Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов 
-актуальность продуктового предложения;
-организация эффективной технологии сбыта с учётом меняющейся
конъюнктуры рынка;
-эффективный менеджмент партнёрских отношений (банк, ипотечный
брокер, агент, средства массовой информации, агентства недвижимости,
региональные власти, профессиональные объединения и региональные банки-партнёры).
-использование новых технологий продвижения продуктов на
рынок (использование внешнего и внутреннего PR);
-обеспечение обратной связи (здесь необходимо решить: зачем,
как и когда);
-организация эффективного маркетинга;
-обучение персонала и повышение его профессионализма.
Благодаря решению этих вопросов и сплочённой работе всех
участников рынка ипотечного кредитования мы достигнем главного-удешевление
услуг по предоставлению кредита, доступность и ясность информации, а
следовательно и обеспечения жильём большей категории граждан.
2.2 Ресурсная база и основные модели ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации
Ресурсная база ипотечного жилищного кредитования представляет
собой совокупность источников финансирования данных кредитов. Структура
ресурсной базы является неоднородной и включает в себя следующие источники:
1). Средства Агентства Ипотечного Жилищного кредитования.
АИЖК – открытое акционерное общество со 100% государственным
капиталом. АИЖК было образовано в 1996 г. решением правительства Российской Федерации и работает на ипотечном рынке с самого его зарождения. Основное
направление деятельности АИЖК – обеспечение ликвидности российских коммерческих
банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет
покупки прав требований по таким кредитам. Средства для финансирования
привлекаются путем размещения ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке.
Деятельность Агентства через сеть региональных операторов охватывает
практически все регионы России.
Необходимо отметить, что при выдаче ипотечного кредита
значительную роль играют транзакционные, материальные и временные издержки,
которые несут стороны при заключении договора по ипотечному кредиту. По
стандарту АИЖК банк продает региональному оператору ипотечный кредит, причем по
номиналу. Другими словами, региональный оператор возвращает банку 100% средств,
выданных в виде ипотечного кредита, не давая ничего при этом заработать. Банк
несет существенные расходы на содержание отдела, выдающего ипотечные кредиты,
проверку документов, андеррайтинг кредита, рекламу и т. п. и должен получать доход
от своего ипотечного бизнеса. Нетрудно предположить, что основным способом
компенсации этих расходов является увеличение транзакционных издержек и
комиссионный сбор за выдачу ипотечного кредита, что делает последний менее
доступным и привлекательным для заемщика.
Правление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
(АИЖК) приняло решение с января 2008 года прекратить выкуп кредитов размером от
1,5 млн. рублей, а также кредитов, в которых доля собственных средств заемщика
составляет менее 20 %.
Безусловно, это повлияет на снижение спроса на рынке, так как
количество сделок с ипотекой или с иными видами жилищных кредитов на сегодняшний
день составляет свыше 25 % от общего количества сделок на рынке.
Скорее всего, произойдет замещение доли кредитов, выданных по
двухуровневой системе банками, привлекающими ресурсы иными путями, например,
Сбербанком. И, судя по предварительным переговорам, Сбербанк намерен увеличить
объемы ипотечного кредитования. Такими образом, кризис приведет к тому, что часть
игроков уйдет с рынка и эта ниша заместится другими игроками.
Проблема заключается в том, что АИЖК является системообразующей
организацией: являясь по сути госструктурой, агентство действует на рынке, как
обычное акционерной общество. И меры, которые принимает сейчас АИЖК, являются
мерами защиты интересов акционерного общества, но не мерами по поддержке
государством ипотечной системы и повышения доступности жилья для населения.
2) Собственные средства банка.
Они могут включать в себя: уставный капитал, добавочный
капитал, межбанковские кредиты, кредиты некоммерческих организаций, эмиссионные
доходы, депозиты и прочие привлечённые средства физических лиц, средства
государственных и других внебюджетных фондов, нераспределённая прибыль.
3)
Универсальным средством привлечения «длинных» кредитных
ресурсов являются ипотечные ценные бумаги. С их помощью банки получают
возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства.
Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими
ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.
Модель 1.Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными,
и их реализация на финансовом рынке.
Модель 2.Организация рефинансирования банков на вторичном
рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.
Модель 3.Рефинансирование банков через механизм выпуска
ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).
Модель 4.Заключение банком с юридическими и/или физическими
лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.
Модель 5.Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения
инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся
одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций.
Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то
возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены
на приобретение исключительно закладных.
Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить
проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей
кредитов на жильё банки,- нехватка средств на финансирование ипотечных
проектов. Преобразование кредитных обязательств заёмщиков в ценные бумаги, даёт
возможность банкам продавать их сторонним инвесторам, т. о. получая средства
для выдачи новых ипотечных кредитов.
С точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов определяющее
значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и инвесторов. Средства,
привлекаемые на финансовом рынке в качестве межбанковских кредитов, как
правило, краткосрочны, и их функция существенно ограничена долгосрочным
характером ипотечного жилищного кредитования.
Особое место имеют средства, получаемые из государственного
бюджета. На первых этапах развития системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования государственная поддержка может значительно ускорить развитие
системы. Однако в зависимости от формы и направления использования бюджетных
средств для развития жилищной ипотеки, а также способов их распределения,
господдержка может как ускорять, так и сдерживать участие в развитии системы
ипотечного жилищного кредитования. Поэтому определяющее значение определяют
анализ и оценка эффективности использования средств бюджета, направляемых на
развитие ипотеки[8].
