Курсовая работа: Опыт ипотеки в развитых странах 
подтверждение, назначенного государством
доверенного лица (попечителя ипотечного банка), что для закладной имеется в
наличии, предусмотренное законом покрытие, о чем ипотечным банком была сделана
запись в ипотечном регистре (регистр покрытия).
Закладные листы оформляются как
предъявительские, так и именные ценные бумаги, то есть могут быть выданы на
конкретное лицо. В конце 1996 г. 75% всех находящихся в обращении закладных
были выданы на предъявителя и 25% являлись именными. Лицу, разместившему свой
капитал в банке, выдается закладной лист и дополнительно к нему купонный лист
процентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все время
действия закладной. Для получения годовой суммы процентов вкладчик предъявляет
один процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.
«Глобальное» закладное свидетельство. В целях
упрощения и рационализации совершения кредитных операций в Германии большей
частью проводятся эмиссии, при которых не происходит выдача закладных листов.
Это так называемые «безштучные» эмиссии. В этом случае ипотечный банк выдает на
всю эмиссию сертификат, одно «глобальное» свидетельство, которое затем согласно
§ 9а Закона о депонировании ценных бумаг, размещается на хранение в
банке-депозитарии, хранителе ценных бумаг. Лицо, желающее приобрести часть
такой эмиссии, получает от ипотечного банка или банка, выступающего посредником
в этой сделке, письменную квитанцию на кредитованную сумму (документальное
подтверждение о депонировании денежной суммы). Эта квитанция на кредитованную
сумму содержит обозначение эмиссии, величину процентной ставки, номинальную
стоимость части приобретаемой эмиссии, срок выплаты процентов и денег.
Учреждение банка, выдавшего квитанцию, следит через депозитарный банк за
депонированием процентов и погашением суммы со стороны ипотечного банка,
осуществившего данную эмиссию. Инвестор вправе в
любое время реализовать на фондовой бирже свой закладной лист или долю эмиссии,
которой он владеет по квитанции, и таким образом получить свой капитал по
актуальному курсу обратно, не дожидаясь истечения срока действия закладной и
выплаты номинальной стоимости закладной банком.
Предписания по правовой
защите держателей закладных.
В основе Закона об ипотечных банках лежит
требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится
в следующих трех основополагающих принципах закона:
принцип специализации;
принцип конгруэнтности;
принцип покрытия.
Принцип специализации. Этот принцип
вытекает из § 1 и § 5 Закона об ипотечных банках, согласно которым ипотечным
банкам разрешены только определенные виды сделок. Кредиты, как правило,
долгосрочные, и их пригодность для покрытия закладных предполагает при
проведении кредитных операций метод, который основывается на достаточно абстрактных
требованиях гарантии, размер которых зависит от вида объекта залога. Это делает
легко обозримой структуру риска какого-либо банка, снижает возможный риск при
совершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только абстрактным
требованиям гарантии по отношению к объекту залога, но, согласно § 18 Закона о
кредитных операциях, он, как и любой другой кредитный институт, обязан
проверить личную кредитоспособность заемщика. Если это условие не выполняется,
то кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залога
соответствует всем необходимым требованиям. Ограниченное количество видов
кредитных операций, совершаемых ипотечным банком, способствует высокой
эффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках
персонал, поэтому расходы на содержание персонала и материальные издержки у
ипотечного банка не столь значительны. С принципом специализации, таким
образом, связан принцип экономической эффективности. Из этого следует также и
снижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в
1900 году в Германии не произошло ни единого случая их банкротства.
Принцип конгруэнтности. Этот принцип
характеризуется тем, что требования ипотечных банков по отношению к своим
заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим
условиям должны соотноситься друг с другом. § 6 абзац 1 Закона об ипотечных
банках определяет, что общая суммарная стоимость выпущенных залоговых листов
ипотечным банком должна быть, в размере их номинала, покрыта ипотеками, по
меньшей мере, такой же стоимости и, по меньшей мере, такими же доходами от
процентов. Это так называемая конгруэнтность покрытия. Согласно § 9 Закона об
ипотечных банках закладные листы разрешено выпускать лишь в том случае, если
срок действия закладных листов не намного превышает срок действия договоров
ипотечного кредитования (конгруэнция обращения). Именно поэтому держателю
закладных не может быть предоставлено право расторжения инвестиционного
договора (§ 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках). Право расторжения
сделало бы невозможным конгруэнцию обращения. Кроме того, существуют
ограничения относительно объемов выпуска закладных листов (§ 7 Закона об
ипотечных банках). Согласно этому предписанию общая стоимость выпускаемых
ипотечным банком в обращение закладных не может превышать 60-кратно размер его
(гарантийного), собственного капитала.
