Курсовая работа: Опыт ипотеки в развивающихся странах
В 1986 г. в Госсовете КНР было создано
Управление по жилищной реформе, задачей которого стала подготовка следующей
фазы реформы.
В 1986—1987 гг. главной целью реформы
стало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были бы
освобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основными
направлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействие
продаже общественного жилья.
В 1988 г. в Пекине была проведена первая
конференция по жилищной реформе, на которой была подтверждена задача создания
рынка жилья. Перед местными органами власти была поставлена цель - упорядочить
уровень квартплаты в государственном жилье, устранить неравенство и
стимулировать покупку жилья населением.
В Пекине была начата пилотная программа,
включающая в себя распределение арендного жилья и приобретение жилищ
населением. Были отобраны 10 предприятий для реализации продаж общественных
жилищ нуждающимся в жилье семьям постоянных рабочих и служащих. Наниматели
государственного жилья были ограничены в праве приобретения занимаемых ими
квартир. При покупке квартир нуждающимся делалась скидка от стоимости жилья в
размере 20% плюс 0,5% за каждый год трудового стажа на предприятии. Семья становилась
собственником жилья, но передать или продать его она могла не ранее, чем через
5 лет после приобретения, причём преимущественное право покупки принадлежит
предприятию. Все предприятия и учреждения поощрялись к созданию жилищных
кооперативов, члены которых могли делать жилищные сбережения или получать
жилищные займы. Преимущество в получении таких займов предоставлялось
нуждающимся и бездомным семьям, а также имеющим средние и низкие доходы.
Предприятия могли направлять доходы от продажи общественного жилья на
дотирование жилищного строительства. Государство помогало жилищному
строительству посредством предоставления земельных участков и снижения
процентных ставок по займам. В то же время продажа квартир на рынке жилья
состоятельным семьям проводилась без субсидирования под административным
контролем жилищных бюро. Рыночная цена жилья составляла 1700 юаней за 1 кв. м
(1 долл. = 8,3 юаня). В 1987 г. вследствие «перегрева» экономики и ускорения
инфляции государство заморозило большинство строительных проектов и перешло к
жёсткой монетаристской политике. В 1987—1989 гг. в Пекине было продано 7665
квартир площадью 495 тыс. кв. м, в том числе 1681 вновь построенных (102 тыс.
кв. м). Фактическая выручка оказалась меньше расчетной, но, тем не менее,
впервые рыночная продажа жилья заняла осязаемое место в системе его
распределения.
В 1991 г. в Шанхае была начата реализация
комплексного плана реформы. Её важнейшей частью стало учреждение Фондов
жилищных сбережений, в которые должны отчисляться по 5% фонда зарплаты, как
предприятиями, так и их работниками. План реформы привлёк всеобщее внимание, и
центральные власти потребовали, чтобы другие города внедрили у себя подобные
мероприятия.
В 1994 г. Госсовет принял «Решение об
углублении жилищной реформы». В нём упор был сделан на сокращение дефицита
жилья и на улучшении жилищных условий для наиболее нуждающихся. Субсидирование
жилья предлагалось по двум направлениям: жилищные пособия для групп населения
со средними и низкими доходами и жилье с удобствами для групп с высокими
доходами. Намечалась реструктуризация сектора жилищного финансирования на базе
триединого инвестирования государством, предприятиями и населением. Таким
образом, осуществлялся переход от системы предоставления бесплатного жилья к
рыночным отношениям в жилищном секторе.
В 1995 г. Руководящая группа Госсовета по
жилищной реформе провела в Шанхае конференцию с целью проанализировать опыт
прошедших лет в разных городах для ускорения реформирования в период до 2000 г.
Шанхайский опыт учреждения Фондов жилищных сбережений, перестраивающий систему
финансирования жилищного строительства, был признан примером для всей страны. В
1995 году 35 городов приступили к учреждению у себя таких фондов. Государство
поставило своей целью повышение квартплаты с 0,3 юаня за 1 кв. м до 0,6—1,2
юаня с тем, чтобы квартплата составляла порядка 5% годового дохода семьи.
Продажа общественного жилья была объявлена важнейшей задачей в целях
реинвестирования полученной выручки в жилищное строительство.
