Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ
В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств
выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:
1.Обеспечение
кредита:
·
Кредит
предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;
·
Права кредитора
по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;
·
Дополнительное
обеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика,
приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;
·
В случае. Если
заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по
кредитному договору.
2.Параметры
кредита:
·
Срок кредита –
62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);
·
Процентная ставка
по Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования,
с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;
·
Валюта кредита –
российские рубли;
·
Порядок погашения
кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;
·
Досрочное
погашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная сумма
частичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.
3.Размер кредита:
·
Не менее 30% и не
более 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;
·
Не менее 300 000
рублей;
·
Размер кредита
зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со
стандартами Агентства.
Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью стандартизации
и унификации требования:
·
К анализу
платежеспособности заемщика;
·
К предмету
залога;
·
К порядку
оформления ипотечной сделки;
·
К процедуре
выдачи кредита.
Агентство берет на себя обязательство рефинансировать выданный банком
ипотечный кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретения
закладной.
Результатом реализации Программы будет появление на рынке финансовых
услуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населения
кредитного продукта, номинированного в национальной валюте.
Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принять
участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и
материально-технической базой, независимо от показателей финансовой
деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в
течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского
учета не относятся к долгосрочным кредитам.
ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ»
В основе программы лежит концепция эффективного перераспределения рисков
кредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу у
банков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособности
заемщиков.
В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средств
выдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:
1.Обеспечение
кредита:
·
Кредит
предоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;
·
Права кредитора
по обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;
·
Дополнительное обеспечение
– обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья и
права собственности на приобретаемое жилье;
·
В случае, если
заемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика по
кредитному договору.
2.Параметры
кредита:
По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам,
согласованным с Агентством:
·
Срок кредита – по
согласованию Агентства и банка;
·
Процентная ставка
по кредитному договору – по согласованию Агентства и банка;
·
Валюта кредита -
по согласованию Агентства и банка;
·
Порядок погашения
кредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;
·
Досрочное
погашение - по согласованию Агентства и банка.
3.Размер кредита:
·
Не менее 30% и не
более 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;
·
Не менее 10 000
долларов США;
·
Размер кредита
зависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии со
стандартами Агентства.
Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с целью
стандартизации и унификации требования:
·
К анализу
платежеспособности заемщика;
·
К предмету
залога;
·
К порядку
оформления ипотечной сделки;
·
К процедуре
выдачи и обслуживания кредита;
·
К процедуре
выкупа закладной в случае дефолта.
Агентство берет на себя обязательство гарантировать выкуп выданного
банком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путем
приобретения закладной в случае наступления дефолта данной закладной.
Результатом реализации Программы станет увеличение уровня доступности
ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками в рамках собственных
программ для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к потенциальным
заемщикам. Кроме того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставок
в результате перераспределения кредитных рисков.
Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями,
материально-технической базой, а также финансовой возможностью выдавать
долгосрочные кредиты за счет собственных средств, так как кредиты остаются на
балансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления дефолта
закладной.
Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредит
заемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, которое
необходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечном
рынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различными
инвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынка
ценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в систему
ипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемым
облигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)
Правительство
РФ
Гарантии
Ипотечные ценные бумаги
Продажа кредитов
Кредит Жилье
Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России
Существует и другой вариант привлечения денежных
средств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечение
досрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансирования
применялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда
«США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.
По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10
банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено с
преодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:
Ø
Высокая стоимость заемных средств
и, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов
населению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);
Ø
Несоответствие между необходимой
длительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественных
инвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;
Ø
Недоверие потенциальных инвесторов
к непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числе
из-за недооценки их реальной надежности;
Ø
Высокая степень инфляционных
ожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевые
финансовые инструменты;
Сравнительный анализ перечисленных систем позволил
сделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой модели
ипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системы
стройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего
возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая»
система требует значительного по времени начального периода накоплений средств
физических лиц (от 2 до 10 лет).
Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные
денежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке.
За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что может
понизить процент за банковский кредит.
В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге
практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации
прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается
инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных,
информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с
органами местной власти и управления.
В Петербурге действует три целевых программы
ипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантии
государства:
1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи
доступное жилье»
Создание условий для повышения уровня обеспеченности
жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых
средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных
демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение
социальной напряженности в обществе.
