Право общей долевой собственности 
Рассмотрев вопрос о понятии доли в праве собственности и ее
особенностях как объекта гражданского оборота, следует обратиться к
характеристике особенностей осуществления участниками долевой собственности
правомочий владения, пользования и распоряжения общим объектом.
Содержание права собственности участника общей долевой
собственности, так же, как и права собственности единоличного собственника,
составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако, в отличие
от индивидуального собственника, каждый из сособственников ограничен в
осуществлении соответствующих правомочий необходимостью согласовывать свои
действия в отношении общего имущества с другими сособственниками. В связи с
этим осуществление участниками общей долевой собственности правомочий владения
и пользования имеет существенные особенности, которые и будут рассмотрены в
настоящем параграфе.
В соответствии с пунктом 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование
имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по
соглашению всех ее участников, а при не достижении соглашения - в порядке,
устанавливаемом судом. Однако действующее законодательство предусматривает в
некоторых случаях предусматривает иные правила, противоречащие нормам ГК РФ. Так,
согласно ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком,
находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников
долевой собственности. При условии надлежащего уведомления общее собрание
участников долевой собственности считается правомочным, если на нем
присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности. Решение
принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих
на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом.
Указанный подход обусловлен тем, что число участников общей долевой
собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, как
правило, весьма значительно, в связи, с чем получение согласия от каждого
сособственника является крайне затруднительным.
С учетом имеющихся особенностей законодательного регулирования
долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения целесообразно
изложить пункт 1 ст. 247 ГК РФ в следующей редакции:
«Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, если иное не
предусмотрено федеральным законом, а при не достижении соглашения - в порядке,
устанавливаемом судом».
Как отмечает P.П Мананкова, соглашение сособственников по указанному
вопросу представляет собой сделку, двустороннюю либо многостороннюю в
зависимости от числа субъектов[46].
Действующее законодательство не предусматривает обязательные требования к форме
такой сделки, следовательно, в зависимости от субъектного состава
сособственников она может быть совершена устно или письменно, а по желанию ее
участников - удостоверена нотариально. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в ст.
124 устанавливал правило, согласно которому нотариально удостоверенное
соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке
пользования обособленными помещениями дома обязательно и для лица, которое
впоследствии приобретает долю в праве собственности на этот дом. Как указывал
Г.П. Батуров, при таких формах фиксации состоявшееся между сособственниками
соглашение не может не стать известным покупателю доли. Согласившись же на
покупку при полной осведомленности о состоявшемся соглашении, он должен
считаться принявшим и все вытекающие из этого соглашения правовые последствия[47]. В настоящее время соответствующее
положение в законе отсутствует. Означает ли это, что соглашение сособственников
о порядке пользования не является обязательным для лица, которое приобретает
долго в праве собственности на общее имущество? Такой подход представляется необоснованным
как с теоретической, так и с практической точки зрения. Поскольку, как
отмечалось выше, весь комплекс обязательственных прав, связанных с
осуществлением права собственности участника на общую вещь, неразрывно связан с
долей в праве собственности, право пользования конкретной частью вещи также
переходит к приобретателю доли. Кроме того, можно предположить, что при покупке
доли новый сособственник в первую очередь будет интересоваться тем, какая
конкретная часть общей вещи будет предоставлена ему в пользование, поскольку
именно это имеет наиболее существенное значение для удовлетворения его
потребностей. Поэтому следует признать, что соглашение сособственников о
порядке пользования общим имуществом обязательно и для приобретателя доли
независимо от формы такого соглашения.
Мананкова Р.П. выделяет две основные формы осуществления
участниками общей долевой собственности правомочий владения и пользования общим
имуществом:
1)
совместное
пользование;
2)
раздельное
пользование.
Под совместным пользованием автор понимает использование каждым
сособственником общего объекта как единого целого, а не по частям. При этом
сособственники могут пользоваться общей вещью одновременно (например,
пользование колодцем) или по очереди (пользование автомобилем). Как отмечает
Р.П. Мананкова, юридически неделимые общие вещи, по общему правилу, находятся в
совместном пользовании[48].
Юридически неделимой вещью, как указывалось ранее, признается вещь, раздел
которой в натуре невозможен без изменения ее назначения либо не допускается в
силу закона. Представляется, что более существенной в данном случае является не
допустимость раздела вещи в натуре, а возможность одновременного использования
разными лицами ее отдельных частей.
Раздельное пользование общей вещью предусмотрено пунктом 2 ст. 247
ГК РФ. В соответствии с указанной нормой участник долевой собственности имеет
право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества,
соразмерной его доле. Как правило, в раздельном пользовании находятся жилые
помещения дома или квартиры. Это обусловлено тем, что совместное использование
указанных объектов не позволяет обеспечить надлежащее удовлетворение жилищных
потребностей сособственников.
