СХК "Урожай", на основании решения общего собрания членов кооператива, передал свои права требования по контрактам N 33, 34 и 35 с АОЗТ "Издательство "Сенгилей" Л. (л.д. 137, 138).

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 5 марта 2002 г. признаны недействительными договор долевого участия в строительстве жилого дома N 96 по ул. Пирогова от 20.09.2000 N 197, заключенный ДООО ИСК "Дом" с Л.Т.И., с условием передачи в собственность Л.Т.И. трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м, и жилищный контракт на участие в строительстве этого же дома от 23.02.96 N 6, заключенный ДООО ИСК "Дом" с Л., с условием передачи в собственность Л.Ф.Г. трехкомнатной квартиры площадью 79,2 кв. м; признана незаконной ч. 2 п. 6 дополнительного соглашения от 29.09.95 к договору от 28.05.95 N 2, заключенному ДООО ИСК "Дом" с АОЗТ "Издательство "Сенгилей"; за Л. признано право собственности на нежилые помещения общей площадью 259,5 кв. м и на квартиры общей площадью 503,26 кв. м в доме N 96 по ул. Пирогова. Этим же решением суд обязал ДООО ИСК "Дом" передать в собственность Л. указанные помещения общей площадью 762,76 кв. м.

Разрешая дело в указанной части, суд исходил из наличия между истцом и ДООО ИСК "Дом" договорных отношений, основанных на передаче всех прав и обязанностей АОЗТ "Издательство "Сенгилей", с которым состоял в договорных отношениях СХК "Урожай", компании "Дом", и переуступки Л.Ф.Г. кооперативом "Урожай" права требования по контрактам N 33, 34 и 35 от 27.10.93 с АОЗТ "Издательство "Сенгилей". Судом также указано, что СХК "Урожай", уплатив АОЗТ 75391353 руб., полностью выполнил свои обязательства по указанным контрактам, в связи с чем Л.Ф.Г. имеет право на получение всего объема предмета контрактов от ДООО ИСК "Дом".

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10