Право собственности граждан в современных экономических условиях в Российской Федерации 
Наиболее
значимым объектом права собственности граждан, обладающим специальным правовым
режимом, остается жилой дом.
Действующим
законодательством предусмотрены различные основания возникновения права
собственности на жилой дом. Это купля – продажа, мена, дарение, наследование.
Распространенным основанием приобретения права собственности является
строительство жилого дома. Для возведения жилого дома, помимо отвода земельного
участка и регистрации права на него застройщиком, требуется утверждение проекта
постройки дома, получение разрешения на строительство, соблюдение целого ряда
противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил.
Лицо,
осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее.
Оно не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие – либо
сделки – продавать, дарить, сдавать в аренду. Такое строение изъято из
гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации.
Важным
положением в законодательстве является установление возможности приобретения
гражданином в собственность занимаемое им в качестве жилого помещения в доме
государственного или муниципального жилищного фонда.
Передача
жилых помещений в собственность проживающим в них гражданам производится
бесплатно независимо от размера и потребительских качеств помещений. Только от
желания нанимателя и членов его семьи зависит, получать или нет в собственность
занимаемое помещение.
Жилые
помещения могут сдаваться их собственниками для проживания другим лицам на
основании договора (абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ).
Право
собственности на жилое помещение может быть прекращено по воле собственника.
При этом могут быть использованы различные способы: купля – продажа, дарение,
мена и т.д.
Вместе
с тем законом могут быть учтены и особые случаи прекращения права собственности
на жилое помещение. Например, ст. 293 ГК РФ и 91 Жилищного кодекса РФ
предусматривает порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно
содержимое жилое помещение, в частности, за систематическое невыполнение
собственником обязанности по поддержанию его в надлежащем техническом и
санитарном состоянии, использование жилья не по назначению, систематическое
нарушение прав и интересов соседей и т.д.
Специальный
правовой режим распространяется и на объекты, не относящиеся к недвижимости.
Таковыми являются транспортные средства, подлежащие специальной регистрации,
оружие, на приобретение которого требуется специальное разрешение,
сильнодействующие яды, которые могут применяться в лечебных, научных и
производственных целях, и ряд других объектов, ограниченных в
оборотоспособности.
Специальный
режим указанных объектов выражается в особых правилах их хранения, учета,
запрещении передавать кому бы то не было без надлежащего разрешения, в
соблюдении особых мер предосторожности при обращении с ними.
В
связи с тем, что все большее число граждан становится участниками хозяйственных
товариществ и обществ, выступает на рынке ценных бумаг, в их собственности
оказывается немало акций и иных ценных бумаг, удостоверяющих их участие в
соответствующем товариществе (обществе) и дающих право на получение прибыли
(дивиденда). Их оборот подчиняется особым правилам, и в этом смысле они также
попадают под специальный правовой режим. Ценные бумаги как объекты
имущественных прав, приобрели в последнее время широкое распространение среди
граждан. Поскольку ценные бумаги признаются имуществом и включены законодателем
в особую группу вещей, на них распространяется действие института права
собственности. Специфика ценных бумаг определяет их подчинение установленному
для них специальному правовому режиму.
В состав имущества граждан, принадлежащего гражданам на праве
собственности, могут входить и отдельные обязательственные права (например,
такие требования, как вклады в банках, либо право пользования чужим имуществом),
корпоративные права (права участия в акционерных и других хозяйственных
обществах, в кооперативах), а также некоторые правомочия из состава
исключительных прав. Они не приобретают тем самым режима вещных прав, но
находятся в составе принадлежащего гражданину имущества как единого комплекса.
Именно этот комплекс составляет объект взыскания возможных кредиторов
гражданина, а в случае его смерти – объект наследственного преемства.
К
объектам права собственности граждан можно отнести и интеллектуальную
собственность. Интеллектуальная собственность (от англ. intellectual property)
- исключительное право гражданина или юридического лица на результаты
интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации
юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг
(фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.) ст.138 ГК РФ.
