Право общей и долевой собственности

Комнаты №1, №2 и №6, а также холодную пристройку определить в общее пользование. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем. Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик Мудрак И.Е. препятствует пользоваться истцами своим правом, что подтверждается свидетелями, возложить на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании комнатой, местами общего пользования, сараями, предоставить ключи от данных помещений. Обязать ответчика предоставить истцам возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку[41].

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что если соглашение по распоряжению имуществом не достигнуто, то возникший спор не может быть урегулирован в суде, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать[42]. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ, закрепляющей существование закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Поскольку, как указывал в свое время П.В. Полежаев, "многие юридические положения настоящего времени не могут быть ясно осознаны без знания предшествовавших явлений юридической жизни"[43], обратимся к истории возникновения и развития данного права.

На Руси первые упоминания о праве преимущественной покупки относятся к довольно раннему периоду развития. В частности, Новгородская купчая грамота указывает на то, что один из покупщиков заранее обязывает не только товарища своего - другого покупщика, но и детей последнего не продавать той части сообща приобретенного имущества, которая приходится на его долю, помимо первого покупщика и его детей. Фактически такое указание является "зародышем" права следования как одного из признаков вещного права. Духовная (завещание) 1518 г. содержит указание на возможность распоряжения каждым из соучастников своей идеальной долей (жребием) в завещанном имуществе, предоставив остальным соучастникам право преимущественной покупки[44].

Отношения, связанные с осуществлением права преимущественной покупки, в тот период времени регулировались древнерусским обычным правом, согласно которому сособственник (или, как называли в тот период времени, соучастник) в праве общей собственности мог продать принадлежащую ему долю (жребий), но при этом остальным сособственникам (соучастникам) принадлежало право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Одним из первых законодательных актов, закрепивших преимущественное право покупки, было Уложение Царя Алексея Михайловича (1649 г.), которое предусматривало право преимущественной покупки отчуждаемой одним из соучастников доли в общем имуществе (ст.14) "по оценке, чего та вотчина стоит"[45]. Указание на существование права преимущественной покупки можно также найти в Уставе купеческого водоходства 1781 г., изданного в период царствования императрицы Екатерины II. Статья 555 т. Х ч. 1 Свода законов предусматривала право преимущественной покупки, устанавливая, что "каждый соучастник может продать или заложить, что на его часть из общего имущества причитается, с тем, однако, что прочим соучастникам, если они не захотят допустить до выдела той части, предоставляется обыкновенно сохранить таковую, заплатив за нее деньгами по оценке"[46].

При этом необходимо обратить внимание на то, что выкуп доли осуществлялся не по цене, назначаемой продавцом, а по реальной оценке.

Однако законодатель в то время не определил порядок осуществления права преимущественной покупки доли и гарантии его соблюдения. На практике были попытки предпринять некоторые меры (правда, не очень успешные) по устранению этого пробела, признавая, в частности, что возникновение права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно. О таком намерении могли свидетельствовать: выдача постороннему лицу задаточной расписки, совершение запродажной, совершение акта продажи у младших нотариусов[47].

Тем не менее, вопрос о сроках осуществления этого права, гарантиях его соблюдения и последствиях неисполнения так и не был отрегулирован. Исключение из правила составляла продажа своей доли совладельцами горных заводов, когда остальные товарищи выплачивали за отчуждаемую часть не по оценке, а по последней состоявшейся цене. Право преимущественной покупки доли здесь было более детально регламентировано, с указанием механизма и срока его реализации. Однако, как уже отмечалось, такая регламентация была не правилом, а исключением из него.

Статья 64 ГК РСФСР 1922 г. также предусматривала, что участник в общей собственности имеет преимущественное право покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи с публичного торга. Здесь мы впервые встречаем указание на ограничение права преимущественной покупки в случае проведения публичных торгов, поскольку сохранение этого права сделало бы нереальным проведение самих публичных торгов. В то же время следует отметить, что любой из сособственников может принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Из этого небольшого исторического экскурса видно, что правового механизма обеспечения осуществления права преимущественной покупки не существовало. Необходимость оповещения собственником остальных сособственников о намерении продать свою долю и установление срока для получения от него ответа еще не были законодательно оформлены и закреплены. Попытка нормализовать это положение, была предпринята авторами проекта Гражданского уложения, где указывалось на обязанность продавца предложить сособственнику купить продаваемое имущество на условиях, в соответствии с которыми третье лицо согласно купить имущество, при этом предоставлялся срок для отзыва о желании воспользоваться или не воспользоваться своим правом (ст.249). Однако проект Гражданского уложения так и остался проектом. Тогда решить эту проблему попыталась практика, но, к сожалению, не всегда одинаково: то возлагая обязанность соблюдения этого права на продавца доли, то на нотариуса, который был обязан потребовать официального отказа сособственника от покупки доли и только после этого удостоверить договор купли-продажи доли.

Такая ситуация вокруг права преимущественной покупки не могла не вызвать различные мнения о том, нужно ли вообще это право. В частности, с довольно резкой критикой права преимущественной покупки выступал А. Кусиков, считая, что "в действительности право выкупа является не только не жизненным, но и прямо нарушающим нормальный гражданский правооборот институтом права", и, полагая, что из гражданского законодательства нужно вовсе исключить право преимущественной покупки и тогда "из живого организма будет вырезана совершенно мертвая и разлагающаяся часть". Однако другие авторы, напротив, указывали на необходимость дальнейшей разработки этой проблемы, находя ее актуальной и перспективной, позволяющей учитывать и охранять интересы участников общей собственности[48].

