Право собственности и другие вещные права на жилые помещения 
21 января 2006г. Постановлением Правительства Российской
Федерации N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Принятие
данных Правил основано на части 4 статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которой
пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных
интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований
пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми
помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Таким образом,
Правительство РФ должно было бы принять общие правила пользования для всех
жилых помещений.
Однако, отношения, связанные с пользованием жилыми
помещениями частного жилищного фонда, принадлежащими юридическим лицам,
гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, не входят в сферу
регулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило из того, что
собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в
пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину
на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином
законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или
на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским
законодательством, Жилищным кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ). Тем самым
правовое регулирование таких отношений перенесено в сферу гражданского
законодательства, что представляется недостаточно обоснованным.
Следует отметить, что объектом жилищных прав,
содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как: жилой дом, часть
жилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде;
квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном, муниципальном, частном
фонде; комната, находящаяся в государственном, муниципальном, частном фонде
(принадлежащая гражданам и находящаяся в многоквартирном доме или квартире).
Обязанность по пользованию жилым помещением с учетом
соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и
соседей основывается на установленном в статье 17 Конституции РФ запрете на
осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, по
существу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются права
другого лица.
Правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей,
которое подлежит соблюдению, является, например, право на тишину в ночное время
суток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на
защищаемых территориях и в защищаемых помещениях, относятся: использование
телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих
устройств, а также устройств звукоусиления; игра на музыкальных инструментах,
крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие
нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; использование пиротехнических
средств; ремонтные, строительные работы; иные действия, повлекшие нарушение
покоя граждан и тишины в ночное время.
Следует особо остановиться на правилах содержания
животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе
соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. В соответствии с
Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 "Об
утверждении Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве и Временного
положения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве (вместе
с Положением об общественной инспекции по защите животных г. Москвы)
разрешается содержать животных как в квартирах, занятых одной семьей, так и в
комнатах коммунальных квартир при отсутствии у соседей медицинских
противопоказаний (аллергии). Обязательным условием содержания животного
является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и
норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего
пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а
также на балконах и в лоджиях.
Собаки, принадлежащие гражданам, подлежат обязательной
регистрации, ежегодной перерегистрации и вакцинации против бешенства начиная с
3-месячного возраста независимо от породы в государственных ветеринарных
учреждениях по месту жительства граждан, нахождения предприятий, учреждений и
организаций - владельцев животных. Приобретенные животные должны быть
зарегистрированы в 2-недельный срок. Факт регистрации подтверждается выдачей
владельцу регистрационного удостоверения.
Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное
состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками
подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек,
тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры,
обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в
жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину - предотвращать лай до 8
утра и после 10 часов вечера.
Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические,
экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым
помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности
права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятную
окружающую среду (статья 42).
Согласно статье 8 Федерального закона от 30 марта 1999 г.
N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"
граждане имеют право на благоприятную среду обитания, факторы которой не
оказывают вредного воздействия на человека. Частью 3 статьи 23 установлено, что
содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам
и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и
помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15
декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00),
не допускается:
- использование жилого помещения для целей, не
предусмотренных проектной документацией;
- хранение и использование в жилых помещениях и в
помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и
предметов, загрязняющих воздух;
- выполнение работ или совершение других действий,
являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха
либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;
- захламление, загрязнение и затопление подвалов и
технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других
мест общего пользования;
- использование бытовых газовых приборов для обогрева
помещений.
Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности
при пользовании жилым помещением предусмотрена Федеральным законом от 21
декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" . В соответствии со
статьей 34 указанного Закона граждане обязаны иметь в помещениях и строениях,
находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения
пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами пожарной
безопасности и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного
самоуправления.
В пункте 18 Правил содержится единственное закрепленное в
них право собственника жилого помещения, которое, конечно же, не является
исчерпывающим, тем более что оно дублирует положение части 2 статьи 36 ЖК РФ,
где говорится, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют,
пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах
распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Неясно, почему разработчики Правил ограничились указанием
только на данное право, упустив тот достаточно широкий круг правомочий, который
принадлежит собственнику, например право на предоставление во владение и (или)
в пользование принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения
гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или
на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора
аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных
гражданским законодательством и ЖК РФ и др.
Правила указывают на некоторые обязанности собственника
жилого помещения в связи с его использованием, круг которых не является
исчерпывающим.
