Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

В качестве наиболее значимого параметра в данном разрезе можно отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимости жилья по административным районам города не объективен (в каждом районе можно выделить неравноценные участки строений). Целесообразнее провести анализ стоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам.

2) Тип строения.

В качестве наиболее общей и распространенной классификации строений в городе можно привести следующую:

Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт, кирпичные дома построенные после 1970г., блочные и т.п.

С переходом от одного типа строения к другому стоимость квартир увеличивается в среднем на $ 2300.

3) Характеристика жилой площади.

Наиболее общие из них, учитываемые при оценке: метраж самой маленькой комнаты; метраж самой большой комнаты; метраж мест общего пользования (холла, коридора, санузла). В целом здесь уместнее проводить анализ зависимости стоимости квартиры от общего метража.

4) Этаж, на котором расположено помещение.

В домах типичных построек стоимость квартиры, расположенной на 1 этаже, снижается на $ 1000 – 3500 (в зависимости от количества комнат). Для последнего этажа снижение не столь значительное: $ 800 – 1500.

Что касается последнего этажа, то в домах старого фонда это сказывается на стоимости в сторону удешевления в размере $ 3000 – 6000; отсутствие лифта в размере $ 1000 – 2500 (для квартир, расположенных выше 3 этажа).

5) Наличие бытовых удобств и телефона.

Отсутствие телефона снижает стоимость квартиры на величину платы за его установку. Плата за коммерческую установку различна по районам города и зависит от загруженности телефонных линий. В среднем это $ 500.

6) Экологическая чистота и престижность того или иного района города.

Экологически чистыми считаются северные районы города: Выборгский, Калининский, Приморский. Наиболее престижным, после центральных районов, считается Московский район, наименее – Красносельский. В большинстве случаев «престижность» следует рассматривать в отношении каждого дома, которая зачастую определяется состоятельностью его жильцов.

7)       Развитость инфраструктуры

Этот фактор оказывает косвенное влияние на стоимость. Он особо значим для районов, переживающих стадию роста и развития. Учитывается в каждом конкретном случае. Точные статистические данные отсутствуют.

8)              Состояние и отделка помещений.

Этот фактор имеет важное значение при оценке помещений, отделанных под «евростандарт». Стоимость квартиры увеличивается на сумму затрат по проведению ремонтно-отделочных работ.

9)              Сезонность

Например, в летнее время наблюдается небольшой спад в объемах сделок по купле-продаже квартир.

Государство дает каждой квартире свою оценку (фактическая стоимость квартиры в договоре приватизации), которая, как правило, во много раз меньше рыночной стоимости квартиры. Обычно именно эта «государственная» оценка заносится в договор купли-продажи квартиры на свободном (вторичном) рынке жилья, а реальные расчеты между покупателем и продавцом недвижимой собственности осуществляются неофициально, по согласованной цене, соответствующей реальной рыночной стоимости квартиры. Крайне жесткое налоговое законодательство и значительные пошлины при отсутствии реальных механизмов контроля сделок по купле-продаже недвижимости перемещают квартирный рынок в «теневую экономику». Это наносит огромный вред его развитию, вызывает большие неудобства для его участников и потери государства в налоговых поступлениях.

Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.

2.3 Страхование ипотечных сделок

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках.11

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, не все риски целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию, можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.

Обратим внимание на некоторые виды страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредиторов, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной при ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Из этого становится понятно, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.

При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делится между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо предусмотреть: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

Страхователем по договорам (полисам) страхования должен являться Заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам (полисам) страхования должен являться Банк.

Страхование осуществляется за счет средств Заемщика.

Страховая компания в процессе сотрудничества с Банком оказывает следующие услуги:

1.                 по проверке титула приобретаемого объекта недвижимости;

2.                 по проверке добропорядочности Заемщика и приобретаемого объекта недвижимости службой безопасности;

3.                 по страхованию следующих видов рисков:

а. личное страхование:

Ø  риск потери жизни, здоровья и трудоспособности Заемщика/его (ее) супруги(а);

б. имущественное страхование:

Ø  риск утраты и повреждения предмета залога;

Ø  риск утраты и ограничения права собственности на предмет залога.

Страховыми случаями по личному страхованию являются следующие события, совершившиеся в период действия договора (полиса) страхования:

Ø    смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора (полиса) страхования;

Ø    частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора (полиса) страхования, что подтверждается присвоением статуса инвалида 1 или 2 группы;

Ø    временная утрата трудоспособности застрахованного в результате несчастного случая, произошедшего в течение действия договора (полиса) страхования.

Страховыми случаями по имущественному страхованию являются следующие события:

Ø    в части страхования риска утраты или повреждения объекта недвижимости: пожар; взрыв газа, используемого в бытовых целях; противоправные действия третьих лиц, приведшие к уничтожению или повреждению имущества; стихийные бедствия; падение летательных аппаратов и их обломков и т.д.

Ø    в части страхования риска прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости: любая причина (ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т. п.) за исключением отчуждения объекта недвижимости собственником с согласия залогодержателя и отчуждения объекта недвижимости в результате обращения взыскания на предмет страхования Залогодержателем. Страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого Заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.

Страхование титула − это вид имущественного страхования прав владельцев на основании документов, устанавливающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, которые произошли в прошлом и последствия которых могут отразиться в будущем.

Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.(вступил в силу 22.08.2004 г.) предусматривается страхование гражданской ответственности оценочных организаций. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.

Актуально страхование профессиональной ответственности риэлторов.

Ориентировочная стоимость пакета страхования обыкновенно определяется на уровне 1,5 - 2,5 % от суммы предоставляемого Кредита. Повышение тарифа возможно при наличии нестандартных условий, связанных с особенностями объекта недвижимости либо с состоянием здоровья Заемщика.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, некоторые другие виды страхования. (Приложение1)12

Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбирают 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы долга.

С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.

Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схему взаимоотношений (Приложение 2) , при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах. При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики. При этом, рассматриваемая накопительное страхование жизни как источник развития ипотечного кредитования, можно выделить несколько достоинств и недостатков данного вида страхования (таб. 2.2)13.

Таблица 2.2 Достоинства и недостатки накопительного страхования жизни как источника развития ипотечного кредитования.

Страховщики могут обеспечить страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности, а также внести свою лепту в финансировании ипотечной деятельности через программы накопительного страхования жизни и инвестирование страховых резервов.

Страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, и права собственности на него является необходимым условием осуществления коммерчески успешной ипотечной деятельности. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Наряду с политической, правовой и банковской системами важнейшим элементом в развитии ипотечных программ в развитой экономике должна стать система страхования. Развитие страхового бизнеса позволит эффективно развивать ипотечные программы. Денежные ресурсы страховщиков при надежном инструменте инвестирования можно эффективно использовать для финансирования ипотечных программ.

Все это доказывает огромное значение экономического механизма страхования в развитии и росте эффективности рыночной экономики, а следовательно, и ипотечных программ – как экономического метода решения одной из важных социальных задач населения любого государства.

2.4 Управления рисками ипотечных кредитов

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.14

Риски подразделяются на:

Ø   Систематические риски – риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к ним относятся большинство ипотечных рисков;

Ø   Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной экономике.

Схема рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, представлена на рис. 2.4

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10