Поскольку именно определение порядка пользования помещениями, в
первую очередь — жилыми, вызывает наибольшие трудности, судебная практика
выработала ряд положений, касающихся разрешения соответствующих споров. Хотя
большая часть указанных рекомендаций содержится в постановлениях Пленумов Верховного
Суда СССР и Верховного Суда РСФСР, изданных задолго до вступления в силу
Гражданского кодекса РФ, они не утратили своего значения до настоящего времени.
В связи с тем, что действующим законодательством какие-либо новые требования к
помещениям, предоставляемым собственникам в пользование (равно как и к
выделяемым при разделе помещениям) не установлены, суды обоснованно используют
тот опыт правоприменительной деятельности, который был получен и обобщен
предыдущими поколениями юристов. При этом некоторые положения, касающиеся
определения порядка пользования, выдела и раздела в жилых помещениях, в
настоящее время широко применяются при рассмотрении споров, связанных с долевой
собственностью на нежилые помещения.
Можно выделить следующие основные подходы к решению возникающих
вопросов:
I. При определении размера площади, подлежащей предоставлению во
владение и пользование сособственнику, используется предусмотренный пунктом 2
ст. 247 ГК РФ принцип соразмерности предоставляемой части объекта доле
собственника (точнее, количественному показателю материальных благ,
причитающихся ему от использования общего имущества). Однако в целях
обеспечения удобства пользования жилым помещением допускается отступление от
данного принципа. Очевидно, что жилищные потребности собственника полноценно
обеспечиваются лишь в том случае, если он занимает отдельное жилое помещение
(комнату или несколько комнат). Предоставляемая часть дома или квартиры может
быть несоразмерна доле сособственника. Соответствующее положение содержалось в
подпункте б) пункта б постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня
1980 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами
споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом,
принадлежащим гражданам на праве общей собственности»[49]. Указанный подход используется и при
разрешении конкретных споров. Так, М. обратилась в суд с иском к бывшему супругу
Т, о разделе дома, выплате ему денежной компенсации за его долю в доме,
выселении ответчика, сославшись на то, что его 1/16 доля не может быть выделена
в натуре. Т. предъявил встречный иск об определении порядка пользования домом,
указав, что часть дома, которой они с М. пользуются в течение более 20 лет,
состоит из двух комнат размером 9,6 и 12,5 кв. м, кухни, подвала и тамбура.
Решением Кисловодского городского народного суда признано право собственности
М. на 1/4 домовладения с выплатой Т. 3750 руб. за его долю в доме; во встречном
иске отказано. Президиум Ставропольского краевого суда судебные постановления
отменил, указав, что сособственнику может быть передано в пользование помещение
большее по размеру, чем ему причитается[50].
Таким образом, как следует из приведенных выше судебных актов, то
обстоятельство, что в пользование собственнику передается помещение,
превышающее его долю, не является поводом для отказа в иске об определении
порядка пользования домом.
Несоразмерность выделенных помещений доле сособственника
устраняется следующими способами:
1)
взысканием
с сособственника, пользующегося помещением, большим по размеру, чем причитается
на его долю, компенсации в пользу других собственников;
2)
переоборудованием
и перепланировкой жилого дома (квартиры);
3)
приведением
количественных показателей, характеризующих объем материальных благ,
причитающихся каждому сособственнику, в соответствие с установленным порядком
пользования.
Как указывалось в постановлении Пленума Верховного суда РСФСР от
10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения
судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования
домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности», если в
пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем
причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него
может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. В
правовой литературе существуют различные точки зрения относительно правовой
природы указанных платежей. Так, Г.П. Батуров, В.Ф. Маслов считают, что в этом
случае осуществляется взыскание периодических платежей в виде квартирной или
арендной платы[51].
По мнению С.Г. Певницкий, речь идет о компенсации не предоставленного владения
и пользования[52].
Представляется не вполне обоснованным использование в данном случае понятия
квартирной (наемной) или арендной платы, поскольку указанные платежи могут
осуществляться только при наличии предусмотренного законом основания — договора
найма или аренды. Применение к взаимоотношениям сособственников по владению и
пользованию общим имуществом норм об указанных договорах по аналогии
недопустимо в силу различной юридической природы соответствующих отношений. В
договоре найма или аренды одной из сторон - наймодателем - является собственник
имущества, а другой стороной - нанимателем - лицо, не имеющее каких-либо иных
прав на это имущество, кроме прав, предоставленных ему по договору ни один из
собственников не может рассматриваться в качестве нанимателя, поскольку они
являются собственниками всего общего имущества, в том числе и той его части,
которая превышает размер доли участника. Поэтому наиболее правильно говорить
именно о компенсации не предоставленного владения и пользования, как это делает
В.А. Белов. В ст. 247 ГК РФ также говорится о праве участника общей долевой
собственности требовать от других участников, владеющих и пользующихся
имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Что касается
размера указанной компенсации, то он определяется исходя из соответствующих
ставок квартирной или арендной платы. Указанный подход традиционно применяется
в судебной практике[53].
