Анализ состояния геоинформационных технологий в решении типовых задач управления региональной недвижимостью Тульской области 
Данные для организации ведения землеустроительной
документации появляются различными путями, но основной и часто единственный
путь – обработка информации, полученной с помощью полевых измерений.
Работы по землеустройству являются начальным этапом
формирования земельного участка как объекта недвижимости с его точными
границами, геодезическими координатами, природными, техническими,
градостроительными и иными характеристиками. От качества и профессионализма
проведения таких работ зависят условия оборота данных объектов на рынке, защита
прав собственности, установление ограничений и обременен ий при использовании
земельных участков.
В настоящее время земельные участки формируются в
соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 N2 78-ФЗ «О землеустройстве» и
принятыми в его развитие постановлениями Правительства Российской Федерации.
Технологическая схема получения землеустроительной
документации при использовании традиционного метода с указанием сроков
исполнения выглядит следующим образом:
Получение заявки на проведение землеустроительных работ
(в т.ч. межевание) – момент получения заявки.
Рассмотрение заявки – 1 рабочий день
Организация работ на местности – 3 рабочих дня
Согласование с Управлением Роснедвижимости – 5 дней
Получение информации об обременениях объекта из ФГУ
«Земельная кадастровая палата» – 10 дней
Получение картографического материала на участок из ФГУ
«Земельная кадастровая палата» – 1 день
Запрос на получение данных Единого государственного
реестра прав на имущество – 2 дня
Обработка картографического материала, согласование его с
данными работ натурной съёмки, нанесение межевых границ участков – 1 день
Изготовление планов участков – 1 день
Изготовление иных документов и выдача их заказчику,
внесение изменений в базу землеустроительной информации – 1 день
Итого количество дней: 25.
Следует также отметить, что при «ручном» способе ведения
землеустроительной документации все виды работ выполняются различными
исполнителями и большая часть рабочего времени тратиться на поиск различного
рода информации в архивах, на работу с графическими материалами, которая
чревата ошибками, и, как следствие, увеличиением сроков выполнения работ.
2.2.1.2
Технология работы с использованием Geocad System
Сущность автоматизации обработки землеустроительной
информации заключается в активном применении компьютерной технологии работ при
обработке материалов землеустройства в цифровом виде.
Автоматизированные системы обработки землеустроительной
информации устанавливаются в соответствующих организациях и выполняют следующие
функции :
- сбор, накопление и обновление координатной и
семантической информации по отдельным субъектам землепользования.
- автоматизированную подготовку документов на право
пользования (владения) землей и регистрацию выданных документов.
- ведение электронной земельно-кадастровой книги.
- подготовку данных статистической отчетности.
В состав автоматизированной системы также входят средства
оцифровки топографо-геодезических работ и оцифровки картографических
материалов, что обеспечивает получение и исправление цифровых описаний
земельных участков для их последующей загрузки в базу данных системы.
Автоматизированная система обработки землеустроительной
информации строится на базе Geocad System и включает в себя модуль по обработке
материалов полевых измерений, средства автоматизированного ввода данных (из
памяти электронных геодезических приборов), средства ввода графической
информации (дигитайзер, сканер), модуль для обработки графики и
автоматизированного черчения, устройства вывода графической и текстовой
информации (принтер, плоттер), телекоммуникационные устройства для связи с
электронными архивами сторонних организаций.
При использовании такого автоматизированного рабочего
места технология обработки землеустроительной информации выглядит следующим
образом:
Получение заявки на проведение землеустроительных работ
(в т.ч. межевание) – момент получения заявки.
Рассмотрение заявки – 1 рабочий день
Организация работ на местности с использованием
электронного теодолита – 1 рабочий день
Выгрузка данных из теодолита в среду Geocad System – 15
минут
Согласование с Управлением Роснедвижимости, получение
разпешения на использование цифровых ресурсов Управления, получение информации
из электронного архива Управления Роснедвижимости – 1 день
Получение информации об обременениях объекта из ФГУ
«Земельная кадастровая палата» (получение сегмента данных программного
комплекса «Единый государственный реестр земель» на электронном носителе) –
параллельно с выполнением п.4., не более 3-х дней
Получение картографического материала в цифровой форме на
участок из ФГУ «Земельная кадастровая палата» – 1 день
Получение электронной выписки Единого государственного
реестра прав на имущество – 1 день
Обработка картографического материала в Geocad System,
печать планов участков и иных документов – в течении 1 рабочего дня
Изготовление иных документов и выдача их заказчику– в
течении 1 рабочего дня
Итого приблизительное максимальное количество дней: 12.
Следует отметить, что при таком подходе внесение
изменений в базу землеустроительной информации происходит полностью автоматизированно,
без участия конечного пользователя.
Рисунок 1. Схема управления ресурсами градостроительного
кадастра.
С организационной точки зрения также наблюдается
улучшение качества работы – технологический процесс при автоматизированном
методе обработки землеустроительной информации проходит под управлением одного
человека. Соответственно, повышается ответственность сотрудников и могут быть
использованы более реальные методы оценивания производительности труда
(выработки) каждого сотрудника в отдельности.
