Курсовая работа: Опыт ипотеки в развивающихся странах

Часть дополнительной местной помощи, называемая местной ссудой, дается на срок до 20 лет (срок можно уменьшить по особой просьбе, обращенной к Министерству строительства) с прикреплением к индексу роста потребительских цен и под четыре с половиной процента годовых.

Условия, на которых предоставляется местная дотация, приравнены к условиям, на которых выдается условная дотация в составе государственной ссуды. Это значит, что местная дотация также превратится в подарок постепенно в течение 15 лет, каждый год уменьшаясь на одну пятнадцатую часть. Общая сумма всех дотаций, получаемых в виде государственной помощи, не может превышать 50% стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

В случае продажи квартиры и приобретении другого жилья местную помощь можно перевести на новую квартиру или дом в соответствии с правилами, действующими на момент перевода. В случае, если на район, в котором находится новое жилье, местная помощь выдается меньшего размера или меньшей является ее подарочная часть, разница возвращается банку клиентом немедленно при переводе машканты.

Но даже при оптимальном сочетании государственной ипотечной ссуды и государственной местной помощи набранной суммы все равно не хватит на покупку сколько-нибудь приличного жилья. Для решения этого вопроса существуют еще два вида частных ссуд — получаемые в банках и вне их.

Отличия частных банковских ссуд от получаемых в других местах заключаются в следующем:

залогом для частной банковской ссуды является все та же покупаемая квартира;

сумма всех банковских ссуд, государственных и частных, в большинстве случаев не может превышать 95 процентов от стоимости покупаемой квартиры;

частные банковские ссуды на покупку квартиры выдаются целевым направлением.

Вместе с тем, эти ссуды являются самыми обычными ссудами, оформляемыми банком на его условиях и по его желанию. То есть, такая ссуда может быть выдана в том случае, если банк решит, что заемщик в достаточной мере кредитоспособен, чтобы, учитывая выплаты по машканте и местной ссуде, он еще мог бы выплачивать и эту дополнительную ссуду. Из этих же соображений устанавливается и размер ссуды, которую может согласиться выдать ипотечный или обычный банк.

Условия выдачи таких ссуд сильно разнятся как между собой, так и между условиями выдачи государственных ипотечных ссуд — основной и местной. Так, например, частная ссуда может быть по своему желанию и учитывая просьбу заемщика выдана на сроки от четырех до сорока лет, процент роста (рибит) может составлять от 3,25 до 6,75 процентов, если у заемщика нет местной ссуды, и до 20 процентов в год, если есть. Гарантии на такие ссуды могут быть совершенно произвольными и определяться только банком по своему усмотрению. Ссуда может быть привязана к курсу доллара США или нет. Как правило, все частные ссуды банков всегда привязаны к индексу роста потребительских цен.

Банк может выдавать на льготных условиях без предоставления дополнительных гарантов до 10 процентов стоимости квартиры, в том случае, если общая сумма ссуд не превышает 95 процентов от стоимости квартиры.Ссуда выше 10 процентов от стоимости квартиры может быть выдана банком со всеми полными привязками и под годовой процент, определяемый банком в момент выдачи ссуды. Поскольку при выдаче дополнительной ссуды из собственных средств ответственность банка за данное действие сильно увеличивается, то, соответственно, условия этих ссуд сильно зависят от того, как банк воспринимает заемщика в качестве клиента и от внутренних правил самого банка.

Сберегательные программы банков.

Различные банки предлагают разного рода сберегательные программы, связанные с настоящей или планируемой в будущем покупкой квартиры. Целью этих программ является сбережение на специальном счету определенной суммы денег до момента оплаты покупки, в дополнение к которому предлагается набор льгот, связанных либо с выплатой машканты, либо с условиями получения дополнительных ссуд на покупку квартиры или строительство частного дома. Разумеется, что для участия в такого рода программе должны быть полагающиеся по закону льготы при приобретении жилья для новых репатриантов, молодых пар или других. В каждом банке существует целый набор таких сберегательных программ с довольно гибкими условиями. В банке «Аданим» существует программа под условным названием «Квартира Вашему ребенку». Суть ее сводится к тому, что по указанию клиента банк «Аданим» переводит на свой специальный счет определенную сумму денег со своего текущего счета ежемесячно. Это может быть и сто шекелей, и тысяча, по желанию клиента. К моменту совершеннолетия ребенка, на имя которого открыта эта программа, на специальном счету скапливается определенная сумма денег, которую можно либо снять при уплате за квартиру, либо использовать при возвращении денег за ипотечную ссуду. Для этого счета банк предлагает выгодные проценты, то есть, деньги не просто лежат на счету, но еще и есть определенный, заранее установленный прирост. В любой момент по желанию клиента можно прекратить программу, сняв все деньги вместе с полагающимися процентами. По завершении программы предлагается ряд льгот, связанных с ипотечной ссудой, например, пониженный процент возврата, или с дополнительными ссудами на покупку жилья. Спектр возможностей достаточно широк.

