Ипотечное кредитование и его совершенствование в Республике Казахстан 
- номер
текущего/карточного счета заемщика/созаемщика, на который вносится сумма
предоплаты;
- срок, на
который производится предоплата;
-
разрешение/поручение на безакцептное списание филиалом Банка с указанного в
этом же заявлении счета сумм платежей согласно графику погашения из указанной в
этом же заявлении суммы предоплаты.
При
отсутствии соответствующего письменного заявления заемщика/созаемщика филиал
Банка принимает сумму, вносимую заемщиком/созаемщиком, только в качестве
досрочного погашения основного долга.
Если
заемщик/созаемщик производит досрочное частичное погашение основного долга с
целью уменьшения размера ежемесячного платежа, он обязан представить
соответствующее письменное заявление в филиал Банка, на основании которого кредитный
специалист выносит вопрос о пересмотре графика погашения на рассмотрение
соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию. В случае
положительного решения вышеуказанного органа между уполномоченным лицом филиала
и заемщиком/созаемщиком подписывается новый (пересмотренный) график погашения,
которым в дальнейшем руководствуется филиал Банка и заемщик/созаемщик.
Если
заемщик/созаемщик производит досрочное частичное погашение основного долга с
целью сокращения срока погашения займа, дальнейшее погашение остатка
задолженности по займу осуществляется в соответствии с действующим графиком
погашения, т.е. составление какого-либо заявления заемщиком/созаемщиком и
пересмотр действующего графика погашения не производятся.
При этом
филиал Банка вправе взимать дополнительное вознаграждение за досрочное (как
частичное, так и полное) погашение основного долга, если это будет обусловлено
договором банковского займа.
Списание сумм
с текущего/карточного счета может производиться в день поступления денег на
счет, не дожидаясь наступления срока, указанного в графике погашения, если это
будет обусловлено договором банковского займа.
Изменение
условий предоставленного займа
Все заявки
заемщиков на изменение любых условий действующих договоров банковского займа
должны в обязательном порядке регистрироваться кредитным специалистом филиала в
журнале учета кредитных заявок.
Руководителям
кредитных подразделений филиалов Банка делегируется право на изменение графиков
погашения не более одного раза в период действия договора банковского займа с
возможностью переноса дат платежей не более чем на пять дней, но без
пролонгации срока действия договора банковского займа. При этом принятое
решение об изменении графика погашения должно быть запротоколировано.
Замена
существующего предмета обеспечения в период действия договора банковского займа
производится только на основании решения соответствующего кредитного комитета
по розничному кредитованию (принимавшего решение о предоставлении займа).
Изменение
иных условий (ставки вознаграждения, срока займа, размеров установленных
штрафных санкций (пени) и дополнительного вознаграждения, и пр.) по
предоставленному займу приемлемо только на основании решения кредитного
комитета Банка по розничному кредитованию.
За изменение
каких-либо условий предоставленного займа филиал Банка вправе взимать
дополнительное вознаграждение с заемщика в размерах, определенных решением
соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию или тарифами
филиала Банка, если это будет обусловлено договором банковского займа.
Желательно
в современных условиях мониторинг.
Кредитный
специалист по каждому займу должен производить:
- мониторинг
целевого использования займа;
- мониторинг
текущей/просроченной ссудной задолженности;
- мониторинг
залогового обеспечения
Мониторинг
целевого использования займа
В случае
предоставления займа на приобретение ТДП кредитный специалист не позднее 5 дней
с момента выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного
за счет займа ТДП. Данная проверка осуществляется путем визитов к заемщику (по
месту жительства). При этом по ТДП проверяется соответствие их основных
параметров данным технического паспорта.
В случае
предоставления займа на приобретение автотранспорта кредитный специалист не
позднее установленного срока (количество дней для предоставления документов,
подтверждающих целевое использование, определяется и оговаривается в решении
соответствующего кредитного комитета по розничному кредитованию, но не более 30
дней с момента выдачи займа) с момента выдачи займа проверяет фактическое
наличие у заемщика приобретенного за счет займа автотранспорта. Данная проверка
осуществляется путем визитов к заемщику (по месту жительства). При этом по
автотранспорту проверяется соответствие их основных параметров данным
технического паспорта. Документом, подтверждающим целевое использование займа,
является технический паспорт автомобиля, оформленный на имя
заемщика/созаемщика; ксерокопия технического паспорта предыдущего владельца
автотранспорта (продавца). В случае несоответствия рыночной цены приобретенного
автомобиля с размером предоставленного банковского займа, целевое использование
считается неподтвержденным.
