Право общей долевой собственности 
Пункт 2 ст. 251 ГК РФ предусматривает, что момент перехода доли в
праве собственности по договору, подлежащему государственной регистрации,
определяется в соответствии с пунктом 2 ст. 223 ГК РФ, то есть моментом
государственной регистрации перехода прав на имущество. Поскольку доля в праве
собственности обозначает право собственности на общее имущество, в случае, если
общая вещь является недвижимой, доля в праве на такую вещь подлежит
государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Следовательно,
доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к ее приобретателю
с момента государственной регистрации ее перехода, независимо от того, подлежит
ли государственной регистрации договор, в соответствии с которым отчуждается
доля. Поэтому пункт 2 ст. 251 ГК РФ целесообразно изложить в следующей
редакции: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество переходит к
приобретателю с момента ее государственной регистрации».
Следует отметить, что в соответствии с действующим
законодательством вообще не требуется государственная регистрация какого-либо
вида договоров об отчуждении доли в праве собственности. Нормы ГК РФ
предусматривают государственную регистрацию договора продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или части квартиры (пункт 2 ст. 558), договора
продажи предприятия (пункт 3 ст. 560), договора дарения недвижимого имущества
(пункт 3 ст. 574), однако предметами всех указанных договоров являются вещи, а
не права на них. Гражданский кодекс Франции относит права на недвижимые вещи -
сервитуты, узуфрукт и т.п. - к недвижимому имуществу (ст. 526). Очевидно, что
отнесение прав на недвижимое имущество к недвижимости основано на доктрине
римских юристов, согласно, которой права являются бестелесными вещами. С точки
зрения современных теоретических представлений нельзя отождествлять вещь или
часть вещи с долей в праве собственности на нее, поскольку указанные объекты
имеют различную правовую природу. Статья 131 ГК РФ говорит о недвижимых вещах и
не включает в перечень объектов недвижимости права на недвижимое имущество.
Поэтому приведенные выше нормы российского законодательства, предусматривающие
государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, формально не могут
быть распространены на договоры об отчуждении доли в таком имуществе.
В связи с этим предлагается дополнить главу 16 ГК РФ «Общая
собственность» статьей «Форма сделок с долей в праве собственности» следующего
содержания:
«Сделки с долей в праве собственности совершаются в форме,
предусмотренной законодательством для соответствующих сделок с общим
имуществом, доля в праве собственности на которое является предметом сделки».
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие
вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Поскольку
право собственности на общую недвижимую вещь, принадлежащее сособственнику,
является элементом совокупности прав, обозначаемых как доля в праве
собственности, по нашему мнению, необходимо предусмотреть в ГК правило о
государственной регистрации доли в праве собственности на недвижимое имущество.
В связи с этим представляется целесообразным дополнить главу 16 ГК статьей
следующего содержания: «Доля в праве собственности на недвижимое имущество
подлежит государственной регистрации в порядке, установленном
законодательством».
Следует отметить, что Закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество...»[34]
использует понятие «государственная регистрация права на долю в общей
собственности», в то время как Гражданский кодекс говорит о переходе к
приобретателю доли в праве собственности, а не права на долю. О регистрации
именно доли в праве собственности говорится и в Методических рекомендациях о
порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое
имущество, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от
25 марта 2003 г. № 70. Поэтому следует внести изменения в ст. 24 указанного
закона, заменив приведенную выше формулировку словами «государственная
регистрация доли в праве собственности».
Доля в праве собственности представляет собой специфический объект
гражданского оборота. С одной стороны, при ее отчуждении не может быть осуществлена
фактическая передача вещи приобретателю, поскольку приобретение доли в праве
собственности не означает исключительного господства над объектом. С другой
стороны, доля в праве собственности обозначает вещное право (право
собственности), поэтому сделки с ней не могут совершаться в соответствии с
нормами о цессии. Наиболее правильным представляется отчуждение доли по
правилам, регулирующим переход прав на вещи, с изъятиями, обусловленными
нематериальным характером данного объекта. Именно такой вариант предусмотрен
главой 16 «Общая собственность» ГК РФ. Пункт 2 ст. 246, регламентируя
отчуждение доли, говорит о различных сделках (продаже, дарении, залоге,
завещании), а не об уступке прав. В то же время ст. 251, определяя момент
перехода доли к приобретателю, предусматривает специальную норму по сравнению с
общими правилами об обороте вещей[35].
Некоторые сделки с долями требуют отдельного рассмотрения в связи
с их сложной правовой природой. В частности, весьма распространенным основанием
возникновения общей собственности является отчуждение доли в праве на предмет,
который ранее находился в собственности одного лица. Может сложиться представление,
что собственник в этом случае делит принадлежащее ему право собственности на
части, и отчуждает эти части (доли) другим лицам. На самом деле в данном случае
имеет место, как отмечала М.В. Зимелева, «особая вещно-правовая сделка»[36], в результате которой собственник
ограничивает свое право собственности в пользу другого лица и передает этому
лицу право собственности на общую вещь, ограниченное в своем осуществлении. В
случае приобретения доли в праве на объект, ранее принадлежавший одному лицу,
не происходит ни деления права собственности, ни прекращения первоначального
права собственности. Возникает правоотношение общей долевой собственности,
управомоченными субъектами которого становятся обе стороны по сделке.