Обязанность по обеспечению сохранности жилых помещений
собственниками в целом совпадает с аналогичной обязанностью нанимателя по
договору социального найма. Вместе с тем имеются и особенности, которые
заключаются в специфике расходов по содержанию помещений, в специальных
последствиях нарушения данной обязанности, например при незаконной
перепланировке или переустройстве жилого помещения. Так, согласно части 5 статьи
29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства
(перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении
собственника принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого
помещения. В связи с этим зачастую возникают вопросы о порядке выселения этих
граждан из жилых помещений, обязательности их выселения до торгов и возможности
проживания в помещениях до момента проведения торгов.
В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю
подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество,
подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, моментом возникновения прав нового
собственника на имущество является государственная регистрация соответствующих
прав, поэтому права собственности предыдущего собственника на жилое помещение
прекращаются с момента государственной регистрации прав нового собственника на
указанное имущество.
Из вышеизложенного следует, что до момента
государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том
числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом
собственности на указанное жилое помещение и не может быть выселен из него [28].
Обязанность, закрепленная в подпункте "г"
пункта 19 Правил, устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном
доме обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения, а также
участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме
соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем
внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 2 статьи 158 ЖК РФ решение общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на
капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений
управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме
работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения
расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального
ремонта. Закон установил, что обязанность по оплате расходов на капитальный
ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в
этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе же права собственности на помещение в многоквартирном доме к
новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате
расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их
общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и
ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного
самоуправления.
Обязанность, предусматривающая своевременное внесение
платы за содержание и ремонт жилья, фактически дублирует вышеназванную
обязанность по несению расходов на содержание и ремонт жилого помещения, так
как последняя исполняется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого
помещения. Данное обстоятельство позволяет констатировать нецелесообразность
выделения данной обязанности в качестве самостоятельной.
К числу иных обязанностей собственника жилого помещения
можно отнести, например, такие, как:
- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым
помещением;
- соблюдать права и законные интересы соседей;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а
также правила содержания общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме;
- нести бремя уплаты налогов и пр.
Члены семьи собственника имеют равные с ним права
пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между
собственником и членами его семьи. Представляется, что в качестве такого
соглашения может быть брачный договор или иной договор, заключенный в простой
письменной форме. Учитывая, что договорные отношения в семейной сфере еще не
нашли такого широкого применения в нашей стране, как за рубежом, зачастую на
практике возникает целый ряд вопросов, которые касаются права пользования жилым
помещением и становятся актуальными в случае выхода таких лиц из числа членов
семьи собственника. В частности, сохраняется ли право пользования жилым
помещением за бывшим членом семьи собственника-супруга в случае фактического
прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо
соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?
Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам
семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным
собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и
родители данного собственника.
Поскольку данная норма относит супруга к членам семьи
собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым
помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно.
Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями,
по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных
отраслях права - семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных
правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном
праве). Жилищный Кодекс относит к членам семьи собственника жилого помещения
проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей
и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также
другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и
иные граждане, но при условии, что они вселены собственником в качестве членов
своей семьи.
В ч. 4 ст. 31 Кодекса введены новые
правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов
семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования
жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником.
Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по
общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на
пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду
прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания брака
недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы
Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены
соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным
договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные
отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым
помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, установленные
ст. 31 Кодекса.
Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на
пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ,
определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу,
имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью
(п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным
собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена
во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны
применяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими
супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей
собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.)
разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до
вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке
наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является
собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в
случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не
являвшегося собственником, не сохраняется.
Однако такой бывший супруг может требовать в судебном
порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для
этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих
супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником
помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого
помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное
правило не применяется только в случае, если договором между супругами
предусмотрено иное (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд
установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной
собственностью бывших супругов, то положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не
могут применяться.
Целесообразно обратить внимание на то, что в соответствии
со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса не
распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого
помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения
указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его
приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Другим вопросом, который возникает в связи с применением
Правил, является вопрос: становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника
жилого помещения в соответствии со статьей 31 ЖК РФ, если после расторжения
брака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем из
родителей, который в собственности жилья не имеет?
Ответ на него следует начать с того, что в соответствии с
частью 1 статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся
проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом
помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
Следовательно, членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с
собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|
|