Принцип покрытия (обеспечения) закладной.
Его смысл заключается в том, что ипотечный банк для обеспечения запросов
(требований) держателей закладных должен образовать резервный капитал для
покрытия стоимости закладных. Таким образом, держатели закладных в случае
банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное
удовлетворение своих требований из этих средств. Эта процедура определена в §§
6 см. п. 3.2-10-12, 22, 30-32 и 35 Закона об ипотечных банках. Согласно § 10 в
качестве покрытия для ипотечных закладных листов можно использовать лишь те
ипотеки, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости
объекта залога (§12 Закона об ипотечных банках предписывает банкам очень
осторожно производить оценку стоимости объекта залога). Для того чтобы можно
было в любой момент быстро получить информацию о таких ипотеках, они, согласно
§ 22 Закона об ипотечных банках, заносятся банком в специальный регистр
(ипотечный регистр). Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того,
что на гарантию банка — ипотеку, распространяются особые права держателя
закладных. Для идентификации объекта залога, ипотеки и кредита в реестр
заносятся необходимые сведения. Независимый, назначенный Федеральным ведомством
по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным
органом надзора, попечитель (доверенное лицо) должен, согласно § 30 Закона об
ипотечных банках, проверять: идет ли речь о допустимой стоимости покрытия, и
надлежащим ли образом произошло возникновение обеспечительного права, ипотеки
или нет. Без его документального подтверждения (свидетельства) выдача закладных
недопустима. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью
внесенных в Регистр ипотеки ценностей (§ 31 Закона об ипотечных банках). Банк
может только с согласием доверенного лица изымать их из резервного капитала
обеспечения закладных. Преимущественное право держателей закладных перед
другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в
ипотечный регистр ипотек в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35
Закона об ипотечных банках. Все представленные принципы и их законодательная
база предлагают держателю закладных тем самым по многим причинам широкие
возможности защиты. Они превратили ипотечный закладной лист в самую надежную
ценную бумагу в Германии.
Закладной лист представляет собой особо
надежную форму размещения капитала. И надежность вложений побудила немецкого
законодателя разрешить определенным лицам и учреждениям вкладывать деньги,
которыми они управляют по поручению третьих лиц, в закладные листы.
Согласно § 1806 ГКГ опекун должен надежно
и под проценты разместить деньги опекаемого, являющиеся частью его состояния.
Это означает, что опекун может выбрать только такой способ вложения денег,
который полностью бы исключал их потерю. Согласно § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ и с
учетом § 1 «Постановления о гарантии надежности вложения капитала подопечного»
закладные листы и сродненные с ними долговые обязательства (облигации),
закладные листы частных ипотечных банков как раз и относятся к такому виду
гарантированных вложений.
Особые гарантии.
Для ипотечных ссуд в Германии существуют
особые гарантии:
принцип покрытия: сумма находящихся в
обороте закладных листов должна быть меньше или равна сумме ипотечных ссуд;
учет всего резервного капитала покрытия
закладных в ипотечном регистре;
ответственность института кредитования
капиталом покрытия и всем состоянием банка;
преимущественное право держателя закладных
перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;
пределы обращения закладных у частных
ипотечных банков;
определенная законом процедура определения
стоимости объекта залога для частных ипотечных банков
Немецкие частные страховые компании и
учреждения социального страхования также сталкиваются с проблемой надежного
размещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которые
призваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров
страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового
возмещения.
В § 54а Закона о надзоре за социальным
страхованием и § 83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы
признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Итак,
страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные
листы.
Также и стройсберкассы согласно § 4 абз. 3
предложение 2 Закона о стройсберкассах имеют право вкладывать накопления их
клиентов или средства инвестиционного фонда, согласно § 8 Закона о порядке
взимания и уплаты коммунальных сборов в закладные листы.
