Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ФЕДЕРАЛЬНОЕ
АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
СТАВРОПОЛЬСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕЕНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ЮРИДИЧЕСКИЙ
ФАКУЛЬТЕТ
КАФЕДРА
ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА
Утверждена приказом
по университету
от № «_____»_________2006г.
Допущена к защите
Зав.кафедрой
гражданского
права и процесса,
д.ю.н.,
профессор С.Н.
Медведев
Выпускная
квалификационная работа
«Право
собственности и другие вещные права на жилые помещения»
Выполнил:
Геч Татьяна Васильевна
экстерн специальности юриспруденция
Дата защиты:
«________»______________2006г.
Научный руководитель: Терещенко Елена Анатольевна
к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса
Оценка____________
Ставрополь, 2006
г.
Содержание
Введение
Глава
I. Жилые помещения как объекты прав
1.1
Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений
1.2
Назначение жилого помещения и пределы его использования
1.3
Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
1.4
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Глава
II. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в
принадлежащем ему помещении
2.1
Права и обязанности
2.2
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного
участка
2.3
Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу и на
основании договора пожизненного содержания с иждивением
2.4
Выселение
Глава
III. Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома
3.1
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доли в праве
общей собственности
3.2
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
3.3
Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной
квартире. Доли в праве общей собственности
Заключение
Библиографический
список
Введение
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских
прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти
всех граждан и юридических лиц.
В отечественном законодательстве уделяется значительное
внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества.
С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного
кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости.
Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна
следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна
сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом,
Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные
правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью:
зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями. В 2005 г. вступили в
силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные
законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов",
иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение
прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения
задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования
приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам "Об
ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним". Проведена административная реформа органов
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового
и технического учета недвижимости.
Сегодня, когда вхождение нового ЖК в состав российского
законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого
внимательного анализа в различных аспектах.
Отсутствие единообразной судебной практики по спорам,
вытекающим из жилищных правоотношений, приводит к различным схемам
мошенничества со стороны недобросовестных продавцов.
Как и ЖК 1983 г., новый Кодекс содержит раздел I
"Общие положения". Однако его содержание радикальным образом
отличается от содержания соответствующего раздела ЖК 1983 г. Это вполне
объяснимо. За время, прошедшее после введения в действие прежнего кодекса
(1.01.1984 г.) в России принципиально изменилась вся система общественных
отношений, стало иным государственно-правовое устройство. ЖК 1983 г. безнадежно
устарел и избирательное применение его норм было возможно только в системной
связи с Законом РФ от 24.12.1992 г. "Об основах федеральной жилищной
политики". При этом ряд норм ЖК 1983 г. постановлениями Конституционного
Суда РФ был признан не соответствующим новой Конституции РФ (например, ч. 1 ст.
54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60).
К основным началам жилищного законодательства относятся:
необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность,
неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость
беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты
и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и
использования жилых помещений по назначению, признание в качестве общего
правила равенства участников жилищных отношений. При этом жилищные права Кодекс
определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным
законодательством, а жилищные отношения - как отношения (общественные
отношения), регулируемые жилищным законодательством.
Закреплено право граждан на свободное установление и
реализацию их жилищных прав на основе жилищного законодательства и (или)
договора.
Целью данной выпускной квалификационной работы было
исследование правоотношения собственности и других вещных прав на жилые
помещения. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1.осуществить анализ основных принципов и системы
жилищного законодательства,
2. определить понятия: жилищные отношения, объекты
жилищных прав, жилищный фонд,
3. рассмотреть порядок перевода жилого помещения в
нежилое и нежилого помещения в жилое помещение, правила переустройства и
перепланировки жилого помещения;
4. определить виды объектов жилищных прав, понятие жилого
помещения, его назначение и пределы использования, общие правила
государственной регистрации прав на жилые помещения.
Глава I. Жилые помещения как объекты прав
1.1 Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений
Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как,
впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает, фактически,
рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме. Как пишет В.И. Сенчищев,
"важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то
правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу
позитивного права и который воплощается в субъективных правах и
обязанностях"[1].
Таким образом, выделение в классификации объектов права собственности жилого
помещения имеет смысл лишь в том случае, если имеются значимые с позиции
правового режима особенности.
В доктрине к числу объектов права собственности
традиционно относят вещи (предметы материального мира), ограниченные в
пространстве.
В мире существует большое разнообразие материальных
объектов в зависимости от их физических свойств. Физические характеристики
жилого помещения позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено
также и иное имущество.
