Курсовая работа: Опыт ипотеки в развитых странах

Федеральный резервный банк из средств, поступающих по лежащим в их основе ценным бумагам MBS. Платежи, как правило, производятся «зарегистрированному держателю» ценных бумаг REMIC, которым обычно является финансовое учреждение, такое, как банк, брокерская фирма или организация, занимающаяся клирингом ценных бумаг, которым разрешено иметь счета в банках Федеральной резервной системы. Индивидуальный владелец сертификата ценных бумаг REMIC является «бенефициаром». Зарегистрированный держатель несет ответственность за открытие и ведение счетов для своих клиентов, а также распределение средств по этим счетам.

Американский опыт ипотеки (двухуровневая система).

Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных домов больше, чем кто-либо, заботятся о своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

Огромное значение развитие рынка недвижимости имело для развития экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает трудоустройство населения Соединенных Штатов благодаря участию населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

Система финансирования жилья в США.

Система финансирования жилья в США построена на принципах кредитования его строительства и покупки. Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 триллионов долларов. Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги  покупается земельный участок под застройку, выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6-24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. Строительная ссуда погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

Основные финансовые учреждения, инвестирующие ссуды под залог недвижимого имущества в США:

ссудосберегательные ассоциации (ССА) - до 50% всех ипотечных кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Таким образом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;

ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков, - второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных средств, открывают ипотечные кредиты и тут же продают их на рынке ценных бумаг;

коммерческие банки также занимаются ипотечным кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;

взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);

кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения) - до 20% ссуд.

Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90%  стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса;  фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

Эти особенности ипотечного кредита определяют его достаточно низкую ликвидность при высокой степени риска. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает достаточной конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

при открытии ссуды под залог недвижимого имущества производится тщательная оценка степени риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

обязательное страхование ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных займов обеспечиваются государственной страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

использование различных форм кредита, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.

Государственная поддержка ипотеки.

Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных.

Для этого была создана система государственных и негосударственных учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.

Двухуровневая система ипотечного кредитования.

В США действует двухуровневая система ипотечного кредитования. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

переуступить их вторичным инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.

Обобщая опыт функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.

1) Отрасль ипотечных кредитов может явиться катализатором развития отрасли жилищного строительства, что в свою очередь станет важным компонентом в структуре валового национального продукта страны. За шестьдесят лет после принятия Национального закона о жилье от 1934 г. в США процент жилья в частной собственности постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.

2) Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ценные ипотечные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски,  не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет  удорожание кредитных средств для заемщика.

3) Государство играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка. Органы государственной власти должны осуществлять соответствующую политику, направленную на стимулирование, путем законодательной и финансовой поддержки, предоставлением страховок и гарантий, как для населения, так и для других основных участников системы ипотечного кредитования. Вместе с тем государство создает систему регулирования и контроля для обеспечения стабильности функционирования системы.

4) Решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти I рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, международных инвесторов. Рынки капитала приходят на смену банкам и страховым компаниям. В отрасли недвижимости банки и страховые компании все в меньшей степени рассматриваются как главный источник ипотечного финансирования. В США сегодня функции этих традиционных кредиторов в значительной степени выполняют рынки капитала. Активы, связанные с недвижимостью, все реже хранятся в портфелях банков и все чаще в секьюритизированных и более ликвидных формах (в виде акций и облигаций, обеспеченных закладными). На рынках капитала создаются ценные бумаги, обеспеченные закладными, которые распределяются среди всех типов инвесторов, вкладывающих средства в облигации, как в США, так и во всем мире. В США рынок коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, стремительно растет.

5) Развитие системы ипотечного кредитования сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья. Последовательность действий государственных органов, степень и форма их влияния на систему зависело от способности участников рынка обеспечивать свое устойчивое саморазвитие.

Американский опыт демонстрирует, как система ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, в котором она существует в конце века. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

Двухуровневая модель ипотеки для России.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации разработана также на базе двухуровневой модели. Основным разработчиком этой концепции был авторский коллектив Фонда "Институт экономики города" под руководством Н.Б.Косаревой. Эта организация в течение последнего десятилетия была передовой в российской прикладной науке в области исследования экономических процессов жилищно-коммунальной реформы. Н.Б.Косарева совместно с известным американским ученым Раймондом Дж. Страйком опубликовала ряд статей, в которых изложены базовые основы системы ипотечного кредитования в США, а также подготовила специальные разработки для условий современной экономики России. Раймонд Страйк и Морисол Равиц совместно разработали для условий России кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей, который можно использовать в условиях нестабильной экономики с часто меняющимся индексом инфляции. Эти ученые считают американскую двухуровневую модель универсальной, а поэтому наиболее приемлемой для внедрения в современной России.

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования устроен следующим образом:

кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца;

для обеспечения кредитного договора, заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная;

кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек;

организации вторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Предметом нашего изучения является диалектика развития национальной системы ипотечного кредитования США в целях использования американского опыта для возрождения системы ипотечного кредитования в современной России. Ценность этого опыта заключается в том, что он имеет историческую близость. В отличие от европейского опыта становление американской системы происходило в среде, соответствующей условиям современного этапа экономического развития.

Проблемы применения американского опыта в России.

Предлагаемую американскую двухуровневую модель можно принимать за основу при моделировании российской системы, однако попытки внедрения современной американской системы на почву кризисной переходной экономики России будут тщетными. Ключевым отличием внешних условий формирования систем ипотечного кредитования в 30-е годы в США и в современной России является уровень развития рыночных отношений. Именно эта проблема тормозит становление системы ипотечного кредитования в России. К сожалению, эта проблема не учитывается организаторами и идеологами этого процесса. Для становления системы нужны переходные режимы, которые позволят сформировать рынок первичной ипотеки, создать систему сбережений для населения, укрепить финансовый рынок и сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. В условиях переходной экономики нужна переходная модель ипотечного кредитования, способствующая развитию рыночных отношений и способная трансформироваться в классические формы, рассматриваемые в этой главе.

Объективные предпосылки для создания системы ипотечного кредитования не оставляют сомнений в необходимости возрождения такой системы в России. Накопленный отечественный исторический опыт и современный зарубежный опыт являются хорошей основой для создания современной ипотечной модели в России. Однако на протяжении последних 10 лет это не удается осуществить. Причины неудач можно определить, проведя анализ событий в этой сфере за последние годы.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного финансирования в 1992-1993гг., накануне принятия Правительством новой стратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими основными признаками:

весьма ограниченными размерами бюджетных ресурсов, которые мог ли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора;

высокими и нестабильными темпами инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы, в основном, сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

высоким кредитным риском при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;

 низкой доступностью жилья, что делало для населения со средними доходами невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также невозможным накопить эти средства.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5