К тому же закладные листы можно
перезаложить и получить, таким образом, банковскую ссуду. Это означает, что
немецкий Федеральный банк и его филиалы — земельные центральные банки — выдают
кредиты под залог закладных листов. То есть немецкое законодательство
предусмотрело для особо требующих защиты своих интересов круга инвесторов
закладной лист, как особую форму вложения капитала. Это говорит о том, что
также и оно признает этот вид вложения как самый надежный.
Частному вкладчику, который хочет вложить
накопленные денежные средства в ценные бумаги, стоит призадуматься, какой вид
вложения ему выбрать, то ли спекулятивный (акции), то ли надежный, в виде закладных.
Первый способ предлагает ему более высокий процентный доход: но, чаще всего,
связан с риском полностью или частично потерять свои деньги. Если же вкладчик
выберет надежную форму размещения капитала, то процентный доход, как правило,
меньше по сравнению со спекулятивной формой, но выплата денег гарантирована.
В Германии частный инвестор выбирает
надежную форму вложения своего капитала. Этим объясняется тот факт, что еще
несколько лет назад закладные листы ипотечных банков являлись самой обращаемой
ценной бумагой на фондовом рынке и образовали сегмент почти в 40%.
Система
«Стройсбережение».
Годами расцвета для немецких
стройсбербанков были годы после второй мировой войны. В Германии имел место
острый дефицит жилья. В этой ситуации граждане в большой мере использовали
преимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.
В общей сумме немецкие стройсбербанки в
период с 1950 по 1998 год выплатили своим клиентам по «стройсбережению» (далее
«стройсберегатели») около 900 млрд. нем. марок. За этот период система
«Стройсбережение» участвовала в финансировании примерно 12 млн. квартир. Только
в 1999 году эта сумма составила более чем 53 млрд. нем. марок для 122278
квартир. Из них один Стройсбербанк Швэбиш Халл выплатил 13,3 млрд. нем. марок
для 30728 квартир.
Сегодня, существующие в Германии 34
стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», в
которых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Таким
образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении».
Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизации
и реконструкции квартир и домов.
Пример: 10 желающих строить, не имея
достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим,
каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс.
Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно
10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются
в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие
предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может
строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит
долю по возврату кредита и т. д.
Таким образом, все желающие достигают цели
в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый
действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать
собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации
называются «премии по стройсбережению».
В отличие от почти всех других стран,
особенно в отличие от англосаксонских стран, немецкая система «стройсбережения»
базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединения
многочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантирует
независимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели»
берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, из
которой они по определенной очередности получают заранее установленную
«стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости от
тарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению»,
которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов.
Характерным для «стройсбережения» по этой
форме является тот факт, что ссуду получают только «стройсберегатели».
Действует принцип замкнутой системы сбережения и финансирования. В
Стройсбербанк поступают сбережения, государственные дотации в виде
жилстройпремий и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств — и
только из этих средств — выдаются новые строительные ссуды (кредиты). Следуя
принципу замкнутой системы финансирования, «Стройсбережение» можно разделить на
три фазы:
фаза сбережения;
фаза оценки выполнения условий для
кредитования;
фаза выдачи ссуд.
В начале фазы сбережения
«стройсберегатель» договаривается со стройсбербанком о сумме договора или сумме
по «стройсбережению». В этом договоре «стройсберегатель» регулярно берет на
себя обязательство вносить регулярные вклады, причем ему разрешатся внести
больше денег, чем оговорено. Процент для этих вкладов является постоянным, и он
составляет от 2,5 до 4% годовых, в зависимости от тарифного варианта.
Условием для выплаты «стройсберегателю»
договорной суммы является достижение им определенной суммы сбережения, которая
в течение определенного времени должна находится в распоряжении коллектива
«стройсберегателей», то есть стройсбербанка. В зависимости от тарифа — это
около 40—50% договорной суммы.
