Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации) 
·
отношение
суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.
3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ
Несмотря на лидирующие
позиции Сбербанка РФ и его Юго-Западного отделения на рынке ипотечного
кредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способах
оценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию его
ипотечной деятельности.
Сбербанк России, являясь
лидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере использует
возможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабо
реализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система,
разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридических
лиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов,
разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса между
продажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточная
гибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективно
использовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемы
оказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны и
должны быть существенно увеличены.
Имея значительные резервы
роста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенно
увеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования.
Сбербанк России обладает
уникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всей
территории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов на внедрение
новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимущество
используется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблем
и потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельных
продуктов, единая служба маркетинга.
В настоящее время в
работе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены на
опровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка и
формирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимо
существенно расширить информационный поток, в том числе и об ипотечной
Деятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активно
использовать электронные средства массовой информации.
В деле ипотечного
кредитования для привлечения клиентов из различных общественных групп
необходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение эффективности
продаж массовых услуг и продуктов предполагает:
·
стандартизацию и
унификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных, информационных,
финансовых и юридических процедур, объединенных единой технологией обслуживания
клиента, в целях снижения трудозатрат и повышения качества обслуживания;
·
управление
продуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктов универсального
банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, не пользующихся устойчивым
спросом;
·
проведение
стандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.
Ценовая политика Банка
должна отражать как региональные различия, так и особенности проводимых
операций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечного
кредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику.
Необходимо продолжать
кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках
президентской программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что
размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает
стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление
кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной
категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.
Работа персонала непосредственно с клиентом является
первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С
учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить повышению уровня
специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах
банка.
Для уменьшения числа
«проблемных» кредитов и совершенствования системы оценки рисков при оценке
суммарных активов заемщика предлагается создание в структуре Юго-Западного
Банка Сбербанка РФ сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением и
минимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарных
активов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствовать
следующим требованиям:
·
умение
оперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлять
активы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий и
выделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;
·
эффективно
управлять потоком поступающих на обслуживание активов;
·
определять
причины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительного
денежного потока по обслуживанию кредитов;
·
иметь
хорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля за
работой атторнея;
·
эффективно
искать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживать
эффективность методов поиска;
·
применять
своевременные превентивные меры по уменьшению убытков;
·
проводить
полностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредита
на основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценки
недвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;
·
иметь
эффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка,
сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания на
недвижимость;
·
обеспечивать
подготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения,
касающиеся взыскания задолженности;
·
иметь
достаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утверждения
принимаемых решений;
·
соблюдать
формализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечный кредит - это денежная сумма,
которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этой
недвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается в
залоге у банка до полного погашения взятого кредита.
Предметом
ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека использует
залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполнения
обязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счет
заложенного имущества.
Кредитором в ипотечных правоотношениях выступает
лицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).
Основные
участники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.
Одним из основных факторов,
характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития
долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в
целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде
вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в настоящее
время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.
Процесс
восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет
проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В
этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке
свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и
улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование
должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных
ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене
является непременным условием развития ипотечного кредитования.
Необходимость
обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и
выселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значение
для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой
проблеме, позволит сделать это право реальным.
Для коммерческих банков,
выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности
погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах
потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при
ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан,
официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не
рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при
нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для
ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная налоговая политика
при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени»
и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.
Объект
исследования данной работы – Юго-Западный Банк Сбербанка России. Цель деятельности Банка – привлечение
денежных средств от физических и юридических лиц, а также осуществление
кредитно-расчётных и иных банковских операций с физическими и юридическими лицами.
Выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции
современного первоклассного конкурентоспособного банка.
Миссия Банка –
обеспечивать потребность каждого клиента в том числе частного, корпоративного и
государственного, на всей территории обслуживания в банковских услугах высокого
качества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российской
банковской системы, сбережения вкладов населения и их инвестирования в реальный
сектор, содействия развитию экономики России.
Лозунг Банка – быть
«домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного
клиента, опорой и помощником для государства.
В своей деятельности Банк
использует три специализированные ипотечные программы. Показатели ипотечного
кредитования имеют тенденцию к росту. Основной проблемой Банка является рост
просроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует о некоторых
проблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мер
взыскания за неисполнение условий договора.