Пример. Более подробно остановимся на сберегательной программе банка «Тфахот» под названием «Бонус ледира». Эта программа является программой премиальных сбережений. «Бонус ледира» обеспечивает некоторую прибыль и помогает собрать средства на финансирование покупки квартиры или строительства частного дома для имеющих льготы Министерства строительства Израиля. В рамках этой программы имеется возможность клиенту определить период ее действия, от трех до десяти лет, впрочем, срок может быть и увеличен согласно указаниям Министерства финансов. Взносы, вкладываемые в эту программу, определяются клиентом в соответствии с его желаниями и возможностями, деньги вкладываются ежемесячно. Но в дополнение к ежемесячным взносам на специальный счет есть возможность добавочных непостоянных вкладов в течение первых трех лет. То есть, кроме обычного ежемесячного взноса в первые три года можно положить на данный счет любую сумму в любой момент времени. По прошествии первых трех лет участия в программе можно воспользоваться рядом льгот, предоставляемых для покупки жилья, и снимать сбережения со счета для той же цели. Предлагаемый набор специальных льгот сводится примерно к следующему списку:

дополнительная ссуда с льготным (уменьшенным) процентом;

премиальный процент роста;

возможность прикрепления денег к курсу доллара США.

Сберегаемые на специальном счету суммы прикреплены к индексу потребительских цен и приносят постоянный процент. Премии, выплачиваемые банком на сбережения по данной программе, полностью освобождены от налогов. Можно ежемесячно вносить в кассу и сберегать сумму от 100 до 2000 шекелей — в соответствии с желаниями и возможностями, с прикреплением к индексу цен и увеличивать ее согласно ежемесячному приросту индекса потребительских цен. В течение первых трех лет участия в программе клиент также имеет право на дополнительные непостоянные взносы в сумме до 20 000 шекелей в год, правда, эта сумма может быть изменена в соответствии с экономическим положением в стране на сегодняшний день. Сберегаемые суммы и процент, выплачиваемый на них, полностью прикреплены к индексу потребительских цен. Годовая ставка процента равна 2.25%. Для льготных категорий процент может быть увеличен до двух с половиной процентов. Банк может увеличить или уменьшить эту ставку только для новых вкладов раз в полгода в соответствии с условиями на финансовом рынке. Если по истечении первых трех лет клиент снимает со счета свои сбережения с целью покупки квартиры, строительства частного дома, изменения или ремонта жилья, он сможет воспользоваться целым рядом премиальных условий:

жилищные ссуды. Уже по истечении 3 лет сбережения клиент или один из членов его семьи сможет получить ссуду на покупку квартиры, строительство частного дома, изменение или ремонт имеющегося жилья на выгодных условиях в размере до 200 процентов от суммы сбережений, включая премии и наросшие проценты по вкладу;

возможность прикрепления к строительному индексу. В случае, если расчет размера сбережений согласно прикреплению к строительному индексу (строительный индекс — это уровень роста цен за товары и услуги на строительном рынке в определенный период времени) окажется на десять процентов больше, чем расчет размера сбережений согласно прикреплению к индексу потребительских цен, клиент получит безвозвратную сумму, равную разнице сверх этих десяти процентов и до следующих десяти процентов.

4. Опыт Латинской Америки.

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и раде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки-участники эмитируют номинированные к курсу доллара США, облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для: кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:

незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;

незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры;

концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;

ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемых перманентно).

В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов:

кредиты, выдаваемые в долларах США;

кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу;

кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой (этот вид кредита из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется).

С точки зрения последующей секьюритизации ипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядят предпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам. Кроме того, необходимы определенные инструменты, например своп, позволяющие компенсировать резкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышения доступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно стал использоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по росту инфляции. В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенных реформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений, представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни (Чили и ряд других).

Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.

Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.

Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.