Для определения очередности выплаты
вычисляется, так называемый, «оценочный фактор», определяющийся по простой
формуле «время умножить на деньги». Здесь должна быть достигнута определенная
величина, размер которой связан с общим объемом поступающих сбережений. Факт
выполнения условий — то есть достижение минимального размера сбережений и
необходимого «оценочного фактора» — называется «цутайлунг».
С «цутайлунг» начинается фаза выдачи ссуд
(кредитование). Сберегатель получает помимо своих собственных сбережений
кредит, который до полного погашения имеет постоянный низкий процент, и на
получение которого «стройсберегатель» приобрел законное право уже с момента
заключения договора по «стройсбережению».
Отдельные фазы процесса «стройсбережения»
видны из соответствующего рисунка в приложениях. В фазе сбережения клиент в
начале накапливает определенную сумму денежных сбережений. Как быстро сумма
сбережений вместе с кредитом может быть выдана, зависит, после достижения цели
по «стройсбережению», от общей суммы сбережений в банке. Разумеется, клиент не
обязан взять стройсберкредит. Можно получить только сбережения и расходовать их
по собственному желанию.
В случае продолжительности сбережения не
менее 7 лет клиент может даже оставить себе государственные «стройсберпре-мии»,
так как он предоставлял свои сбережения коллективу «стройсберегателей» в
течение 7 лет. Он внес тем самым вклад для того, чтобы другие
«стройсберегатели» получили необходимые им деньги ускоренными темпами.
После выплаты кредита начинается фаза
возврата кредита, для которого действует низкий неизменяемый процент (от 4,5%
до 6% годовых).
Прямая линия отражает эффективную
процентную ставку для «стройсберкредитов» — 5,37% годовых. Эти ставки не
изменяются. Они постоянны не только на период погашения ссуд, но и в течение
всего времени действия договора.
Тем самым «стройсберегатель» с одной
стороны имеет точный исходный базис калькуляции для своего объекта (стройка,
покупка или модернизация квартиры) с момента заключения договора, с другой
стороны — «стройсберегательный» кредит не подвергается колебаниям процентных
ставок на рынке.
После 1998 года, однако, следует фаза
резкого повышения процентных ставок. На вершине этого развития в 1999 году
желающий строить, который взял кредит на рынке капитала, платит примерно 1.550
нем. марок, то есть почти на 40% больше, чем на несколько лет раньше.
Вследствие этого, «стройсберегательные» средства, состоящие из сбережения и
кредита, покрывают в Германии, как правило, только часть общего финансирования
собственного дома или квартиры.
В целом, предоставление жилья гражданам, в
той или иной форме, поддерживается государством. Различают две формы этой
поддержки:
поддержка в приобретении жилья в частной
собственности;
прямые и непосредственные субсидии
квартплат.
Проблемы на рынке жилья
Германии.
В настоящее время и в Федеративной
Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья. В старых землях ФРГ
наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире.
Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную
квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на
жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого
фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.
Потребность в деньгах для сохранения
жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового
жилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших
в негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома
в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для
приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в
зависимости от вида поддержки.
Строительные мероприятия, связанные с
субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до
300 тыс. марок.
Поддержка при приобретении собственности,
тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению
жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который
решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность
собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который
арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в
значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи
аналогичных жилищных условий.
Пути поддержки жилищного
строительства.
При поддержке в приобретении частной
собственности на жилье различают два пути поддержки:
поддержка после начала финансирования, при
этом речь идет обо всех льготах, содействующих покупателю недвижимости при
выплате процентов и погашении, связанных с возвратом полученного кредита. Как
правило, эти льготы предоставляются в виде более выгодного налогообложения;
поддержка перед началом финансирования,
при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателю
недвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупки
дома или квартиры.
«Стройсбережение» является единственной
сберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямую
поддержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размере
до 1.600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию в
размере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Для
незамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.
В новых Федеральных землях действуют
другие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии при
сберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральных
землях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищной
ситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятий
по строительству и реконструкции жилья.
Структура
рынка в Германии.
В 2000 году в Германии были приняты
решения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую сумму
79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка лидируют сберегательные кассы, на долю
которых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки,
имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долей
в 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общий
объём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами были
ипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занимали
соответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральных
земель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, что
ипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Для
того, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно,
однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовом
секторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс и
соответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать в
кредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям,
но и также другим банкам.