Основные модели ипотечного жилищного кредитования.
На основании ипотечного законодательства на различных уровнях
предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и
федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные
участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики,
риэлтеры, страховые компании и т. п.) разрабатывают различные схемы по
привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.
В настоящий момент в регионах Российской Федерации
представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако
по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов:
кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных
институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными
фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.
Практика российских банков в области ипотечного кредитования
населения на покупку, строительство жилья.
Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного
строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива»
совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание
на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение
сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и
предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является
строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется
поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих
застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи
состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных
условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее
рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда
стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой
выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший
собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства
в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального
инвестора-застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски
нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья
и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается
оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту,
индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного
минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью
недвижимости.
6. Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в
банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения
ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража
или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5
лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не
более совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми
документами.[9]
На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных
жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные кредиты
на различных условиях.
Программы льготного ипотечного кредитования
Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие
развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком.
Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно
улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа
оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления
безвозмездных государственных субсидий
Федеральная программа по обеспечению жильём отдельных категорий
граждан «Жилище» на 2002 – 2010 годы по предоставлению им за счёт Федерального
бюджета социальной выплаты на приобретение жилья, право на которое удостоверяется
государственным жилищным сертификатом.
Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление социальной
выплаты является финансовой поддержкой государства в целях приобретения жилого
помещения. Срок действия сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой
в сертификате и составляет два месяца.
Право на участие в программе имеют следующие категории
граждан: военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие
увольнению с военной службы, сотрудники Государственной противопожарной службы
Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным
ситуациям и ликвидации последних стихийных бедствий, сотрудники учреждений и
органов уголовно – исправительной системы, граждане, подлежащие переселению из
закрытых военных городков, и др.
Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной
выплаты, удостоверяемой сертификатом, предоставляется только 1 раз. Социальная
выплата предоставляется в размере, эквивалентной расчётной стоимости жилого
помещения исходя из норматива общей площади жилого помещения, установленного
для семей разной численности.
Для участия в программе граждане подают в воинские части
заявление об участии в программе и прилагают определённые документы ( справка
об общей продолжительности военной службы, справка о проживании на территории
закрытого военного городка, копия документа, подтверждающего право на
дополнительную площадь, и др. )
Социальная выплата производится в безналичной форме, путём
перечисления денежных средств на счёт владельца сертификата.
2.3 Финансовые риски ипотечного кредитования
Финансовые риски, возникающие на различных этапах ипотечного
кредитования, в значительной степени определяют параметры кредита (размер,
процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т. п.).
Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию,
приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей. Рассмотрим
основные риски, с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного
кредитования, а также различные механизмы управления этими рисками.
Риски заемщика
Предполагается, что банк, в который обращается заемщик,
предоставляет аннуитетный (annuity)
ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR[10].
По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR +
аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)).
Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, — это
процентный риск и риск изменения валютного курса.
Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата
заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост
процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по
кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально.
Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того,
что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом
исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом
эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый
номинал.
Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на
накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний
валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и
опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе
с тем хеджирование рисков изменения валютного курса в течение длительного
периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.
Риски вкладчика.
Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке,
то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску (см. рис. 1.1).
Управление процентным риском вкладчика — это страхование потерь
из-за снижения депозитной процентной ставки.
Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе
надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус
уполномоченного ипотечного агентства.
Валютный риск вкладчика возникает в случае, когда вклад
производится в национальной валюте (рублях).
Риски кредитора.
Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный
риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный
риск .
Кредитный риск — это риск несвоевременной (просроченной) уплаты
и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего
правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого
денежного потока по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.
Для российского рынка основным способом страхования
кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При
этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение
месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio — PTI) — 25-35%; отношение суммы
кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio — LTV) — 50-85%;
размер кредита не более тыс. Также обязательным элементом ипотечного
кредитования является страхование заложенной недвижимости, жизни и
трудоспособности заемщика.
Риск реинвестирования.
Риск реинвестирования — риск того, что обязательства банка по
выпущенным ипотечным облигациям превысят поступления по выданным (или
выкупленным) кредитам.
Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно
погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на
первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Это увеличивает
риск реинвестирования. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту,
досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных
средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом
являются следующие:
1.
Инвестору заранее
не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или
поступление денежных средств как результат обращения взыскания на недвижимое имущество
и в каком объеме;
2.
Рыночная
процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Страхование риска реинвестирования
Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для
его снижения можно использовать конверсионный арбитраж (conversion arbitrage).
Одна из проблем, с которой сталкивается эмитент вторичных
ценных бумаг, заключается в их стоимостной оценке, которая связана с прогнозированием
будущей доходности этих обязательств. Достоверно определить будущие денежные
потоки весьма непросто, в частности потому, что темпы и размеры досрочного
погашения закладных, находящихся в пуле, заранее не известны и могут быть
определены только при принятии определенных допущений.
Управление процентным риском.
Изменение процентной ставки, как правило, является следствием
изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному
кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный договором об
ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае
снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения
кредита заемщиком.[11] В этой
ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую
процентную ставку. С другой стороны, процентный риск можно представить как риск
изменения стоимости активов и пассивов.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