Среди последних тенденций процесса развития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметить рост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов — облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счет экономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и риском ликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.

В некоторых странах Латинской Америки существует двухуровневая банковская система, позволяющая аккумулировать средства для выпуска ипотечных кредитов с поддержкой государства. Двухуровневая модель позволяет постепенно развивать вторичный рынок закладных. Государственная политика в данной области заключается в развитии прямого субсидирования процентных ставок. В Бразилии была создана система жилищного финансирования, основанная на обязательном вложении части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование. Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике — на 10—12 лет), начальная процентная ставка составляет 12% годовых, далее индексируется по росту стоимости привлечения депозитов. ЬТУ (коэффициент отношения суммы кредита к стоимости покупаемой недвижимости) составляет 90%, максимальная сумма кредита — 52000 долл. Так же необходимо застраховать жизнь заемщика и риски нанесения ущерба залоговой недвижимости.

Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. По мнению многих местных экспертов, страны Латинской Америки вполне способны «сжать историю» и в течение нескольких лет создать то, на что США потребовались десятилетия — высоколиквидный вторичный рынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходами обзавестись собственными домами. Среди проблем, препятствующих реальному развитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить: правовые и институциональные ограничения; запутанные и сложные процедуры; недостаток опыта (лишь три страны: Аргентина; Чили и Колумбия — имеют опыт секьюритизации на сумму 850 млн. долл.); отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизации дорогим и растянутым во времени; незначительная кредитная история по ипотечным кредитам; резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условиях финансового кризиса; незначительные объемы ипотечных кредитов; отсутствие стандартизованной документации; недостаточность отчетов по кредитной истории клиентов, получавших ссуды; нестабильность макроэкономических условий и отсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах. Тем не менее, следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большой возможности успешного развития ипотечного кредитования:

большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворенного спроса на жилье;

успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах;

развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ;

потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.

Государство во многих странах Латинской Америки проводит активную политику, направленную на стимулирование развития ипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданы специальные государственные институты по развитию первичного и вторичного ипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностью пользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование является одним из наиболее распространенных механизмов помощи семьям с небольшими доходами при получении ипотечного кредита.

5. Опыт африканских стран.

Жилищная проблема в странах африканского континента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно было выбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования. Опыт развития системы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многие африканские страны — бывшие колонии Англии при построении национальных систем жилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). Например, в Замбии три строительных общества обеспечивают все жилищное финансирование в стране. В Кении существует несколько строительных обществ, наиболее крупным из которых является Восточно-африканское строительное общество с капиталом 12 млн. долл. Другими финансовыми институтами в Кении, регулируемыми Законом о банках, является Ссудосберегательная компания Кении, имеющая лицензию на выдачу ипотечных кредитов, и Компания жилищного финансирования Кении с капиталом 8 млн. долл. В Малайе за 35 лет независимости был создан только один институт кредитования — Новое строительное общество, которое в условиях небольшой страны, где только 10% населения живет в городах, смогло мобилизовать ресурсы и выдать ипотечные кредиты на сумму 20 млн. долл. Заемщиками становились семьи с доходом выше среднего.

В некоторых африканских странах в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% — Центральному банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного Кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумаг первичных кредиторов. С 1989 г. в стране появилось более 200 первичных ипотечных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация и имеющая общий портфель в объеме 3500 кредитов на сумму 38 млн. долл. (на июль 1999 г.). В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании является правительство страны.

Основными формами финансирования ипотечного кредитования в странах африканского континента являются следующие (табл. 1).

Таблица 1. Формы мобилизации капитал в развивающихся странах  Источник: [Жилье]

В большинстве стран африканского континента, где ставка привлечения по сбережениям невысока, а большая часть денежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в области привлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схем обязательных сбережений (Нигерия, Мавритания), в первую очередь, для людей, занятых в официальном секторе.