Ключевым фактором успеха
Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы
взаимоотношений с клиентами. Предстоит серьезное совершенствование системы
управления рисками. Для этого предлагается создание в организационной структуре
Банка сервисерского отдела.
Для успешной реализации запланированных мероприятий
необходимо проведение комплексного финансирования включающего как средства для
долгосрочного инвестирования в развитие инфраструктуры, так и вложения в
текущие затраты.
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.
Гражданский
Кодекс РФ.
2.
Конституция РФ от
14.12.1993.
3.
Налоговый Кодекс
РФ.
4.
Федеральный
Закон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ.
5.
Федеральный Закон
«Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16 июля 1998 года. №102-ФЗ.
6.
Инструкция ЦБ РФ
от 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение о безналичных расчетах в Российской
Федерации».
7.
Ануфриев
В. Синдицирование: нужен четкий план действий.//Банковское дело в Москве. 2002.
№12.
8.
Астахов
В. П. Кредитные операции.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
9.
Астраханцева
М. Развитие рынка первичного ипотечного кредитования в России.//Банковское
дело. 2006. №7.
10.
Бабаев Ю.А.
Бухгалтерский учет. – М.: 2002.
11.
Бабич
А.М., Павлова Л.Н. Финансы. – М.: ИД ФБК-Пресс, 2000.
12.
Баканов М.И.,
Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. – 4-е изд. – М.: 1997.
13.
Банки
и банковские операции. Под редакцией Жукова Е.Ф.– М.: Банки и биржи, 1997.
14.
Банковское
дело. Под редакцией Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П.– М.: Финансы и
статистика, 1996.
15.
Банковское
дело. Под редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001.
16.
Березанская
Е. Настоящий кредитный бум начнется через год.//Ведомости 24.11.03.
17.
Васильев
М. Развитие операций кредитования для обслуживания финансовых рынков.//Рынок
ценных бумаг. 2001. №24.
18.
Введение
в банковское дело. Учебник.– М.: 1997.
19.
Гиляровская Л. Т.
Экономический анализ. – М.: 2003.
20.
Гиляровская Л.
Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой отчетности коммерческого банка. –
СПб.: 2003.
21.
Донцова Л.В.,
Никифорова Н.А. Комплексный анализ бухгалтерской отчетности. – М.: 2001.
22.
Дробозина
Л.А. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебник. М.: ЮНИТИ, 2000.
23.
Заславская О.
Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2006.
24.
Ильинский
И.В. Россия на пути к созданию института кредитных историй.//Банковское
дело.2003.№ 7.
25.
Ипотека: правительство
решает квартирный вопрос.// КоммерсантЪ, февраль 2004.
26.
Крейнина Н.М.
Финансовое состояние банка: методы оценки. – М.: 1997.
27.
Кувшинов В.В.
Методика оценки надежности российских банков на основании официальных данных
консолидированного баланса и прочей косвенной информации. // Финансовый директор.
2003. №12.
28.
Макконнелл К.,
Брю С. Экономикс: Пер. с англ. – М.: 1992.
29.
Операции
коммерческих банков. Учебник.– М.: 2000.
30.
Осипова
М.В. Бюджетная система РФ. Учебник. М.: Мысль, 2002.
31.
Печатникова С.М.
Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в
России.// Менеджмент в России и за рубежом. 2005. №1.
32.
Селюков В.К.
Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного
кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. 2006. №4.
33.
Сибиряков А.И.
Коммерческий банк сегодня. – М.: 2002.
34.
Тарачев
В.А. Кредитные риски и развитие банковской системы.//Деньги и кредит.–2003.№6.
35.
Ульянов И.П.,
Попова Л.В. Детализация учета и цены. – М.:
1997.
36.
Ульянов И.П.,
Попова Л.В. Бухучет. Пособие для бухгалтера и менеджера. – М.: 1999.
37.
Шаккум М.Л.
Проблемы ипотечного кредитования в России.//
Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. №4.
[1] Российский статистический
ежегодник. М.: 2003. Данные Госстроя России.
[2] Российский статистический
ежегодник. М.: 2003. Данные Госстроя РФ.
[3] Печатникова С.М. Основные
направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России.//
Менеджмент в России и за рубежом. №1-2005.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