С точки зрения специалиста-информатика, схема управления
объектом выглядит следующим образом (см. рис. 1):
Информационные потоки можно представить следующим образом
(см. рис.2):
Рисунок 2. Схема информационных потоков управления
земельными ресурсами.
2.2.2 Ведение государственного
земельного кадастра объектов недвижимости
Основные сведения о состоянии земельных ресурсов на
территории государства находятся в государственном земельном кадастре.
Государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных
сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета
земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель
Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных
на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее
– сведения государственного земельного кадастра).
На территории Тульской области ведением государственного
земельного кадастра и реестра объектов капитального строительства (объектов
региональной недвижимости) управляет Федеральное государственное учреждение
«Земельная кадастровая палата». Для этих целей используется комплекс аппаратных
и программных средств. В качестве программной компоненты активно используются
ГИС MapInfo, ГИС ObjectLand и программный комплекс «Единый государственный
реестр земель» (ПК ЕГРЗ).
2.2.2.1
Сущность земельного кадастра и технология его ведения без применения
ГИС-ориентированных решений
Ведение государственного земельного кадастра на всей
территории Российской Федерации представляет собой последовательные действия по
сбору, документированию, накоплению, обработке и хранению сведений о земельных
участках. Основным процессом ведения государственного земельного кадастра
является государственный кадастровый учет земельных участков. В соответствии со
ст.19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»
государственный кадастровый учет земельных участков включает следующие
действия:
проверку представленных заявителем документов;
составление описания земельного участка в Едином
государственном реестре земель (ЕГРЗ);
присвоение кадастрового номера земельному участку;
изготовление кадастрового плана земельного участка
(выписка из ЕГРЗ);
формирование кадастрового дела земельного участка.
В технологической схеме ведения государственного
земельного кадастра предусмотрены следующие основные процедуры:
документационное обеспечение государственного
кадастрового учета;
кадастровое формирование земельного участка;
кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;
подготовка кадастрового плана земельного участка;
внесение в ЕГРЗ изменений в сведения об учтенном
земельном участке.
Формирование земельного участка как объекта кадастрового
учета представляет собой процедуру описания земельного участка в соответствии с
заявкой и установленными правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом
для внесения сведений в ЕГРЗ.
Кадастровое формирование может проводиться:
по результатам межевания земель;
по декларативному принципу (по данным заявителя).
Формирование земельного участка – это процесс описания и
индивидуализации объекта учета, в результате которого создаются документы,
подтверждающие существование объекта, а также характеристики, позволяющие
однозначно выделить его из других объектов. Формирование объекта кадастрового
учета представляет собой совокупность землеустроительных и кадастровых
действий.
Землеустроительные действия по формированию объекта учета
выполняются организациями или лицами, имеющими лицензию на эти работы. На
уровне муниципального образования такая организация носит название «Орган по
межеванию и формированию объекта учета». Кадастровые действия по формированию
объекта учета предназначены для проверки представленных заявителем сведений о
земельном участке и возможности их внесения в документы государственного земельного
кадастра. Проверяется достоверность сведений – соответствие тем данным, которые
зарегистрированы в государственном земельном кадастре.
Помимо этого может происходить непосредственное
формирование земельного участка как объекта кадастрового учета (при отсутствии
сведений о земельном участке в государственном земельном кадастре).
Процесс формирования объекта кадастрового учета
выполняется при поступлении заявки на кадастровый учет земельного участка или
на кадастровый учет изменений характеристик земельного участка. Исходными
данными для кадастрового формирования земельных участков служат:
материалы дела по заявке, включающие материалы межевания
и данные о предмете сделки из учреждений юстиции (при их наличии);
данные ЕГРЗ (документы подраздела соответствующего
кадастрового квартала);
кадастровые дела земельных участков, участвующих в сделке
и смежных (в случае необходимости).
В процессе формирования объекта кадастрового учета
создаются:
план объектов кадастрового учета;
протокол формирования объекта кадастрового учета.
Кадастровое формирование земельного участка может
проводиться как при наличии результатов межевания и формирования, полученных из
Органа по межеванию и формированию объекта учета, так и по декларативному
принципу.
Процесс формирования объекта кадастрового учета включает
несколько процедур:
создание «Плана объектов»;
проверка результатов межевания и возможности
государственного кадастрового учета земельного участка (только при наличии
результатов межевания);
составление протокола формирования;
утверждение результатов формирования.
2.2.2.1.1
Создание «Плана объектов»
«План объектов» представляет собой фрагмент плана
кадастрового квартала, на котором отображаются границы земельных участков,
задействованных в сделке.
«План объектов» выполняется разными способами:
как выкопировка из плана кадастрового квартала формы при
наличии необходимых сведений;
как результат анализа кадастровых и землеустроительных
дел на зарегистрированные ранее участки.
«План объектов» создается на стандартном бланке формы
ЕГРЗ.
На «Плане объектов» отображаются следующие элементы
существующих и формируемых объектов:
границы, поворотные и узловые точки;
номера поворотных и узловых точек;
номера отрезков границ;
кадастровые номера учтенных земельных участков,
участвующих в формировании;
литеры сформированных частей участков;
границы частей земельных участков;
поворотные точки границ частей земельных участков;
учетные номера частей земельных участков.