В Мавритании жилищная компания использует бюджетные кредиты для ипотечного кредитования. Дополнительно компания занимает у коммерческих банков. До этого компания выпускала депозитные сертификаты и запустила схему жилищных сбережений, вкладчики которой имели приоритетное право на субсидируемые государством ипотечные кредиты. Для его получения человек должен копить определенный период времени. В Нигерии финансирование жилищного кредитования осуществляется через Национальный жилищный фонд Нигерии, ресурсы которого состоят из отчислений в размере 2,5% с каждого дохода свыше 3000 нигерийских наир, 10% отчислений коммерческих банков по кредитам и авансам, от 20 до 40% отчислений страховых компаний, финансовой помощи федерального правительства

Ресурс, передаваемый коммерческими банками фонду, на 1% дороже его привлечения по счетам. Отчисления по заработной плате поступают в фонд ежемесячно. Управляет фондом Федеральный ипотечный банк. Многие компании (нефтяные, страховые и др.) сопротивляются перечислению средств в фонд, считая, что они самостоятельно более эффективно решают жилищные вопросы своего персонала. В других африканских странах схемы коллективных и жилищных сбережений нашли большое распространение и активно используются. Так, в Гане при КЖФ был создан Союзный траст как организация коллективных инвестиций, способствующая накоплению средств для погашения ипотечных кредитов. Сегодня объем фонда составляет 11 млн. долл. В Зимбабве, где основными участниками рынка являются строительные общества, они конкурируют за привлечение депозитов с банками.

Модель двухуровневой системы в странах Африки практически не развивается. Помимо указанной выше Компании жилищного финансирования, существующей в Гане, в Африке не имеется специальных институтов — операторов вторичного рынка закладных (нигерийский Федеральный ипотечный банк создавался для развития вторичного рынка, однако, пока вторичного рынка в стране нет). Но даже в Гане, несмотря на создание специального оператора вторичного рынка и наличие достаточной инфраструктуры в стране, ни один ганский банк или строительное общество не продали КЖФ ни одного кредита из своих портфелей. После семи лет работы КЖФ менее трети портфеля компании было сформировано с помощью первичных кредиторов (государственной страховой компании и банка, связанного с КЖФ). Зимбабве и Кения планируют создавать вторичный рынок закладных для развития ипотечного рынка и привлечения долгосрочных инвестиций.

Среди современных тенденций следует отметить развитие финансирования ипотек путем выпуска облигаций, обеспеченных закладными. Так, в Гане КЖФ обеспечивает фонды за счет выпуска облигаций двух типов. Первый тип облигаций индексируется по инфляции, доходность составляет уровень инфляции плюс один процент. Покупателями и держателями всего займа являются Банк Ганы и Национальный пенсионный фонд. Кредитование осуществляется под процент ставки инфляции плюс 4,5%, из которых 1,5% составляет первичный кредитор, а 2% составляет маржа КЖФ. Помимо этого КЖФ выпустила корпоративные облигации для мобилизации среднесрочных фондов на Ганской фондовой бирже на сумму 35 млн. долл. Цель выпуска рефинансировать портфель номинированных в долларах США кредитов. Держатели облигаций через два года могут либо погасить облигации, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Обороты вторичного рынка по этим бумагам незначительны. Многие держатели предпочитают их использовать как инструмент хеджирования. Облигации номинированы в долларах США и имеют доходность от 7 до 8,25% годовых, что при процентной ставке по номинированным в долларах кредитам с доходностью 12,5% годовых дает КЖФ маржу 4— 5,5%. Андеррайтером всего займа выступил местный банк.

Большую роль в развитии ипотечного кредитования во многих странах Африки играет государство. Так, в Нигерии и ряде других стран действуют ипотечные системы, полностью основанные на государственной поддержке и госрегулировании.

Проблемы развития ипотечного кредитования.

Основные проблемы, мешающие развитию ипотечного кредитования в странах Африки:

медленное рассмотрение ипотечных споров в суде по вопросам обращения взыскания на заложенную недвижимость (исключением служит Гана, где в соответствии с законом о жилищном ипотечном финансировании КЖФ и первичные кредиторы могут обращать взыскания без обращения в суд, при условии, что сумма остатка задолженности превышает 15% от суммы первоначально взятого кредита);

сложная и запутанная система кадастрового учета земли и прав регистрации на землю (Гана, Нигерия);

низкие доходы граждан, незначительная категория среднего класса, при большой группе граждан с низкими доходами. Во многих африканских странах довольно давно существует отлаженная система кредитования граждан с доходом выше среднего. В Гане, Зимбабве, Кении и ряде других стран этот вопрос решается с помощью местных строительных обществ. Однако стоимость фондов на развитие операций делает проблемным кредитование населения с доходом ниже среднего. Единственным исключением является Мавритания, где мощная государственная поддержка позволила включить в ипотечное кредитование все слои населения. Во многих странах в условиях недостаточно развитого банковского кредитования получили развитие кредитно-сберегательные общества, предоставляющие кредиты своим членам. Член общества получает заем в объеме от 4 до 6 сумм, внесенных на сберегательный счет. Ставка по займу составляет 4—5% годовых. В Гане разработана схема ипотечного кредитования кооперативов, но многие кооперативы не имеют недвижимости в качестве обеспечения, хотя готовы кредитоваться под свои вложения в Союзном трастовом фонде;