В случае
предоставления займа на приобретение недвижимости под залог имеющейся
недвижимости кредитный специалист не позднее установленного срока (количество
дней для предоставления документов, подтверждающих целевое использование,
определяется и оговаривается в решении соответствующего кредитного комитета по
розничному кредитованию, но не более 30 дней с момента выдачи займа) с момента
выдачи займа проверяет фактическое наличие у заемщика приобретенного за счет
займа недвижимого имущества.
Документами,
подтверждающими целевое использование займа, являются:
- договор
купли-продажи, заверенный нотариально и зарегистрированный в регистрирующем
органе;
- технический
паспорт на приобретаемую недвижимость, оформленный на имя заемщика/созаемщика;
- свидетельство
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом
стоимость приобретенной недвижимости, указанная в договоре купли-продажи,
должна быть не менее суммы займа с учетом участия собственными средствами. В
противном случае целевое использование займа считается не подтвержденным.
По
результатам проверки составляется акт проверки, который подписывается кредитным
специалистом и заемщиком и подшивается в кредитное досье по проекту.
Если при
проверке было обнаружено нецелевое использование займа, т.е.:
- автотранспорт
/ ТДП / недвижимость не приобретались, либо
- ТДП были
приобретены на вторичном рынке, либо
- были
приобретены ТДП / автотранспорт другого вида / недвижимость с меньшей оценочной
(рыночной) стоимостью по договору купли-продажи,
кредитный
специалист излагает данный факт в акте проверки и выносит данный вопрос на
рассмотрение уполномоченного органа или должностного лица филиала Банка,
которым принималось решение о предоставлении данного займа.
По
результатам рассмотрения уполномоченный орган или должностное лицо филиала
Банка принимает решение о применении к заемщику штрафных санкций в размере,
равном полному или частичному досрочному погашению займа, что обуславливается
договором банковского займа.
Мониторинг
текущей ссудной задолженности
Целью
мониторинга текущей задолженности по займам, выданным физическим лицам в рамках
программ кредитования, является осуществление постоянного контроля за
погашением очередных плановых платежей по займу и уплаты вознаграждения по
нему.
В областных
(региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей
задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего
прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение
соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.
В районных
филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего районным филиалом
и/или кредитного специалиста филиала Банка.
Мониторинг
текущей задолженности по займам осуществляется путем поддержания постоянной
связи с заемщиком в виде неформальных посещений и телефонных звонков, а так же
контроля за соблюдением заемщиком графика погашения.
Кредитный специалист (управляющий районным
филиалом) филиала Банка ежедневно должен формировать список заемщиков, которым
в течение последующих 5 дней необходимо согласно графикам погашения произвести
очередные платежи в погашение займов.
За 5 дней до срока уплаты заемщиком суммы
очередного платежа кредитный специалист должен напомнить заемщику о наступлении
данного срока данного платежа, что повышает ответственность заемщика и
предотвращает вероятность возникновения просроченной задолженности.
Если заемщик не выполнил свое обязательство по
погашению займа в срок, указанный в графике погашения, кредитный специалист
обязан уведомить заемщика о факте задержки платежа.
Мониторинг
просроченной ссудной задолженности
Целью
мониторинга просроченной задолженности является обеспечение контроля за полным
погашением заемщиком сумм просроченной части займа и просроченного
вознаграждения, образующихся в связи с нарушением последним сроков уплаты
плановых платежей по займу.
В областных
(региональных) филиалах ответственность по осуществлению мониторинга текущей
задолженности по займам возлагается на кредитного специалиста, осуществившего
прием документов от физического лица и представившего их на рассмотрение
соответствующему коллегиальному органу для принятия решения о выдаче займа.
В районных
филиалах Банка данная обязанность возлагается на управляющего и/или кредитного
специалиста филиала Банка.