4.
Европейский опыт ипотеки (одноуровневая система).
Отметим основные черты
европейской модели:
всеобъемлющая государственная поддержка участников
системы;
государственное регулирование путем установления
правил игры.
Система ипотечного кредитования не только снимает
социальные проблемы, но и выступает локомотивом экономики государства.
Последовательность
формирования системы ипотечного кредитования.
Изучение исторического опыта создания системы
ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и
экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность ее
формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на
систему.
Первый этап формирования системы связан с созданием
института первичной ипотеки. На этом этапе происходят первые попытки
стандартизации оформления долговых обязательств заемщиков с использованием
залога недвижимости и предоставлением дополнительных гарантий. Например, гарантии
третьих лиц, распределение рисков по обязательствам с одного заемщика на
группу, установление лимитов выделения кредитов в зависимости от оценочной
стоимости залога. Все сделки между участниками инфраструктуры рынка первичной
ипотеки регистрируются и подлежат специализированному учету. Как правило,
кредитование производится на длительный срок (не менее 10 лет) под низкие
проценты (не более 7-8 % годовых).
Второй этап развития системы связан с формированием
вторичного рынка ипотеки и механизма повышения ликвидности эмиссионных ценных
бумаг. На этом этапе появляются специализированные кредитно-финансовые
учреждения, которые производят эмиссию "закладных листов"
стандартного образца без указания конкретного имущества, отвечающего по
обязательствам. Обладатель закладного листа стал иметь непосредственное
требование к его эмитенту. Эта мера позволила существенно расширить число
инвесторов, размещающих свои капиталы в ипотечных бумагах. Роль
государственного влияния и регулирования растет: вводится специализированный
надзор и контроль за деятельностью ипотечных банков, накладываются ограничения
на эмитентов бумаг, и регулируется объем эмиссии.
Третий этап развития системы связан с интеграцией
территориальных систем ипотечного кредитования в национальные и дальнейшим
совершенствованием финансовых инструментов вторичного рынка.
Особого внимания заслуживает тот факт, что становление
системы ипотечного кредитования происходит в условиях, не только не
отличающихся экономической стабильностью, а, напротив, порой и кризисных. Это
обстоятельство позволяет рассматривать процесс создания системы ипотечного
кредитования как меру, способствующую стабилизации экономики страны, что
происходит за счет привлечения инвестиций в реальный сектор экономики и
укрепления финансового рынка. В частности, при восстановлении послевоенной
Германии, как и во времена Великой американской депрессии, механизм ипотечного
кредитования использовался, как одна из основных мер вывода экономики этих
стран из глубокого кризиса.
Перспективность «системы
стройсбережений».
Рассматривая современный европейский опыт, отметим,
что особого внимания заслуживает изучение так называемой "системы
стройсбережений". Наиболее впечатляющий успех в практическом использовании
данной модели достигнут в Германии. Она удачно сочетает механизмы накопления с
механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и
стимулирования. Эта система рекомендована, как наиболее перспективная,
авторами книги "Основы организации ипотечного кредитования"
Кудрявцевым В.А. и Кудрявцевой Е.В., которые рассмотрели основы
распространенных в мире систем организации ипотечного кредитования. Они впервые
в отечественной литературе комплексно осветили организацию ипотеки в рамках теорий
представления о функционировании финансовых систем.
Ссудосберегающая модель - это "сбалансированная
автономная модель". Ключевым отличительным признаком данной модели
является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе
кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а
целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по
принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды
возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему
свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть
примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является
существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени
момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и
серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от
общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности.
Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по
какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу
за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за
пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном
уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное
значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой
экономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты должны реализовываться в
"твердой" валюте.
Практически механизм действует следующим образом.
Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со
специализированной финансово-кредитной системой за 2 года - 10 лет до этого.
Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или
сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего
приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости
жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части.
Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.
Благодаря накоплению на первом этапе финансовых
ресурсов за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность
использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в
эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Немецкая
модель стройсбережений значительно меньше связана и менее зависима от
функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Сочетание в одном лице вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой
этой модели ипотечного кредитования. До выплаты общей суммы вкладчик является
кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он
становится ее должником.