высокая стоимость жилья, что сокращает возможности кредитования населения. Частные застройщики не стремятся осуществлять строительство дешевого жилья в условиях, когда платежеспособность групп населения с низкими доходами крайне незначительна, а кредиты недоступны. Для сокращения стоимости жилья многими странами осуществляются специальные мероприятия по строительству дешевого жилья. В Зимбабве Центральноафриканское строительное общество осуществляет деятельность с привлечением долгосрочного финансирования Правительственного агентства развития США (и5АШ), за счет которого было профинансировано строительство 3650 квартир (при общей потребности для населения с низкими доходами в 1 млн. квартир). Во многих странах активно стимулируется развитие строительства дешевого жилья, применение новых технологий и материалов;

макроэкономическую нестабильность, высокую инфляцию и процентные ставки, отсутствие длинных ресурсов, являющиеся причиной того, что ипотечное кредитование в банках неразвито, а банки в этих условиях предпочитают торговые и финансовые операции. Недавно доходность в Гане по 91-дневным гособлигациям была 46%, что делало более выгодным для банков привлекать ресурсы для вложения в бумаги госдолга, а не заниматься выдачей кредитов. Однако как только ситуация улучшается, мотивация участников рынка меняется. Так, после падения доходности по госбумагам в Гане до 26% и снижения инфляции до 10% к июню 1999 г. Standart Charted Bank объявил о запуске масштабной ипотечной программы, планирующей продажу выдаваемых кредитов КЖФ для быстрого наращивания объемов. Программа рассчитана на людей с доходом выше среднего;

отсутствие эффективной государственной политики в области ипотечного кредитования. Во многих странах отсутствует системный поход к проблеме развития ипотечного кредитования. Правительства многих стран подходят к данному вопросу не с точки зрения того, что государственные ресурсы, вложенные в данную отрасль, могут стать катализатором экономического роста, а исходят из сиюминутных бюджетных потребностей.

Правительства африканских стран при формировании подходов к проведению жилищной политики учитывают имеющийся мировой опыт построения ипотечных моделей. Развитые в африканских странах модели сбережений и строительных обществ частично решают вопрос улучшения жилищных условий семей с доходом ниже среднего, однако, не создают предпосылок для развития полноценного ипотечного рынка. Для этого необходимо построение реально работающей системы привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования. Элементом такой системы должны стать специальные достаточно капитализированные ипотечные компании, устанавливающие обоснованные стандарты андеррайтинга, что крайне важно для развития вторичного рынка закладных. Так, семилетний опыт работы КЖФ показывает, что первый взнос заемщика в размере 40% позволяет практически избегать проблемных кредитов, а кредитный портфель, где первый взнос менее 20%, имеет только 3% проблемных кредитов. Развитию американской модели вторичного рынка в сегодняшних условиях препятствует низкая активность первичных кредиторов и неразвитость рынка капиталов в странах Африки, недостаточно развитая инфраструктура рынка, высокие операционные расходы, делающие ипотечное кредитование низкодоходным бизнесом. Так, например, операционные затраты на выдачу ипотечных кредитов значительно превышают расходы по другим схожим банковским операциям.

Многие специалисты в африканских странах активно изучают европейскую систему контрактных сбережений. Среди рекомендаций для развития ипотечного рынка Африки отмечается необходимость создания ипотечных банков и выпуск ипотечных облигаций, создания фондов принудительного накопления с вложением средств в ипотечные активы, создания специальных фондов по аналогии с турецким Фондом массового жилья, активной политики правительства в данной области, в том числе выделение бюджетных средств, обеспечения действия эффективных процедур обращения взыскания и выселения.

Заключение

Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены различные организации модели системы ипотечного кредитования.

Наиболее распространенные модели – это модель сберегательного банка и модель закладного банка. Первая модель - это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле. Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам. Другой вариант  организации системы жилищного финансирования - ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу - инвестору.

Проведенный в настоящей работе анализ примеров реализации в различных странах  различных  моделей ипотечного кредитования позволил заключить, что каждая из них находит свое применение в той или иной стране в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://www.park.ru/