Если заем
предоставлен по Программе розничного кредитования «Народная», в случае
возникновения у заемщика просроченной задолженности по основному долгу и
вознаграждению:
в течение
одного дня с момента образования просроченной задолженности требуется
произвести блокировку текущих (карточных) счетов заемщика и гаранта(-ов).
Разблокировка вышеуказанных счетов должна производиться только после полного
погашения просроченной задолженности по займу;
- в течение
трех банковских дней с момента образования просроченной задолженности
необходимо на основании соответствующего распоряжения, подписанного
уполномоченным лицом филиала Банка, произвести списание суммы просроченной
задолженности с зарплатных текущих (карточных) счетов заемщика и/или гаранта
(гарантов).
Распоряжения
на списание с текущих счетов заемщиков и/или гарантов представляются на
исполнение работникам РКО, в которых ведутся соответствующие счета.
Распоряжения
на списание с карточных счетов заемщиков и/или гарантов представляются на
исполнение специалистам отделов карточных продуктов филиалов Банка.
В случае отсутствия, либо недостаточности остатка
средств на счете заемщика / гаранта (физического лица) до истечения
тридцатидневного срока с момента образования просроченной задолженности при
необходимости возможно направить:
письменное требование заемщику / гаранту о
погашении просроченной задолженности наличными деньгами;
в другие районные филиалы Банка и РКО запрос о
наличии иных банковских счетов на имя заемщика или гаранта (физического лица) и
уточняет сальдо по данным счетам.
В случае обнаружения иных банковских счетов на
имя заемщика и/или гаранта (физического лица) при наличии средств на данных
счетах необходимо оформить за подписью директора (заместителя директора)
филиала Банка распоряжение на списание суммы просроченной задолженности с иных
счетов заемщика и/или гаранта (физического лица) и направить данное
распоряжение на исполнение расчетно-кассовому работнику, ведущему счет заемщика
или гаранта (физического лица).
Если заем
предоставлен по иным программам розничного кредитования, в случае возникновения
просроченной задолженности:
-не позднее
пяти банковских дней с момента образования просроченной задолженности требуется
направить в адрес заемщика/созаемщика письменное уведомление об образовавшейся
просроченной задолженности с указанием срока – не более семи банковских дней –
погашения просроченной задолженности;
- в случае
непогашения заемщиком суммы просроченной задолженности в срок, указанный в
уведомлении, в течение трех дней провести ряд следующих мероприятий:
- если в обеспечение принято недвижимое имущество
или автотранспорт направить в адрес заемщика и залогодателя (если залогодателем
выступает иное лицо) уведомление о возможном обращении взыскания на предмет
залога во внесудебном порядке и погашения всей задолженности по займу в
порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Все направляемые
письменные уведомления необходимо подшивать в документарное кредитное досье по
проекту;
либо
- если в обеспечение приняты деньги, хранящиеся
согласно договору банковского вклада в филиале Банка, в течение трех банковских
дней на основании дополнительного соглашения к договору банковского
вклада/счета и распоряжения, подписанного уполномоченным лицом филиала Банка,
произвести списание суммы просроченной задолженности по займу с
соответствующего счета, на котором хранится предмет залога;
либо
- если в обеспечение принята гарантия
юридического лица, в течение одного банковского дня направить письменное
уведомление гаранту о наступлении гарантийных обязательств с указанием срока
уплаты просроченной задолженности.
Если гарант, после истечения 3-х банковских дней
со дня получения уведомления не перечислил сумму просроченной задолженности на
субкорреспондентский счет филиала Банка, то бухгалтерия готовит платежное
требование в банк, где ведется расчетный счет гаранта, на перечисление в
безакцептном порядке суммы просроченной задолженности.
При поступлении средств в погашение просроченной
задолженности в первую очередь возмещается сумма штрафа (пени) за нарушение
заемщиком сроков погашения займа и уплаты вознаграждения, в последнюю очередь –
погашается сумма займа.