Несмотря на то что в тексте данной статьи, определяющей
понятие недвижимого имущества, жилые помещения прямо не названы, ряд других
статей ГК содержат прямое указание на это. Так, можно в качестве примера привести
статью 549 ГК РФ. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется
на прямо указанном законодателем признаке - прочная связь объекта с землей и
невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
В литературе указанный признак как единственный критерий
отнесения объекта к недвижимости не раз подвергался сомнению и справедливой
критике. Так, И.В. Козлова пишет: "В силу оценочного характера данного
критерия абсолютно точное и ординарное решение вопроса о прочной связи объекта
с землей невозможно. Перенос жилого дома по требованию собственника на вновь
отведенный земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не
превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности его связи
с землей"[2]. По мнению Н.А.
Сыродоева, современные технические достижения позволяют перемещать даже
монументальные здания на значительное расстояние не только без несоразмерного,
но и без всякого ущерба их назначению[3].
В связи с этим делается вывод о том, что наиболее предпочтительной является
формулировка Основ гражданского законодательства 1991 года, относящая к
недвижимости "земельные участки и все, что прочно с ними связано".
Мы полагаем, следует согласиться с тем, что вопрос о
прочности и связи строения с землей не может быть категорично признан
единственным критерием разграничения движимых и недвижимых вещей. Однако вряд
ли стоит полностью отвергать предложенный законодателем признак, который
конкретизирует понятие прочности и указывает на значимые с точки зрения оборота
свойства - сохранение назначения имущества. Вместе с тем нельзя не обратить
внимания на то, что прочность связи имущества с земельным участком помимо
физических качеств имеет еще важную с точки зрения правового регулирования
оборота стоимостную характеристику. В связи с этим, даже если и возможно с
помощью современных технических средств и способов перемещение объекта без
несоразмерного ущерба его назначению, это влечет значительные расходы для лиц,
желающих осуществить это мероприятие. Ввиду этого представляется необходимым
дополнить предложенное самим законодателем толкование понятия прочности связи
имущества с землей указанием на значительные расходы.
Возможно, в будущем перемещение объектов, расположенных
на земельных участках (здания и сооружения), не будет сложным с технической
точки зрения и не будет приводить к значительным расходам. Однако при
современном уровне развития технических возможностей стоимостные показатели
этого процесса продолжают оставаться существенным фактором и активно влияют на
сложившийся порядок взаимоотношений между людьми и на оборот данного имущества.
Важным последствием признания жилого помещения недвижимым
имуществом является установление государственной регистрации возникновения,
изменения и прекращения вещных прав на него. Как справедливо замечает О.М.
Козырь, "недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество,
отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими
признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве
недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть
установлено право собственности и иные вещные права. А для возникновения таких
прав необходима соответствующая государственная регистрация"[4].
В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого
имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и
расположенный под ним земельный участок.
В дореволюционной России эта проблема решалась следующим
образом. "При принадлежности земли и строительного материала различным
лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как
главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи).
Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо
только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без
нарушения сущности. Возможны два случая: а) собственник земли застраивает ее
чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же
право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием
земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан
возместить стоимость последнего и все причиненные убытки; б) собственник
материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения
принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается
собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет
без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на
строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала.
Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику
материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно
сделать с удобством и без ущерба для земельного участка (ст. 611). Когда же
такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала
добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не
достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание
приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности
вознаграждения (ст. 611). В противном случае собственник материала приобретает
право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько
увеличилась ценность застроенной земли"[5].
В советский период коренным образом изменилась правовая
ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как
известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим
законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции
"главная вещь и принадлежность".
В настоящее время в связи с ликвидацией государственной
монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой
конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом
отличается от той модели, которая существовала до революции.
В действующем гражданском законодательстве здание и
земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось
главной вещью, а земельный участок - принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК
РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята
этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся
ситуацию, О.М. Козырь отмечает, что "такое положение сложилось в России в
связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а
в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате
собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на
землю, а собственником земли остается государство"[6].
Думается, что сложившаяся правовая регламентация данных
отношений в настоящее время не может быть иной. Вместе с тем мы полагаем, что
интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа
собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее
законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение
экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.
Исходя из самого названия жилого помещения очевидно, что
оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение.
Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания
граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный
или постоянный характер[7].
Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным
уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать
санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует
отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных
участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения
отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно
ч. 3 ст. 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"
данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с
приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном
законодательством.
При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого
помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления
прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования,
проведенного П.В. Крашенинниковым[8].
Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы
осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на
воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания
стеснения права собственности объективны, а ограничения - субъективны и
являются частными установлениями.
Ввиду целевого назначения объекта законодатель
устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств,
а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое
значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за
нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения
использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы
соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о
необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на
предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или
использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного
самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого
помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом
расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен
соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Что касается ограничений,
то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека,
аренда, арест имущества.
С учетом изложенного, представляется, можно сделать
следующий общий вывод. Жилое помещение как объект права собственности является
недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе
государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов
недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном
счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права
собственности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|