Законодатель пошел не по пути отказа от права преимущественной покупки, а по пути его развития и совершенствования. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не только закрепил право преимущественной покупки, но и установил определенный механизм обеспечения его осуществления. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имели право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (появляется указание на цену, за которую продается доля, а не на стоимость имущества по оценке, как было ранее, и на другие равные условия).

В качестве меры обеспечения осуществления права преимущественной покупки законодатель закрепил обязанность продавца доли в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, при этом остальные участники общей долевой собственности должны были осуществить это право в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев мог требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.120 ГК РСФСР).

Право преимущественной покупки не применялось: при продаже доли с публичных торгов (ч.1 ст.120 ГК РСФСР), при заключении договора купли-продажи дома с условиями пожизненного содержания продавца (подп. "в" п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 с изменениями, внесенными постановлениями Пленума от 20 декабря 1983 г. N 11 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом"), при дарении (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1979. N 11), мене, продаже доли другому сособственнику, наследовании[49].

Новый Гражданский кодекс РФ, в целом сохраняя общие положения о праве преимущественной покупки прежнего гражданского кодекса, внес некоторые изменения и дополнения (ст.250 ГК РФ).

Во-первых, появляется новое понятие, ранее в нашем законодательстве не применяемое: "преимущественное право покупки" вместо ранее употребляемого: "право преимущественной покупки". Казалось бы, просто произошла перестановка слов. Однако это не совсем так. Дело в том, что законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям (возникающим, в частности из договора залога, аренды, в наследственных правоотношениях, в интеллектуальной собственности). Такая "простая" перестановка слов привела к появлению особой группы гражданских правоотношений, включающей в свое содержание права, именуемые законодателем преимущественными[50].

Во-вторых, публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности теперь (по новому ГК РФ) могут проводиться только в случаях, предусмотренных законом, в частности, в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст.255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст.350 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).

В-третьих, появляется категорическое указание на то, что уступка преимущественного права покупки не допускается (ч. 4 ст.250 ГК РФ).

В-четвертых, правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, стали применяться при отчуждении доли по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ). В отношении последнего новшества трудно отозваться однозначно.

С одной стороны, законодатель указывает на то, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.567 ГК РФ). В свое время еще А.А. Симолин отмечал, что "отличие между этими договорами заключается только в том, что эквивалентом за передачу вещи в собственность в мене является не уплата денежного вознаграждения, а, в свою очередь, передача другой вещи в собственность со стороны другого контрагента".

С другой стороны, участник долевой собственности, желающий обменять свою долю на какое-либо иное имущество, принадлежащее третьему лицу, как правило, предпочитает получить конкретное имущество. При таких обстоятельствах остальные участники общей долевой собственности будут не в состоянии исполнить все необходимые условия, на которых обменивается доля. В итоге получается, что преимущественное право при отчуждении доли по договору мены существует скорее формально, чем реально.

Кроме того, возможны случаи, когда сособственник, желая избежать соблюдения преимущественного права покупки при заключении договора купли-продажи, будет заключать договор мены доли.

На практике нередко возникают ситуации, когда участник общей собственности, стремясь обойти преимущественное право покупки доли остальными участниками, дарит свою долю третьим лицам. При этом никакого уведомления о намерении распорядиться своей долей этот участник делать не должен. Во всех этих случаях при доказанности, что сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, договор признается недействительным и к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (ст.170 ГК РФ), в частности - право преимущественной покупки.

При этом нельзя забывать, что раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и как следствие - права преимущественной покупки.

Так, решением Авиастроительного районного суда г. Казани от 15.03.99 г. был удовлетворен иск К-вых к Г. и З-вым о признании договора дарения половины жилого дома недействительным и переводе на них прав покупателей с оплатой по инвентарной стоимости половины дома, в связи с тем, что договор дарения прикрывал договор купли-продажи, о чем свидетельствовали предпринимаемые Г. с 1997 г. действия по продаже половины дома. Отчуждение части дома путем оформления договора дарения было вызвано тем, что Г. не желала продавать свою часть дома истцам. Суд посчитал, что К-вы, являясь участниками долевой собственности, имели преимущественное право покупки дома и перевода прав и обязанностей покупателя на себя в соответствии со ст.250 ГК РФ. Однако суд не учел, что раздел жилого дома был произведен в 1973 г., данное обстоятельство было подтверждено решением Ленинского районного суда г. Казани от 12 апреля 1989 г.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РСФСР, данным в подп. "а" п.6 постановления N 4 от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (с последующими изменениями и дополнениями), выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ). При таких обстоятельствах требования ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки не применяются[51].

Право преимущественной покупки не применяется при дарении, продаже доли другому сособственнику, заключении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, продаже с публичных торгов, наследовании.

Следует также отметить, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Однако в случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам [52].

05.03.01 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[53], в котором также указывается на необходимость при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу прилагать к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Это условие является обязательным.

В случае, когда к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав или нотариально заверенные, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, не приложены к заявлению о государственной регистрации, государственная регистрация права на долю в общей собственности приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Известный русский цивилист И.А. Покровский относил права преимущественной покупки к вещным правам на чужие вещи[54]. Представляется, что такой подход вполне оправдан. Как справедливо отмечал И.А. Покровский, права на чужие вещи прежде всего - вещные, так как создают некоторую юридическую связь между лицом и вещью, но затем эти права суть права на чужие вещи: вещь, на которой лежит мое право, принадлежит на праве собственности другому, составляет его имущество. К. Анненков также рассматривал право преимущественной покупки, как право на чужую вещь, относя его к категории вещных прав, т. е. устанавливаемых не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества[55].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7