Взаимодействие кредитного специалиста с другими
службами
В случае непогашения сумм
просроченных задолженностей по займу и вознаграждению, кредитный специалист на
31-й календарный день со дня выноса сумм просроченных задолженностей по займу и
вознаграждению на соответствующие счета направляет запросы за подписью
начальника Управления розничного бизнеса в следующие подразделения:
юридическую
службу – на осуществление правовой экспертизы обращения взыскания на заложенное
имущество заемщика;
службу
безопасности – для оказания воздействия на заемщика по погашению им
просроченной задолженности и дальнейшего соблюдения графика погашения, за
исключением случаев просроченной задолженности по займам, предоставленным по
Программе розничного кредитования «Народная».
Юридический
отдел филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения запроса
производит правовую экспертизу вопроса реализации заложенного имущества и
составляет заключение.
Служба
безопасности филиала Банка в течение 5 банковских дней с момента получения
запроса производит розыск заемщика и осуществляет необходимые мероприятия по
возврату займа.
После
получения заключений от Юридического отдела и Службы безопасности кредитный
специалист выносит вопрос о дальнейших действиях на заседание кредитного
комитета по розничному кредитованию филиала Банка.
Вынесенное
кредитным комитетом по розничному кредитованию решение кредитный специалист:
- направляет в
Юридический отдел для осуществления дальнейшей претензионно-исковой работы;
- одновременно передает
кредитное досье вместе с копией решения кредитного комитета по розничному
кредитованию специалисту по оценке предметов залога.
Кредитный специалист
обязан отслеживать результаты дальнейшей работы служб филиала Банка по возмещению
суммы займа, вознаграждения, штрафов и расходов Банка:
- на основании судебных
решений;
- на основании
результатов торгов.
Мониторинг залогового
обеспечения
Мониторинг залогового обеспечения осуществляется кредитным специалистом
в соответствии с действующим в Банке Регламентом работы с предметами залога.
2.3
Механизм предоставления ссуд по ипотечному кредитованию в РК
Под ипотечным
кредитованием понимаются займы физическим лицам на приобретение жилья,
выдаваемые под залог приобретаемой недвижимости. При этом жилье должно быть
свободным от обременения, соответствовать минимальным требованиям по
обеспечению здоровья и безопасности жильцов, отдельные от других квартир
(коммунальные квартиры не принимаются в залог)
Заем предоставляется на срок до 20 лет по согласованию с заемщиком
по условиям ЗАО «КИК» Если в залог дается только приобретаемое жилье -
первоначальный взнос 15% от стоимости жилья обязателен. При наличии
дополнительного залога можно без первоначального взноса.
Максимальная сумма ипотечного кредита - 50 тыс. долларов и решение
принимается Кредитным Комитетом Департамента кредитования. Минимальные ставки
устанавливаются ГО. При выдаче займа свыше 3-х лет только в долларах США.
Обязательное условие – страхование недвижимости, от несчастного случая
и гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств по договору
займа. Если размер первоначального взноса превышает или равен 30%, то
страхование ГПО не обязательно. Права требования по предоставленным займам
могут быть уступлены другому банку или КИК.
Для рассмотрения вопроса о выдаче кредита клиенту необходимо
представить в банк перечень документов согласно Регламенту (см. приложение)
В ходе предварительной квалификации менеджер рассчитывает
возможный размер ежемесячного платежа и допустимую сумма кредита. При
положительном результате квалификации клиент производит оплату комиссии за рассмотрение
кредитной заявки. Полный пакет документов передается кредитному офицеру.
Рассмотрение кредитной заявки производится без юридического заключения.
Максимальная сумма кредита не должна превышать 70% рыночной стоимости жилья. В
случае, если результаты анализа не удовлетворяют требованиям банка, кредитный
офицер должен рассмотреть возможность использования иных условий кредитования (
изменить размер ежемесячного платежа, увеличить срок кредита, уменьшить сумму
кредита, рассмотреть возможность участия созаемщика ).
Если условия пересмотрены, кредитный офицер ставит в известность
менеджера без вынесения вопроса на Кредитный Комитет. Менеджер согласовывает
условия с заемщиком.
Кредитный офицер готовит экспертное заключение (см. приложение)
Вопрос выносится на рассмотрение Кредитного Комитета и при положительном
решении менеджер выписывает уведомление клиенту (см. приложение), открывается
счет для зачисления первоначального взноса. Решение Кредитного Комитета
действительно в течение 2-х месяцев.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