В 1959 г. 59 городов были отобраны для
эксперимента «Национальный проект удобного жилья». В связи с этим Народный Банк
КНР выпустил «Временные указания по индивидуальному ипотечному жилищному
кредитованию и предоставлению займов Народным Банком КНР для Национального
проекта удобного жилья», что повысило результативность Проекта.
В результате прошедших почти 20 лет
реформирования государственные жилища, сдаваемые в наем, перестали доминировать
в жилищном секторе. Утвердилась жилищная система с двумя направлениями: рынок и
распределение. Через рынок реализуется жильё с удобствами как иностранным, так
и местным жителям, последние получают жильё либо по рыночной цене (зажиточные
группы населения), либо по себестоимости (менее зажиточные), либо по сниженной
цене (группы со средними и низкими доходами). В распределении жилья в
результате жилищной реформы состоялся переход от предоставления жилья
государством в аренду к системе перевода жилищ в собственность либо путём
выкупа жителями своих жилищ по сниженной цене (ниже себестоимости), либо посредством
продажи благоустроенного, но недорогого жилья семьям со средними и низкими
доходами, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи, по фиксированной
цене, которая также ниже себестоимости, но близка к ней.
Начиная с 1979 года, реформаторы Китая
считали, что жилищный сектор может сыграть роль локомотива, который будет
стимулировать экономический рост. Жильё более не рассматривалось как форма
непроизводственного потребления.
Жилищная
реформа в Пекине в 9-ой пятилетке (1995-2000 гг.).
Ключевым компонентом жилищной политики в
9-й пятилетке стал «Национальный проект удобного жилья», согласно которому
новые жилища должны иметь спальни, общую комнату, кухню, туалет, кладовую и
балкон. Дома в 7 этажей и выше должны иметь лифт. В 9-м пятилетнем плане были
приняты следующие жилищные стандарты (табл. 2).
Предусматривалось, что помещение, где
будет располагаться стиральная машина, должно иметь сливную трубу в туалет или
кухню. Больше не предусматривалось строительства жилья без кухни и туалета.
Согласно статистическим данным, нехватка жилья в Пекине значительно превышает
плановые намётки проекта.
Неудовлетворённая потребность в жилье в
Пекине возникает по многим причинам, при этом 80% её приходится на работающих в
местных органах власти, государственных предприятиях, иностранных фирмах,
остальные 20% — на работающих на совместных предприятиях. Кроме того, в столице
постоянно пребывает около 1 млн. приезжих, что также усложняет ситуацию с
жильём.
Население Пекина с 1990 по 1995 гг.
увеличилось незначительно, с 10,3 до 10,7 млн. чел. Из числа жителей в 1995 г.
работающих — 6,5 млн. чел., в том числе в госпредприятиях — 3,5 млн. чел. Из
числа работающих в госпредприятиях 31% заинтересованных в приобретении жилья. При
средней численности семьи 3,4 чел. и площади квартиры 60 кв. м необходимо
построить только для этой категории 65 млн. кв. м жилья.
В 1995 г. было построено 7,6 млн. кв. м
общей площади жилищ, в том числе 600 тыс. кв. м по Проекту удобного жилья.
Новосёлами по этому проекту стали 11 тысяч семей, имевших менее 4 кв. м жилой
площади на человека. Средний размер квартиры — 54,5 кв. м.
Таблица 2. Жилищные стандарты в Китае. Источник:
[Жилье]
|
1
спальня и 1 общ. комната |
2
спальни и 1 общ. комната |
3
спальни и 1 общ. комната |
Полезная
площадь, кв. м. |
34-38 |
45-49 |
56-60 |
Спальня
для супругов, кв. м. |
10 |
10 |
10 |
Спальня
на одного, кв .м. |
- |
8 |
8 |
Общая
комната, кв. .м. |
12 |
14 |
16 |
Кухня,
кв. м. |
5 |
5 |
5 |
Туалет,
кв. м. |
3,5 |
3,5 |
3,5 |
Кладовая,
кв. м. |
1,5 |
2 |
3 |
Две трети вводимого жилья приходятся на
6—8 этажные дома, 11% _ на 2-5-этажные, остальное — на 9-этажные и более
высокие здания. По расчётам Минстроя КНР, исходя из нормы 9,5 кв. м жилой
площади на человека, в Пекине потребуется выделить 35 млн. кв. м земельных
участков, в том числе 9 млн. кв. м для Проекта удобного жилья.