2. Целевая программа
Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования,
здравоохранения и социальное обслуживания населения».
Обеспечение по доступной цене жильем работников
бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении
жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья в
Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы
и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной
сфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья
другими категориями граждан.
3. Целевая программа
Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»
Создание условий для формирования и развития системы
долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить
жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит на
приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных
жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в
улучшении жилищных условий
Активные
участники программы:
Банк
|
Кредит, валюта
|
Минимальная сумма кредита
|
Максимальная сумма
кредита
|
Первоначальный взнос ( в % от стоимости приобретаемого жилья)
|
Срок кредита
|
Ставки (%)
|
Банк «Санкт-Петербург»
|
рубли
|
Рублевой эквиволент 10000 долларов
|
решается индивидуально
|
От 30
|
От 62 до 242 месячев
|
14
|
Банк «Российский капитал»
|
Доллары, рубли
|
Рублевой эквиволент 10000 долларов; 300000 рублей
|
До 100000 долларов, решается индивидуально
|
решается индивидуально
|
10 лет-в долларах, до 25 лет-в рублях
|
12-15- в долларах
15- в рублях
|
Банк «АК Барс»
|
рубли
|
300000
|
35 % от стоимости жилья
|
70
|
12-324
|
14-18
|
Банк «Александровский»
|
Доллары, рубли
|
80000 долларов;
|
решается индивидуально
|
От 85
|
12-180
|
11-15
|
Банк «Евростарт
|
Доллары, рубли
|
30000
|
решается индивидуально
|
От 10-70
|
12-242
|
12-15
|
«Балтийский банк»
|
рубли
|
30000 рублей
|
16,2 мил. рублей-(только СПб.)
|
От 10 до 70
|
От 3 до 30 лет
|
От 12 до 16
|
ОАО
Банк «Санкт-Петербург»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 176; выдано 107
За 2006
год: одобрено 157; выдано 59
Банк
«Российский капитал»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 16; выдано 7
За 2006
год: одобрено 119; выдано 41
Банк
«АК Барс»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 19; выдано 17
За 2006
год: одобрено 27; выдано 5
Банк
«Евростарт»
количество
заемщиков:
За 2006
год: одобрено 19; выдано 4
«Балтийский
банк»
количество
заемщиков:
За 2005
год: одобрено 7; выдано 6
За 2006
год: одобрено 10; выдано 5
В
Санкт-Петербурге целевая программа «Молодежи доступное жилье» на сегодняшний
день не реализована, молодежи предлагается жилье после реконструкции к этому
жилью относятся старые постройки бывших заброшенных общежитий. Программа
дорабатывается.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной
структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного
кредитования.
ОАО
Банк «Санкт-Петербург» - осуществляет ипотечное кредитование физических лиц и
юридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечного
кредитования.
Вы
можете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:
·
отвечаете
требованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам данной
программы;
·
Ваш
возраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится не
более 60 лет;
·
Вы
располагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначального
платежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;
·
Вы
имеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.
Условия
кредитования:
Валюта кредита
|
Мин. сумма кредита
|
% ставка годовых
|
Срок кредита
|
Сумма кредита
|
Мин. Первоначальный платеж
|
Досрочное погашение
|
рубли
|
Рубли эквивалент
10 000 USD
|
14
|
Мин. 62 мес.
Мак. 242 мес.
|
Мин. 30% - мак. 70% от стоимости приобретаемого жилья
|
30%
|
Возможно через 6 мес.
|
Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного
кредита:
Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так же
проводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работе
осуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка по
вопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросам
разъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:
Ø
Этап 1.
Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:
Агент:
|
Подбор потенциальных Заемщиков;
Прием документов от Заемщика:
Лист предварительной квалификации Заемщика;
Регистрационная форма;
Справка о доходах физического лица. Форма 2-НДФЛ или по
утвержденной Агентством форме;
Предварительный расчет результатов квалификации.
Предоставление оригиналов или копий (факсокопии, электронные
копии) с последующим предоставлением оригиналов документов в Банк
|
Банк:
|
Ответ по каналам связи, установленным договором о сотрудничестве,
о результатах предварительной квалификации не позднее рабочего дня,
следующего за днем подачи документов.
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|