Если «План объектов» был ранее создан, то есть заявленный
земельный участок был учтен по декларативному принципу, то данная процедура
включает коррекцию ранее созданного плана.
2.2.2.1.2
Проверка результатов межевания
Процедура проверки межевания и возможности формирования
объекта учета выполняется только при наличии результатов межевания из
учреждений юстиции. В случае заявки на кадастровый учет по декларативному
принципу эта процедура пропускается и сразу составляется Протокол формирования.
Проверка межевания и возможности формирования объекта
учета заключается в проверке соответствия представленных материалов межевания
сведениям, учтенным в ЕГРЗ, и материалам дела по заявке.
Контроль соответствия поступивших из учреждений юстиции данных
сведениям, учтенным в ЕГРЗ, заключается в проверке:
местоположения земельного участка в кадастровом квартале;
конфигурации земельного участка;
соответствия частей земельного участка, связанных с
ограничениями в использовании, учтенным территориальным зонам.
Соответствие представленных данных проверяется:
визуально – по примерному положению точек на плане
кадастрового квартала (в пределах квадрата координатной сетки);
аналитически – сравнением данных геодезических измерений
с данными ЕГРЗ (координаты поворотных и узловых точек, длины линий и
дирекционные углы).
Для проверки местоположения участка в кадастровом
квартале следует определить:
расположен ли он полностью в границах соответствующего
кадастрового квартала по их координатам;
не пересекается ли граница участка с границами учтенных
земельных участков.
При этом проверяется положение проектируемых узловых и
поворотных точек формируемого объекта на плане кадастрового квартала по их
координатам.
Для проверки конфигурации объекта учета следует определить
наличие соответствия общих точек формируемого объекта и всех смежных участков
на общих границах. Контроль осуществляется сравнением плана-схемы межевания с
планом кадастрового квартала, с использованием таблиц координат проектируемых
точек.
Для проверки правильности границ частей формируемого
объекта, связанных с ограничениями в использовании, следует определить:
для всех ли учтенных территориальных зон, которые
пересекаются с формируемым объектом, отображены соответствующие части объекта;
проверяется положение соответствующих точек частей
участка на плане кадастрового квартала с нанесенными границами территориальных
зон по их координатам.
Все необходимые вычисления по перечисленным проверкам
выполняются на рабочих ведомостях к «Протоколу формирования объекта
кадастрового учета».
Составление «Протокола формирования объекта кадастрового
учета» выполняется в следующем порядке:
Выполняется контроль положения точки проектной (новой)
межи на существующей меже путем определения отклонения точки проектной межи от расчетной
точки, которая расположена на пересечении линий проектной и существующей межей.
Выполняется контроль площадей участков, по которым
совершается сделка. Для этого вычисляются площади размежеванных частей участков
по координатам заданных и поворотных точек.
Предельно допустимые значения расхождений площадей и
порядок выбора из возможных значений площади, принятой для кадастрового учета
должны быть определены нормативными документами, принятыми для муниципального
образования. Принятие этих и других нормативных документов должно
предшествовать началу учетных действий в отделе кадастрового учета.
Выполняется проверка допустимости землеустроительной
операции:
если выделяемая часть объекта учета заявлена как
самостоятельный участок, то проверяется соответствие площади, подлежащей учету,
предельно минимальному размеру для заявленного режима использования;
если выделяемая часть объекта присоединяется к учтенному,
то проверяется соответствие их режимов использования.
Заключение о допустимости землеустроительной операции
делается, исходя из технических требований к минимальным размерам (если
формируется самостоятельный участок) и возможности слияния участков с различным
установленным режимом использования.
На каждом шаге составления Протокола формирования, в случае
отрицательного результата проверки, процедура может быть прервана и составлено
обоснованное Заключение об отказе в кадастровом учете.
2.2.2.1.3.
Утверждение результатов формирования
По результатам выполненных проверок принимается решение о
возможности учета или отказа в учете сформированных участков.
При положительном результате проверок в «Протокол
формирования объекта кадастрового учета» в графу «Заключение» заносится запись
о возможности кадастрового учета земельного участка, сформированного по
условиям сделки. Подробно описывается операция формирования, указываются
кадастровые номера участков, формируемых и ликвидируемых в результате операции.
При отрицательном результате в графе Протокола «Заключение» делается запись об
отказе с указанием причины отказа в кадастровом учете, готовится «Уведомление
об отказе». Основание приостановки или отказа в учете указывается на каждый
объект сделки.
«Протокол формирования объекта кадастрового учета»
утверждается кадастровым инспектором.
В Дело по заявке помещаются:
План объектов;
Протокол формирования;
«Уведомление об отказе» (при наличии).
После выполнения этой процедуры Дело по заявке передается
на следующую технологическую процедуру:
при положительном решении – на кадастровый учет.
при отказе в учете – на завершение заявки.
Технологическая схема процесса формирования объекта
кадастрового учета представлена на рисунке 3:
Рисунок 3. Схема процесса формирования земельного участка
как объекта кадастрового учета
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