В 1995 г. Руководящая группа Госсовета КНР
по жилищной реформе опубликовала план инвестиций в Проект удобного жилья,
который должен реализовываться в 1996—2000 гг. в 59 городах страны. Всего
должно быть построено 14,28 млн. кв. м удобного жилья на общую сумму 12,55
млрд. юаней, из которых 5,02 млрд. юаней будет вложено центральными властями
через Стройбанк и Тор1банк Китая, а 7,53 млрд. юаней должны профинансировать
местные органы власти. В шести самых крупных городах Китая (Няньчжин, Шанхай,
Пекин, Харбин, Гуанчжоу и Нанчжин) будет построено 2,65 млн. кв. м такого жилья
на сумму 3,1 млрд. юаней, в том числе 1,24 млрд. юаней будет вложено
центральными властями и 1,86 млрд. юаней профинансируют местные органы власти.
В плане 1996 года при целевой норме 9,5
кв. м жилой площади на человека минимальная полезная площадь квартиры принята
55 кв. м и установлено, что квартиры с двумя спальнями (то есть трёхкомнатные)
должны составлять 60% от общего их числа. Обращает на себя внимание, что
минимальный размер квартиры завышен по сравнению с показателями 9-го
пятилетнего плана.
При том, что в целом Проект ориентирован
на работающих на крупных и средних госпредприятиях, имеющих жилье менее 4 кв. м
на члена семьи и располагающих средними и низкими доходами, предпочтение при
прочих равных условиях дается работникам, уходящим на пенсию, а также
преподавателям.
В реализации Проекта удобного жилья
участвуют:
Руководящая группа Госсовета КНР по
жилищной реформе, которая координирует все действия и вырабатывает всекитайские
нормативы;
Госплан КНР, который ответственен за
ежегодный план инвестиций и определение масштабов Проекта;
Минстрой КНР, ответственный за
строительство в рамках Проекта;
Народный Банк Китая, который вырабатывает
годовые планы кредитования и следит за исполнением схемы кредитования;
Финансовое Бюро и другие банки, как,
например, Стройбанк Китая, ответственные за контроль использования выделяемых
средств в городах.
Жилищные инвестиции распределяются между
центральным и местными властями в соотношении 40:60. Если местные органы власти
хотят получить заём от центральной власти, они должны предоставить землю для
проекта и выделить 50% наличности, необходимой для Проекта, до получения займа.
Пятилетний план для Пекина на 1996—2000 гг. в рамках Проекта предусматривает
строительство 500 тыс. кв. м удобного жилья на сумму 750 млн. юаней, из которых
300 млн. юаней выделяется Стройбанком Китая, а 450 млн. юаней — правительством
Пекина. Помимо этого, каждый работник госпредприятий, постоянно проживающий в
Пекине, имеет право на получение ипотечного займа в размере не более 60% цены
жилья со сроком возврата 10 лет.
Государство поставило ограничения перед
Проектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительства
и состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него,
изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и создания
инфраструктуры в жилом районе; 1-3% прибыли; процентов на заём; налогов.
Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта и
создание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёные
насаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётся
подрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70% сданного жилья
передаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30% остаются у
подрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15% прибыли
на объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделяться
субсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат на
работу в существующей застройке и т. п.
Семья может приобрести жильё через своё
предприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированной
стандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другим
очередникам. В 1995 г. и в предшествующие годы новое жильё в Пекине
предоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На
1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м.
Правительство Пекина в 1995 г. приняло
«Положение о принципах продажи общественного жилья работникам», где цена 1 кв.
м жилья, условно равная себестоимости, устанавливалась для центра и окраин
города на уровне 161,1 долл., стандартная цена — от 104,8 до 151,4 долл. Для
пригородов цены устанавливались местными властями. Для конкретного примера
180-квартирного дома цена 1 кв. м, условно равная себестоимости, была принята
равной 140,4 долл., стандартная цена — от 84,3 до 96,4 долл. Дополнительно
предоставлялась скидка в 5%, если один из супругов являлся преподавателем, и
10% — если оба. Себестоимость строительства квартиры площадью 40 кв. м (без
инфраструктуры объекта) составляла 4819,3 долл. или 120,5 долл. за 1 кв. м. При
продаже квартиры по цене 140, 4 долл. за 1 кв. м подрядчик получал прибыль в
размере 16,5%.
