Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Часть 3 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации предусматривает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. В том случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей возникли алиментные обязательства в отношении его, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.

Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Исходя из изложенного, в том случае если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ.

Статья 127 ЖК РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, которая регулирует отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.

Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, что по общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует в настоящее время, применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения.

Исходя из изложенного положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственников жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данное обстоятельство имеет существенное значение для регулирования отношений, складывающихся в так называемый переходный период от применения ЖК РСФСР к ЖК РФ.

Часть 4 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая в том числе и основания, которые предусмотрены в указанной статье. При этом суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением таким бывшим членом семьи. Данный вопрос (порядок пользования помещением бывшим членом семьи) определяется собственником исходя из общих требований, предъявляемых к жилым помещениям.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением.

Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.

Из части 5 статьи 31 ЖК РФ следует, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Вместе с тем следует отметить, что правило о прекращении пользования помещением в случае, установленном частью 4 статьи 31 ЖК РФ, не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Следует несколько подробнее остановиться на солидарной ответственности, которую несут дееспособные члены семьи с собственником. Она возникает, как правило, при неделимости предмета обязательства. При солидарной обязанности (ответственности) должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствии со статьей 324 ГК РФ в случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

При этом по общему правилу должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого, а неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.

Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием прекращения права собственности на принадлежащее ему жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

2.2 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка

До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 Кодекса.

Анализ ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации показывает, что она подлежит применению в той мере, в какой происходит изъятие земельного участка (на котором расположен жилой дом, иное жилое помещение) для государственных или муниципальных нужд. При этом следует учитывать правила ст. 279-283 ГК о том, что:

1) земельный участок может быть изъят у собственника (и этого участка, и расположенного на нем жилого помещения) для таких нужд по общему правилу только путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Госорганы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, устанавливать порядок подготовки и принятия этих решений, определяются федеральным земельным законодательством.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение госоргана об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается только с согласия собственника;

2) плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, госорган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного выше;

3) собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Кроме того, нужно учитывать ряд важных обстоятельств:

а) в случаях когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренными в ст. 279-282 ГК[29];

б) круг госорганов РФ и госорганов субъектов РФ, которые вправе принять решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, следует определять исходя из норм ст. 9-11 ЗК, а также ст. 6 Закона об обороте сельхозземель[30]. В настоящее время этот вопрос разрешается Правительством РФ, Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной регистрационной службой и их территориальными подразделениями.

Жилое помещение (в соответствии с ч. 1-5 ст. 32) может быть изъято у собственника:

1) только в связи с изъятием земельного участка (на котором оно расположено) для государственных или муниципальных нужд. Иначе говоря, если земельный участок не изымается, то и изъятие жилого помещения не допускается;

2) только путем выкупа (иначе говоря, безвозмездное изъятие помещения для государственных или муниципальных нужд не допускается). При этом:

а) необходимо по общему участку осуществить выкуп всего жилого помещения. Лишь с письменного согласия собственника жилого помещения допускается выкуп его части;

б) выкуп жилого помещения осуществляется за счет средств либо казны РФ, либо казны субъекта РФ, либо за счет муниципальных средств. В практике возник вопрос: могут ли осуществить выкуп жилого помещения несколько муниципальных образований? На этот вопрос следует дать утвердительный ответ: правила ст. 32 этому не препятствуют;

3) только на основании решения об изъятии. Нужно учесть, что решение об изъятии жилого помещения принимается тем госорганом или ОМСУ, который принял решение об изъятии земельного участка. Это решение обязательно подлежит государственной регистрации в органе Росрегистрации (по месту нахождения жилого помещения);

4) только после предварительного уведомления собственника жилого помещения. Дело в том, что не позднее (раньше - можно) чем за один календарный год до фактического изъятия жилого помещения его собственник должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии помещения. В этом уведомлении собственнику сообщаются сведения о принятом решении об изъятии жилого помещения (дата принятия, номер решения, орган, принявший это решение, и т.п.), а также дата государственной регистрации этого решения. Кроме того, сообщается и дата изъятия помещения;

5) в виде исключения - и до истечения годичного срока, указанного выше. Однако это возможно лишь на основании письменного согласия собственника помещения.

Жилое помещение может быть использовано собственником, несмотря на то что решение об изъятии помещения уже было зарегистрировано в органе Росрегистрации (вплоть до достижения соглашения с собственником или до вступления в законную силу решения суда о выкупе жилого помещения). При этом собственник:

а) вправе по-прежнему владеть, пользоваться и даже распоряжаться помещением по своему усмотрению. Главное, чтобы не было нарушено его назначение;

б) может производить затраты (например, на текущий ремонт, на замену оборудования водоснабжения, канализации и т.п.), обеспечивающие использование жилого помещения по назначению;

в) несет риск отнесения на его счет затрат и убытков (связанных с тем, что в период после получения уведомления о предстоящем выкупе он осуществил в жилое помещение значительные вложения с целью значительно увеличить стоимость жилого помещения, например произвел так называемый евроремонт, заменил все сантехническое оборудование, сделал капитальный ремонт жилого дома и т.д.) при определении выкупной цены жилого помещения. Данная мера направлена на предотвращение возможных злоупотреблений в процессе изъятия жилого помещения.

Выкупная цена помещения, подлежащего изъятию у собственника:

1) определяется в соответствии с письменным соглашением с собственником жилого помещения. В соглашении, в частности, указываются срок выплаты выкупной цены, обязательства РФ (или субъекта РФ, муниципального образования) уплатить выкупную цену, порядок передачи выкупной цены собственнику и другие условия;

2) включает рыночную стоимость жилого помещения. В практике возник вопрос: нормами какого закона (ст. 40 НК или ст. 424 ГК) необходимо руководствоваться при определении рыночной цены помещения? При ответе на этот вопрос следует иметь в виду, что:

а) нормы ст. 40[31] НК подлежат применению лишь при определении рыночной стоимости жилого помещения для целей налогообложения;

б) в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 424 ГК о том, что цену жилого помещения (изымаемого у собственника) следует определять исходя из сложившейся в данной местности цены, которая при сравнимых обстоятельствах (например, одинаковая площадь помещения, аналогичный жилой дом и т.д.) обычно взимается при реализации такого же жилого помещения;

3) учитывает также необходимость возмещения всех убытков (они определяются в соответствии со ст. 15, 363 ГК), причиненных собственнику жилого помещения и связанных с его изъятием. При этом в ч. 7 ст. 32 перечень таких убытков (связанных с переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение и др.) изложен неисчерпывающим образом: в состав таких убытков могут быть включены и иные фактические убытки, которые возникают в связи с изъятием жилого помещения (в том числе и упущенная выгода).

Согласно диспозитивным нормам (т.е. они лишь дают право, но не обязывают):

1) ч. 8 ст. 32 собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено (взамен изымаемого) другое жилое помещение. При этом:

а) предоставление другого жилого помещения допускается лишь с письменного согласия собственника изымаемого помещения;

б) стоимость предоставляемого жилого помещения подлежит зачету в выкупную цену изымаемого жилого помещения;

2) ч. 9 ст. 32 принявший решение об изъятии жилого помещения госорган или ОМСУ:

а) вправе подать иск в суд (по месту нахождения жилого помещения) о выкупе жилого помещения. Такой иск может быть подан, если собственник жилого помещения:

- вообще не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения (независимо от причин такого несогласия, например, в связи с тем, что жилой дом дорог ему как память);

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10