Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов
Изучив и проанализировав нормативный материал в области ипотечного
жилищного кредитования, можно прийти к следующим выводам. Российское
законодательство не отвечает требованиям сегодняшнего дня, оно требует более
детального регулирования данной проблемы.
Целесообразно принятие следующих законодательных актов:
-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Жилищный
кодекс Российской Федерации в части установления законных оснований для
выселения граждан из жилых помещений и переселения в резервный жилищный фонд;
-Федерального закона о внесении изменений и дополнений в Гражданский
кодекс Российской Федерации в части прекращения права пользования жилым
помещением членами семьи бывшего собственника;
-Дальнейшее совершенствование налогового законодательства в
целях снижения налогового бремени заёмщика и стимулирующего вступление в
кредитные отношения при покупке жилья.
Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации
должно происходить на основании программ, ориентированных на внесение новшеств
и изменений в существующие законодательные акты, направленные на формирование
рынка ипотеки в России. А на основе уже разработанных актов должно происходить
создание расширенной нормотворческой системы, которая в итоге приведёт
механизмы ипотеки в единое целое с укреплённым ядром и энергично движущимися
механизмами.
Подводя итоги первой главы, можно сделать следующие выводы:
1). Ипотека-это залог недвижимого имущества, возникающий на основании
договора или в силу закона, используемый в качестве обеспечения исполнения
заёмщиками своих обязательств по кредитным договорам в соответствии с
требованиями.
Ипотечный кредит-кредит, выданный на основании кредитного договора
и обеспеченный ипотекой.
2). Ипотеке присущи следующие принципы:
- гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного
лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
- специальности — возможность установления ипотеки только к
определенной недвижимости и в определенном объеме;
- достоверности — записи в публичных книгах означают, что в
отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме
обозначенных;
- старшинства — преимущество одного закладного права перед
другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
- бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях,
прямо предусмотренных в законе или договоре;
- неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную
книгу правам.
3). Ипотечное
кредитование является общественным фактором экономического потенциала страны.
• Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно
сказывается на состоянии реального сектора экономики. Ипотечное кредитование
промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать
качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях
народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал
страны.
• Во-вторых, с помощью ипотечного кредита реализуется
программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства в
строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие
комплектующие изделия, что стимулирует развитие многих отраслей экономики.
Например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и
дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев,
электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс получает развитие
транспортной инфраструктуры.
• В-третьих, с помощью ипотечного кредита в систему рыночных
кредитных отношений вовлекаются множество предприятий и широкие массы населения
— собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества.
Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским
кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических
субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих
субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются
свободные финансовые ресурсы.
• В-четвертых, будучи дорогим товаром, жилье является одним
из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также
способствует формированию инвестиционных ресурсов.
• И наконец, развитие системы ипотечного кредита на рыночной
основе способно вывести страну не только из инвестиционного, но и инфляционного
кризиса, отвлекая средства из текущего оборота во внутреннее накопление.
4). На настоящий момент в российском законодательстве
существует ряд пробелов, которые необходимо устранить. Развитие жилищного ипотечного
кредитования должно быть ориентировано на внесение новшеств и изменений в
существующие законодательные акты, направленные на формирование рынка ипотеки в
России.
5). Преимущественное развитие должны получить программы, которые
ориентированы на категории населения, которые нуждаются в относительно
небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах
обеспечить максимальное число заёмщиков. Расширение числа заёмщиков будет в
свою очередь стимулировать экономическую активность соответствующих слоёв
населения.
Глава 2. Развитие ипотечного кредитования на современном
этапе
2.1 Структура рынка ипотечного капитала, его основные участники
Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в
сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос,
предложение и цена.
Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на
котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости[5].
Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном
ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.
Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на
первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и
продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на
первичном рынке.
Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости
от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, —
ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости,
промышленной недвижимости и т. п.
Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного
рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по
кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.
Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор
и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения
между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который
оформляется в форме закладной.
Использование термина «закладная» по отношению к кредитному
договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является
непременным и ключевым условием заключения договора.
Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных,
выпущенных на первичном рынке.
Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала –
обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на
полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.[6]
Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном
рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и
ставки по ипотечным кредитам — с другой.
Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация,
вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.
Для успешного становления и развития системы ипотечного
кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих
ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех
элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых,
снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных
кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому
привлечь дополнительные источники кредитования.
Участниками процесса ипотечного кредитования становятся:
ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные
посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие
кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а
также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные
цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система
ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и
прямые цели
№ п/п
|
Участники рынка ипотечных кредитов
|
Субъекты
|
Функции
|
Собственные цели
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
1
|
Заемщик (залогодатель) — физические лица
|
Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и
удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности
|
Заключают кредитные договоры с целью покупки или
строительства жилья
|
• Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит
залог приобретаемого жилья
• Максимизация объема привлечения дешевых финансовых
ресурсов для покупки или строительства жилья
|
2
|
Банк-кредитор (залогодержатель)
|
• Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки,
-ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;
• взаимно-сберегательные союзы и т. п.
|
• Предоставляют заемщикам в установленном порядке
ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности
заемщика.
• Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет
возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение
денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя
|
• Максимизация доходности активных операций,
• ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
|
3
|
Продавец жилья
|
Юридические и физические лица
|
Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности
или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению
|
• Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;
• минимизация рисков, связанных с продажей
|
4
|
Государство
|
|
• Создание благоприятных условий для развития рынка
ипотечного капитала
• Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его
оборотоспособности;
• не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;
• решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране
в целом;
• уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,
• пополнение доходной части бюджета и обслуживание
внутреннего долга
|
|
5
|
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность
участников ипотечного рынка
|
• Органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
• нотариат;
• паспортные службы;
• органы опеки и попечительства,
• юридические консультации
|
• Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;
• оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
• хранение и предоставление информации по правам
собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
|
Государственная поддержка участников ипотечного рынка и
контроль за их деятельностью
|
6
|
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов
|
Специализированные агентства ипотечного кредитования
Ипотечные фонды
|
• Рефинансирование кредиторов на основе установленных
нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования
• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного
кредитования;
• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной
практики проведения операций ипотечного кредитования;
• разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для
заемщика и менее рискованных для кредиторов
|
Создание системы ипотечного кредитования в стране
|
7
|
Страховые компании
|
Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды
страхования
|
• Страхование рисков ипотечного кредитования
• Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами
• Разработка собственных программ кредитования покупки
жилья на основе накопительного страхования
|
• Получение прибыли
• Расширение круга своих операций
• Повышение рейтинга
|
8
|
Оценщики
|
Юридические и физические лица, имеющие право на
осуществление профессиональной оценки жилых помещений
|
Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом
залога при ипотечном кредитовании
|
• Получение прибыли
• Расширение круга своих операций
• Повышение рейтинга
|
9
|
Риэлтерские компании
|
Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные
посредники на рынке
купли-продажи жилья
|
• подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков
• организация продажи жилья по поручению других участников
рынка жилья
• участие в организации проведения торгов по реализации
жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание
|
• получение прибыли
• расширение круга своих операций
• повышение рейтинга
|
10
|
Инвесторы
|
• физические лица
• юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные
фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и
финансовые институты
|
Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного
рынка
|
• Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные
или ипотечные ценные бумаги
-•обеспечение надежности вложений
|
Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных
форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые
фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми
посредниками.
Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и
инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации,
ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.[7]
Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую
очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.
Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой
разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от
сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.
Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений
за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля
(приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных
инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды
работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного
кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его
вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя
путями:
1)
законодательное
регулирование вопросов, связанных с ипотекой;
2)
служить основой
более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую
очередь это касается государственного бюджета );
3)
стимулирование
участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот
участникам на начальном этапе ).
Государство по–прежнему называет развитие ранка доступного жилья
и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики.
Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним
из первостепенных.
Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее
время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее,
для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый
комплекс важных вопросов, а именно:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|