Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

·   Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

·   Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;

·   Дополнительное обеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

·   В случае. Если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

·        Срок кредита – 62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);

·        Процентная ставка по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования, с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;

·        Валюта кредита – российские рубли;

·        Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

·        Досрочное погашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.

3.Размер кредита:

·        Не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;

·        Не менее 300 000 рублей;

·        Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

·        К анализу платежеспособности заемщика;

·        К предмету залога;

·        К порядку оформления ипотечной сделки;

·        К процедуре выдачи кредита.

Агентство берет на себя обязательство рефинансировать выданный банком ипотечный кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретения закладной.

Результатом реализации Программы будет появление на рынке финансовых услуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населения кредитного продукта, номинированного в национальной валюте.

Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принять участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и материально-технической базой, независимо от показателей финансовой деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского учета не относятся к долгосрочным кредитам.

ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ»

В основе программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у банков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособности заемщиков.

В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:

1.Обеспечение кредита:

·   Кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;

·   Права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;

·   Дополнительное обеспечение – обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;

·   В случае, если заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по кредитному договору.

2.Параметры кредита:

По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам, согласованным с Агентством:

·   Срок кредита – по согласованию Агентства и банка;

·   Процентная ставка по кредитному договору – по согласованию Агентства и банка;

·   Валюта кредита - по согласованию Агентства и банка;

·   Порядок погашения кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;

·   Досрочное погашение - по согласованию Агентства и банка.

3.Размер кредита:

·   Не менее 30% и не более 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;

·   Не менее 10 000 долларов США;

·   Размер кредита зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со стандартами Агентства.

Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации и унификации требования:

·        К анализу платежеспособности заемщика;

·        К предмету залога;

·        К порядку оформления ипотечной сделки;

·        К процедуре выдачи и обслуживания кредита;

·        К процедуре выкупа закладной в случае дефолта.

Агентство берет на себя обязательство гарантировать выкуп выданного банком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путем приобретения закладной в случае наступления дефолта данной закладной.

Результатом реализации Программы станет увеличение уровня доступности ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками в рамках собственных программ для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к потенциальным заемщикам. Кроме того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставок в результате перераспределения кредитных рисков.

Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями, материально-технической базой, а также финансовой возможностью выдавать долгосрочные кредиты за счет собственных средств, так как кредиты остаются на балансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления дефолта закладной.

Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными инвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым облигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)

Правительство

РФ

 Гарантии

 Ипотечные ценные бумаги

 Продажа кредитов

Кредит Жилье

Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России

Существует и другой вариант привлечения денежных средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда «США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.

По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10 банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:

Ø    Высокая стоимость заемных средств и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);

Ø    Несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;

Ø    Недоверие потенциальных инвесторов к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе из-за недооценки их реальной надежности;

Ø    Высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые финансовые инструменты;

Сравнительный анализ перечисленных систем позволил сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может понизить процент за банковский кредит.

3.3 Основные программы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге

В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

В Петербурге действует три целевых программы ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантии государства:

1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье»

Создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе.

2. Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживания населения».

Обеспечение по доступной цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан.

3. Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»

Создание условий для формирования и развития системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

Активные участники программы:

ОАО Банк «Санкт-Петербург»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 176; выдано 107

За 2006 год: одобрено 157; выдано 59

Банк «Российский капитал»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 16; выдано 7

За 2006 год: одобрено 119; выдано 41

Банк «АК Барс»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 19; выдано 17

За 2006 год: одобрено 27; выдано 5

Банк «Евростарт»

количество заемщиков:

За 2006 год: одобрено 19; выдано 4

«Балтийский банк»

количество заемщиков:

За 2005 год: одобрено 7; выдано 6

За 2006 год: одобрено 10; выдано 5

В Санкт-Петербурге целевая программа «Молодежи доступное жилье» на сегодняшний день не реализована, молодежи предлагается жилье после реконструкции к этому жилью относятся старые постройки бывших заброшенных общежитий. Программа дорабатывается.

3.4 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка «Санкт-Петербург»

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования.

ОАО Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и юридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечного кредитования.

Вы можете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:

·                    отвечаете требованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам данной программы;

·                    Ваш возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится не более 60 лет;

·                    Вы располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;

·                    Вы имеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.

Условия кредитования:

Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же проводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:

Ø    Этап 1. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10