Однако, как отмечается в правовой литературе, рассматриваемый выше
способ устранения несоразмерности предоставленного во владение и пользование
помещения доле в праве собственности не является оптимальным. Расхождение между
фактически используемой площадью и размером доли снижает стоимость доли и тем
самым существенно ущемляет интересы соответствующего собственника. Поэтому на
практике судом чаще применяются такие способы устранения несоразмерности,
которые позволяют обеспечить соответствие размера используемой площади доле
участника в праве собственности на жилое помещение. Одним из таких способов
является внутреннее переоборудование или перепланировка жилого дома (квартиры):
соединение или разделение комнат, превращение нежилого помещения в жилое,
изолированного в неизолированное, расширение комнат за счет мест общего
пользования и т.п. Такое переоборудование может быть разрешено судом только при
наличии положительного заключения органов местного самоуправления, в
компетенцию которых входят вопросы градостроительства и архитектуры.
Привлечение указанных органов к участию в деле в случае рассмотрения судом
вопроса о возможности перепланировки или переоборудования общего жилого
помещения является обязательным, поскольку указанные действия могут
производиться только при условии соблюдения строительных норм и правил. В этом
случае соответствие между фактически используемыми помещениями и размером долей
достигается за счет внутреннего изменения самого объекта, его технических
характеристик.
Однако не каждое помещение можно перестроить без ущерба для его
технического состояния. Поэтому суды нередко применяют другой способ приведение
размера долей в соответствие с установленным порядком пользования. По мнению
В.А. Фогеля, такой способ урегулирования спорных отношений противоречит
принципу неприкосновенности собственности, поскольку в этом случае суд лишает
собственника в определенной части принадлежащих ему прав на общее имущество[54]. Данная точка зрения представляется
необоснованной, так как участники долевой собственности обладают одинаковыми
правами независимо от размера доли, то есть объема материальных благ,
причитающихся каждому собственнику от использования общей вещи. Возможность
такого «перераспределения долей» обусловлена тем, что, как указывалось выше,
размер долей может составлять сферу договора и изменяться соглашением сторон
или решением суда. По мнению В.Ф. Маслова, в этом случае наряду с разделом
пользования осуществляется частичный выдел доли. Как считает Г.П. Батуров, речь
должна идти о частичном выкупе доли[55].
Следует согласиться с последней точкой зрения, поскольку термин «выдел»
традиционно применяется в законодательстве, судебной практике и правовой
литературе в тех случаях, когда имеется в виду прекращение права собственности
участника на общее имущество, а в рассматриваемом случае право собственности
всех участников на общую вещь сохраняется. На основании соответствующего
решения суда между сособственниками совершаются сделки, аналогичные так
называемой купле-продаже части доли. При этом лицо, доля которого увеличивается
за счет другого лица, выплачивает последнему единовременную компенсацию, размер
которой определяется судом.
Следует отметить, что действующее законодательство предусматривает
только один способ устранения несоразмерности используемых помещений и доли в
праве собственности - взыскание с сособственника, пользующегося помещением,
большим по размеру, чем причитается на его долю, компенсации в пользу других
сособственников (ст. 247 ГК РФ). Однако два других способа широко применяются
на практике, и их использование представляется обоснованным как с практической,
так и с теоретической точки зрения. Поэтому целесообразно дополнить пункт 2 ст.
247 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Несоразмерность части имущества,
предоставляемой сособственнику во владение и пользование, его доле может быть
устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным
порядком пользования, с выплатой участнику остальными сособственниками
компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего
имущества»[56].
2. При установлении порядка пользования домом предоставленное
каждому сособственнику помещение может быть неизолированным. Указанное
положение было закреплено в подпункте б) пункта 6 постановления Пленума
Верховного суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах, возникших в
практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении
порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей
собственности». Термин «изолированное жилое помещение» используется в ст. 673
ГК РФ. При этом отдельный вход может выходить как на улицу, так и сообщаться с
местами общего пользования дома или квартиры[57].
Указанный подход используется и судебной практикой. Так, В. обратилась в суд с
иском к бывшему мужу Н. об изменении договора найма жилого помещения. Она
просила выделить ей с ребенком в пользование комнату площадью 18,5 кв. м, а
ответчику - изолированную комнату площадью 9,8 кв. м с заключением
самостоятельных договоров найма жилого помещения. Решением Октябрьского
районного народного суда г. Самары иск удовлетворен. Президиум Самарского
областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда
РФ, отменил решение и направил дело на новое рассмотрение, указав, что не может
быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната,
связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), и подсобные
помещения[58].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
|