В состав интеллектуальной собственности включают промышленную собственность и
произведения, охраняемые авторским правом. В соответствии с Конвенцией об
учреждении Всемирной организации интеллектуальной собственности (ВОИС),
объектами интеллектуальной собственности являются: литературные, художественные
произведения и научные труды; исполнительская деятельность артистов, фонограммы
и радиопередачи; изобретения во всех областях человеческой деятельности;
научные открытия; промышленные образцы; товарные знаки, знаки обслуживания и
коммерческие наименования и обозначения; пресечение недобросовестной
конкуренции. К объектам промышленной собственности отнесены технические
изобретения и научные открытия, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, наименования места
происхождения товаров, фирменные наименования, коммерческие обозначения,
пресечение недобросовестной конкуренции, торговые секреты, ноу-хау и др. К
объектам авторского права и смежных прав отнесены любые произведения науки,
литературы и искусства, в число которых входят: письменные, устные, в виде
изображения, звуко- или видеозаписи, радио- или телепередачи, данных или
программы для ЭВМ, исполнительской деятельности артистов, продукции
производителей фонограмм и др. Приведенный перечень объектов интеллектуальной
собственности не может быть закрытым вследствие непрерывного развития различных
видов творческой деятельности, поэтому данная статья Конвенции содержит
упоминание и об иных правах, вытекающих из интеллектуальной деятельности в
промышленной, научной, литературной или художественной областях.
Таким
образом перечень объектов права собственности граждан достаточно велик вместе с
тем он не лишен недостатков.
Так
практика применения ГК и других законодательные актов говорит о необходимости
совершенствования понятия недвижимости это дает достаточные основания для того,
чтобы ст. 130 ГК была дополнена указанием на ряд других объектов недвижимого
имущества, в ней в настоящее время не упомянутых. Необходимость их включения в
перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих
объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно
детализировать их правовой режим. К числу таких объектов должны также
относятся: помещения (жилые и нежилые).
Вопросы приобретения права собственности
урегулированы главой 14 ГК РФ (ст. 218 - 234 ГК РФ). Если подробно
анализировать основания возникновения права собственности, предложенные
законодательством то следует отметить, что их систематизация отсутствует, что
следует признать недостатков гражданского законодательства.
Право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых
актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию,
доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается на
основании ст. 136 ГК РФ (ст. 218 ГК РФ). При этом есть два способа создания
вещи: создание вещи из исходных материалов, которые сами по себе также являются
предметом чьей-то собственности (в данном случае это надо воспринимать не как
переработку, а как создание вещи при помощи каких-то инструментов или
материалов), и создание новой вещи путем переработки (улучшения старой). Здесь
следует привести пример для наиболее лучшего пояснения ситуации. К первому
варианту создания вещи можно отнести ситуацию, когда из исходных строительных
материалов строится новый дом. Пример второго случая создания вещи путем ее
переработки: улучшение женского платья (изменение фасона, удлинение или
наоборот укорачивание, добавление каких-либо нашивок и вставок).
По общему правилу ст. 220 ГК РФ право
собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не
принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако
если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право
собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно,
осуществило переработку для себя. Собственник материалов, утративший их в
результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе
требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему
убытков.
Если проанализировать ст. 219 ГК РФ, то
можно сказать не только в отношении недвижимого имущества, но и в отношении
практически любого имущества, права на которое подлежат регистрации, что его
создание также подлежит государственной регистрации и только с этого момента
субъект гражданских прав сможет считаться собственником такой вещи, т.е. только
после регистрации его права собственности.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о
постройке жилых домов и других нежилых помещений в связи с приобретением права
собственности на вновь создаваемый объект имущества.
Действующее российское законодательство
причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам
согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также иные объекты и
имущество, отнесенные законом к недвижимости.
Особый интерес к данной категории споров
и порядку их разрешения в настоящее время связан, в частности, с тем, что
существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались
организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных
объектов строительства: зданий, сооружений и т.п.
Практика свидетельствует о том, что большая
часть споров, связанных с признанием права собственности на вновь созданные
объекты недвижимости, так или иначе рассматривается в рамках исков о признании
права собственности на самовольные постройки. Действительно, если при
возведении объекта недвижимости лицом соблюдены все установленные законом
правила, последующее оформление права собственности на такой объект не требует
обращения к суду и осуществляется в административном порядке.
Правовые вопросы приобретения права
собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК
РФ. В п. 1 ст. 218 ГК РФ установлено общее для всех вещей (движимых и
недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых
актов, приобретается этим лицом.
Однозначно делать вывод о том, что одним
из первых условий приобретения права собственности на новую вещь в силу закона
является определенная цель ее создания, нельзя. Заинтересованное лицо может
обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь
созданное недвижимое имущество не только в случае, если последнее было создано
этим лицом для себя. В противоречие такому выводу можно привести пример, когда
строительная фирма, построившая на свои средства новостройку, обращается в
регистрационную палату с тем, что бы зарегистрировать свои права на данное
имущество. В данном случае право собственности приобретает не конкретное лицо,
а фирма, более того, даже если не обращать внимание на то, что это юридическое,
а не физическое лицо, все равно есть ситуации (случаи), когда лицо
(организация) приобретает право собственности на имущество, которое изготовлено
(построено) им не для себя. Например, организация может строить объект и
привлекать дополнительные средства третьих лиц для такого строительства, однако
привлекать средства она будет не на основании договора о долевом участии в
строительстве, а на основании предварительного (преддоговорного соглашения).