Аналогичным образом следует рассматривать и передачу лицом
индивидуально определенной вещи в общую долевую собственность, например, по
договору простого товарищества. В этом случае, по мнению А.В. Казаковой,
следует говорить о прекращении права первоначального собственника вещи
вследствие отчуждения им этой вещи и поступления ее в общую долевую
собственность товарищей[37].
Однако, сам термин «отчуждение» предполагает, что вещь в этом случае становится
для сособственника «чужой», а не «своей». По нашему мнению, у лица сохраняется
право собственности на имущество, переданное им в качестве вклада по договору
простого товарищества, но это право ограничивается правами других товарищей. В
рассматриваемом случае возникновение общей долевой собственности на имущество,
переданное в качестве вклада в простое товарищество, предусмотрено ГК РФ. Таким
образом, право собственности на индивидуально определенную вещь, переданную в
общую долевую собственность по договору о совместной деятельности, не
прекращается, а лишь стесняется в своем осуществлении, превращаясь в право
собственности, ограниченное аналогичными правами других сособственников. В то
же время право собственности товарища распространяется не только на вещь, ранее
находившуюся в его индивидуальной собственности, но на все общее имущество,
находящееся в долевой собственности товарищей, как на единый объект. Таким
образом, право собственности участника договора о совместной деятельности
ограничивается, но объект данного права увеличивается.
Особый случай представляют собой и сделки по отчуждению
собственником своей доля не целиком, а частично. По мнению Э. Гаврилова, любая
доля в праве собственности с юридической точки зрения является делимой[38]. Как уже говорилось выше,
субъективное право, обозначаемые долей в праве собственности, не делится на
части. Однако осуществление права собственности участника может быть еще более
затруднено за счет увеличения числа собственников, а также возможно уменьшение
размера выгод, получаемых собственником. В первом случае собственник частично
отчуждает долю постороннему лицу, тем самым ограничивая свое право
собственности в еще большей степени, так как для его осуществления ему придется
согласовывать свои действия с более широким кругом лиц. Одновременно он
стесняет в большей мере и права других участников, поэтому, как отмечает Э.
Гаврилов, в этом случае остальные сособственники пользуются преимущественным
правом покупки[39].
Во втором случае участник лишь уменьшает объем причитающихся ему материальных
благ в пользу другого сособственника (или собственников), при этом дальнейшего
стеснения прав сособственников не происходит. Поэтому на указанный случай
правила о преимущественном праве покупки не должны распространяться.
Следует отметить, что преимущественное право покупки не может
применяться и в случае отчуждения доли по договору ренты, причем указанное
правило должно действовать даже в тех случаях, когда к указанным отношениям
применяются правила о договоре купли-продажи. Хотя указанный договор и является
возмездным, лично-доверительный элемент в нем имеет важное значение, поскольку
покупатель становится обязанным перед продавцом на весьма длительный срок.
При наследовании как по закону, так и по завещанию, а также при
отчуждении доли в безвозмездном порядке по договору дарения преимущественное
право покупки не применяется. В данном случае лично-доверительный характер
указанных сделок имеет приоритетное значение по сравнению с относительными
правоотношениями, связывающими участников общей долевой собственности.
Кроме того, закон предусматривает, что преимущественное право
покупки не действует в случае продажи доли с публичных торгов. При этом
указывается, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности
при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут
проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях,
предусмотренных законом. Из приведенного положения вытекает, что для продажи
доли с публичных торгов во всех случаях, кроме прямо предусмотренных законодательством,
требуется согласие всех сособственников. Данная норма необоснованно
ограничивает права сособственника по сравнению с общими правилами продажи доли,
поскольку преимущественное право покупки, безусловно, в меньшей степени
стесняет продавца доли, чем необходимость получения согласия всех
сособственников. Отсылка к части 2 ст. 255 ГК РФ не вполне корректна, так как
продажа доли с публичных торгов предусмотрена частью 3, а не частью 2 указанной
статьи. В целом ст. 255 ГК РФ регламентирует порядок обращения взыскания на
долю в праве собственности. Данная процедура включается себя следующие этапы:
1) предъявление кредитором
требования о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее
взыскания;
2) если выдел доли
невозможен либо против этого возражают другие участники общей собственности,
кредитор вправе требовать продажи должником своей доли другим сособственникам
по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных
средств в счет погашения долга;
3) в случае отказа остальных участников общей собственности от
приобретения доли должника кредитор вправе требовать в судебном порядке
обращения взыскания на долю должника путем ее продажи с публичных торгов.