Проблемы, связанные с Проектом удобного
жилья, возникают по двум причинам: вследствие социалистической системы
распределения жилья и из-за недостаточной доступности для населения цен на
жилище. Социалистическая система распределения жилья исходит из ранжирования
как предприятий (по их значению), так и нуждающихся в жилье (по их занимаемой
должности и стажу). В результате наименее важные государственные предприятия, имеющие
большое число нуждающихся в жилье, не попадают в число бенефициариев Проекта.
Таким образом, критерий предоставления жилья по сниженной цене тем, у кого на
члена семьи приходится менее 4 кв. м жилой площади, не срабатывает для таких
предприятий. Кроме того, нуждающийся работник, занимающий невысокую должность,
не может получить новое жильё по Проекту, и будет довольствоваться в лучшем
случае вселением в жильё, освобождаемое работником более высокого ранга.
Центральные власти и правительство Пекина
предпринимают меры по переходу от старой к рыночно-ориентированной системе
распределения жилья, что должно уменьшить нагрузку на госбюджет. Однако при
этом остаются актуальными две главные проблемы:
социалистический характер распределения
жилья не изменился, предприятия по-прежнему играют ключевую роль как в
создании, так и в распределении жилого фонда, они по-прежнему выбирают, кому
предоставить льготное жильё;
группы населения со средними и низкими
доходами не в состоянии купить жильё, цены на которое не сопоставимы с
доходами. Кроме того, низкая квартплата не стимулирует покупку жилья.
Для создания адекватной жилищной системы
ещё многое предстоит сделать, включая предоставление возможности покупки жилья
и тем, кто работает в менее преуспевающих предприятиях.
Жилищная
реформа в Шанхае в 90-х годах.
В 1991 г. правительство Шанхая приняло
план жилищной реформы, в котором можно выделить пять основных аспектов:
учреждение системы обязательного жилищного
страхования — Фонда жилищных сбережений, что, безусловно, является важнейшим
компонентом Шанхайской реформы;
увеличение квартплаты и выпуск жилищных
купонов в качестве альтернативы повышению квартплаты;
требование к новоселам общественного жилья
вносить значительный вклад в Шанхайский центр управления жилищным страхованием
по норме от 20 до 80 юаней за 1 кв. м. Этот обязательный взнос возвращается
жильцу через 5 лет с увеличением на 3,6%;
установление скидок при приобретении
жилья. Плата за новое жильё (первый взнос) была определена порядка 250 юаней за
1 кв. м, что составляет 1/3 от стоимости строительства. Предоставляется также
20%-ная скидка к полной стоимости жилья, при этом ежегодные выплаты
производятся в течение 10—15 лет. Приобретённое жильё может быть передано по
наследству или продано только спустя 5 лет после покупки;
учреждение Шанхайского жилищного комитета,
ответственного за подачу предложений по дальнейшему развитию реформы, включая
разработку планов жилищного строительства, содействие росту фондов жилищных
сбережений и контроль за их деятельностью, разработку политики по распределению
и содержанию жилья.
Многие города КНР стали следовать
Шанхайскому плану. В 1993 г. правительство Шанхая начало в отдельных районах,
а в 1994 г. развернуло повсеместно продажу общественного жилья. К такому
решению подталкивало: наличие желающих купить жилье; наличие средств у
желающих; перспектива перехода обязанностей по содержанию жилья к собственникам
жилищ. Было продано 620 тысяч общественных жилищ общей площадью 31,17 млн. кв.
м, и к концу 1994 г. доля жилья в индивидуальной собственности в Шанхае
составила 51,5%. С 1991 по 1995 г. квартплата возросла вдвое. В 1996 г. она
достигла 0,75 юаня за 1 кв. м, что составляет рост на 50% по отношению к 1995
году.
На 1996—2000 гг. правительство Шанхая
запланировало увеличить жилую площадь в городе до 10 кв. м на человека и снести
3,65 млн. кв. м опасного ветхого жилья. В этих целях правительству города
необходимо инвестировать 150 млрд. юаней и выделить 50 млн. кв. м земельных
участков. В городе имеется 75 тысяч семей, где на одного человека приходится
менее 4 кв. м жилой площади. Запланировано уменьшить этот показатель до 20
тысяч посредством предоставления доступного жилья.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
|