Это довольно удобно для собственников (строительной фирмы) тем, что такой
договор не надо регистрировать в регистрационной палате, а также тем, что такая
форма отношений создает широкое поле для мошеннических, незаконных действий со
стороны такой фирмы. Получаются ситуации, когда одну и ту же квартиру, еще не
построенную, фактически продают по несколько раз. Права собственности у лица,
заключившего предварительный договор (преддоговорное соглашение) не возникает.
Если заказывать выписку из регистрационной палаты, то она также покажет, что
право собственности на такое имущество принадлежит строительной фирме, а не
лицу, заключившему договор на обязанность заключить с ним в будущем договор
купли-продажи или уступки права требования.
Новый объект недвижимости может быть
создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции
(достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. Данное
утверждение подтверждает судебная практика.
Реконструкция, достройка и любое другое
переустройство, связанное с изменением капитальных конструкций, должно
осуществляться на основании разрешения, выдаваемого в соответствии с
Градостроительным кодексом РФ органами местного самоуправления, которые при
этом утверждают проектную документацию. Не требуется разрешения, если работы по
строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают
конструктивные характеристики надежности и безопасности зданий, строений, а
также если речь идет о возведении временных построек.
Решение вопроса о том, был ли новый
объект недвижимости создан в результате реконструкции зданий или сооружений,
требует в каждом конкретном случае изучения фактических обстоятельств дела,
имеющих, как правило, технический характер.
Вопросы возникновения права
собственности в результате реконструкции, переустройства (перепланировки)
помещений отчасти урегулированы и в ЖК РФ. Не вызывают никаких вопросов
отношения, при которых собственник помещений провел переустройство или
перепланировку при наличии всех согласований и разрешений. Право собственности
как было у данного собственника ранее, так за ним и останется. Интересным
представляется то, как ЖК РФ урегулировал вопрос с правом собственности в
случае самовольного проведения переустройства и перепланировки?
Возможные последствия самовольно
проведенного переустройства и перепланировки помещения предусмотрены ст. 29 ЖК
РФ.
Во-первых, согласно ч. 2 ст. 29 ЖК РФ
самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет
предусмотренную законодательством ответственность.
Вопрос о самовольной постройке следует
оговорить отдельно. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является
жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное
на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
Если судом не будет признано право
собственности на самовольную постройку за таким лицом, то самовольная постройка
подлежит сносу за счет лица, которое ее построило.
По действующему законодательству будет
проблематично оформить разрешение на строительство, не имея на праве
собственности или аренды земельного участка под такое строительство. Право
собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка
(ст. 222 ГК РФ). В таком случае лицо, имеющее право собственности на вновь
построенный объект недвижимого имущества, обязано будет возместить лицу,
фактически построившему данный объект, расходы на произведенное строительство в
размере, определенном судом. При этом не факт, что суд полностью присудит возместить
строителям всю затраченную сумму на строительство такого объекта. Именно
подобная сторона правоотношений и приводит к тому, что строительные фирмы, как
правило, пытаются прибегнуть к любым способам, чтобы оформить свои права на
построенный объект.
Право собственности на самовольную
постройку не может быть признано ни за фактически осуществившими строительство
лицами, ни за собственником земельного участка в случае, если сохранение
постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
Вторым способом приобретения права
собственности является обращение в собственность общедоступных для сбора вещей.
В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным
собственником, или в соответствии с местным обычаем в лесах, водоемах или на
другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других
общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи
приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.
Третьим основанием приобретения на праве
собственности вещи или иного имущества выступает приобретение права
собственности по договору. Право собственности у приобретателя вещи по договору
возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором
(ст. 223 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено специальным
законом в отношении определенной категории вещей (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.
1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением
предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать
такое имущество от добросовестного приобретателя.
Передачей признается вручение вещи
приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в
организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без
обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее
фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Иными словами, вещь можно считать переданной при ее фактическом вручении
другому лицу. А когда можно считать переданным имущественное право? Как
известно, имущественное право не выражено в виде объекта материального мира.
Видимо, права на имущественное право можно считать переданными в момент
подписания сторонами договора (иного соглашения) о передаче такого права. Если
из такого договора следует, что он действует под условием совершения одной из
его сторон определенного действия, то имущественное право будет передано с
момента совершения обязанной стороной такого действия уже после заключения
договора. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже
находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого
момента. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного
товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
|