По нашему мнению, при обращении взыскания на долю в праве
собственности целесообразно сначала предоставить другим сособственникам право
приобрести долю по ее рыночной стоимости в порядке, предусмотренном для
осуществления преимущественного права покупки. Затем, если сособственники не
воспользовались правом приобретения доли, кредитору предоставляется по его
выбору право требовать выдела части общего имущества, соразмерной доле должника
(в том числе, при отсутствии согласия с ©собственников, в судебном порядке) или
обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. При этом
начальная цена торгов не должна быть ниже цены, по которой сособственникам
предлагалось приобрести долю. Такая конструкция в большей степени учитывала бы
законные интересы, как сособственников, так и кредитора.
Представляется целесообразным установить, что продажа доли с
публичных торгов во всех случаях возможна лишь после соблюдения правил о
преимущественном праве покупки. Начальная цена таких торгов не должна быть ниже
цены предложения сособственникам, однако, если в ходе торгов возникает необходимость
изменения условий продажи, в том числе в сторону снижения цены,
преимущественное право покупки не действует.
Спорным является и вопрос о том, обязан ли продавец повторно
извещать сособственников в случае изменения условий договора купли-продажи доли.
Как указывает Н. Толчеев, если продавец доли впоследствии изменит цену или
другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке
остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их
преимущественное право покупки может оказаться нарушенным[40]. На аналогичной позиции стоит и
судебная практика[41].
Более дифференцированный подход использует Э. Гаврилов. По мнению указанного
автора, отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает
постороннему лицу свою долю по цене, которая была им указана в извещении, или
по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на
более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от
покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по
меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить
остальным участникам общей долевой собственности повторное извещение[42]. Данная точка зрения представляется
наиболее правильной. Действительно, если участники общей долевой собственности
отказались от приобретения доли на более выгодных для покупателя условиях, нет
оснований предполагать, что они согласятся ее приобрести, если условия покупки
ухудшатся. Напротив, если продажа доли осуществляется по меньшей цене или на
иных более выгодных для покупателя условиях, продавец обязан повторно известить
сособственников об условиях продажи.
ГК устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут
направить продавцу предложения о заключении договора на условиях, указанных в
извещении. В случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество
такой срок составляет один месяц, а при продаже доли в праве собственности на
движимое имущество - десять дней со дня извещения. Статья 250 ГК РФ предусматривает,
что продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники
общей долевой собственности откажутся от покупки, либо не приобретут
продаваемую долю в течение указанных сроков. Данная формулировка представляется
не вполне точной, поскольку приобрести долю в праве собственности сособственник
может только в случае, если продавец заключит с ним договор купли-продажи доли.
Поэтому представляется более правильным связывать осуществление
преимущественного права не с приобретением доли, а с извещением продавца о
намерении приобрести долю на предложенных условиях и оплатой установленной
продавцом цены доли (если продавцом не установлен иной порядок оплаты). Такая
формулировка обеспечила бы соблюдение интересов как сособственников, поскольку
реализация их преимущественного права покупки не может быть поставлена в
зависимость от действий продавца, так и самого продавца, который был бы защищен
от возможности нарушения сособственниками обязательств по оплате покупаемой
доли.
Особый порядок осуществления преимущественного права покупки доли
установлен законодательством для тех случаев, когда объектом долевой
собственности выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения. В
соответствии с пунктом 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года №
101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[43] участник долевой собственности
обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности
или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей
собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления
участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей
собственности продавцу и в орган юстиции, осуществляющий государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения
такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который
предложена для продажи. Приведенная выше формулировка прямо указывает на то,
что офертой (предложением заключить договор купли-продажи) являются предложения
собственников о покупке продаваемой доли, а извещение, направляемое или
публикуемое продавцом, носит исключительно информационный характер. Кроме
сособственников, преимущественным правом покупки доли в праве собственности на
земельный участок сельскохозяйственного назначения пользуются соответствующий
субъект РФ или муниципальное образование. Вышеназванный Закон, в отличие от ГК,
предусматривает обязанность продавца направить новое извещение в случае
снижения цены доли или изменения других существенных условий ее продажи.
Более убедительной, по нашему мнению, является первая из
приведенных выше точек зрения, поскольку в данном случае речь идет не об
осуществлении прав, а о защите нарушенного права. Как справедливо отмечают О.С.
Иоффе и Ю.К. Толстой, предусмотренный пунктом 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок
является сокращенным специальным сроком исковой давности[44]. Указанная разновидность сроков в
настоящее время предусмотрена ст. 197 ГК РФ и на нее распространяются правила
ст. 198 - 207 ГК РФ, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.
200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало
или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила
устанавливаются ГК РФ и иными законами. Пункт 3 ст. 250 ГК РФ не связывает
начало течения трехмесячного срока исковой давности с моментом продажи доли в
праве собственности, поэтому в указанном случае должны применяться общие
правила исчисления срока исковой давности. Статья 199 ГК РФ предусматривает,
что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре,
сделанному до вынесения судом решения. Поэтому исковые требования, заявленные с
пропуском трехмесячного срока, не могут быть отклонены при отсутствии такого
заявления. Восстановление срока исковой давности по иску о переводе на
сособственника прав покупателя также осуществляется в общем порядке[45].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
|