Уже при заключении договора вкладчик-участник
приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть
отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия
является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5% до 8,5%. В зависимости
от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет. В период накопления
на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5% -4,5% в
зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении
ссуды. Базирование немецкой системы стройсбережений на целевых взносах граждан,
как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:
собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат
ссудополучателя впоследствии и увеличивает объем финансирования при
строительстве; собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний
процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.
Если имеется высокая доля собственного капитала, то
только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для
полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел
платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер
полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных
ставок. Существует государственная поддержка системы стройсбережений.
Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления
субсидий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет
возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования.
Отметим главные выгоды системы стройсбережения для
государства:
государство может частично перенести ответственность
за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому
поддерживает частную инициативу;
государству создание собственности на жилплощадь более
выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая
эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом,
вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
в рамках закона об участии государства в образовании
имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к
средствам граждан определенных доплат работодателей, одно временно учитывая их
при налогообложении.
Трудности
адаптации «системы стройсбережений» в условиях российской экономики.
Обсуждая проблему адаптации одноуровневой системы
ипотечного кредитования в современной России, отметим, и сделаем вывод о
невозможности массового, социально-значимого рынка ипотечного кредитования в
условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым
иным коммерческим банкам. Несовершенство современного российского
законодательства делает работу потенциальных участников этого рынка невыгодной.
Выходом из этой проблемы является принятие специального закона об ипотечных
банках, устанавливающего особые нормативы деятельности; правового режима
эмиссионных ценных бумаг; форм и методов государственного контроля над
операциями ипотечных банков с этими бумагами. Эти меры должны снизить издержки
участников рынка ипотечного кредитования и обеспечить работоспособность
системы.
Однако, несмотря на справедливость вывода, эти
предложения не дают ответа еще на ряд вопросов. Сможет ли среднестатистический
россиянин оплачивать кредиты, соответствующие нынешнему уровню ставки
рефинансирования Центробанка - 50-60% годовых? Если нет, то какая часть
населения может? Как обеспечить долгосрочные активы при краткосрочных пассивах?
Условия кредитования устанавливать с постоянными параметрами или с переменными,
в зависимости от инфляции? Если с переменными, то как обеспечить, чтобы уровень
инфляции соответствовал уровню доходов населения? К сожалению, ответы на эти
вопросы известны.
В настоящее время на рынке капитала нет длинных и
«дешевых» денег. Те ресурсы, которые предлагаются, могут обслужить только
богатые люди, давно решившие свои жилищные проблемы. В этом случае в систему
ипотечного кредитования на переходный период нужно внедрять специальные
механизмы, позволяющие вовлечь в систему широкие слои населения.
В ряде регионов нашей страны предпринимаются попытки
использования представленной модели. Кудрявцевы в своей книге, сравнивая
системы ипотечного кредитования, предпочтение отдают ссудосберегательной модели
в связи с ее автономностью, а значит, независимостью от финансового рынка.
Однако, здесь заложено противоречие в курсовой разнице валюты заемных и
возвратных средств. Если сбережения производятся, например, в долларах США, а
возврат производится в рублях, возникает необходимость покрывать не только % по
обслуживанию кредита, но и курсовую разницу валют. Вторая составляющая, как
правило, в условиях неустойчивой экономики представляет собой значительную
величину. Несмотря на кажущуюся замкнутость и консервативность ссудосберегающей
системы, она может рухнуть при скачке курса доллара, который .например, имел
место 17 августа 1998 г.
Второй значительный недостаток, который характерен для
этой системы в условиях российской экономики, - это отсутствие надежных
гарантий для сбережений. По условиям ссудосберегательной системы ее участник от
3 до 5 лет накапливает ресурсы, а затем кредитуется. В связи с тем, что в
России на протяжении последних 10 лет население, как минимум 3 раза, теряло
сбережения на счетах банков, в настоящее время отсутствует реальная возможность
применения этой технологии для накопления средств. Наиболее популярным способом
накопления является покупка наличной валюты экономически развитых стран.
Список литературы
Для подготовки данной работы были использованы
материалы с сайта http://www.park.ru/
|
