Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)
§ от 30% – 11%
§ от 20% до 30% – 11,25%
§ от 5% до 20% – 11,5%
·
на срок свыше 20
до 30 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12%
o после регистрации ипотеки в
зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,25%
§ от 20% до 30% – 11,5%
§ от 5% до 20% – 11,75%
в долларах США, евро:
·
на срок свыше 5
до 10 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12%
o после регистрации ипотеки в
зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,25%
§ от 20% до 30% – 11,5%
§ от 5% до 20% – 11,75%
·
на срок свыше 10
до 20 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,25%
o после регистрации ипотеки в
зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,5%
§ от 20% до 30% – 11,75%
§ от 5% до 20% – 12%
·
на срок свыше 20
до 30 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,5%
o после регистрации ипотеки в
зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,75%
§ от 20% до 30% – 12%
§ от 5% до 20% – 12,25%
Уплата
процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его
первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца,
следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желанию
заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на
период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на два
года с даты заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.
Срок рассмотрения опроса о предоставлении кредита: По кредиту на недвижимость и
Ипотечному кредиту:
·
в
течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного
пакета документов;
·
в
течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если
документы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены заемщиком/созаемщиками
в течение 3 месяцев с даты регистрации заявления-анкеты. По Кредиту «Ипотечный
+» в течение 12 рабочих дней с даты предоставления заемщиком/созаемщиками
полного пакета документов. Объем выданных ссуд Юго-Западным банком Сбербанка
РФ по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.
Рис. 2.1
Ссуды по ипотечному кредитованию Юго-Западного Банка Сбербанка РФ, выданные в
2005-2006 гг., тыс. руб.
На основании
анализа данных рис. 2.1 видно, что ипотечные кредиты, выдаваемые Юго-Западным
Банком Сбербанка РФ, в 2006 году выросли по сравнению с 2005 годом; причем
наибольший рост отмечен по кредиту «Жилищный». Это связано как с улучшением
экономической ситуации в стране, так и с оптимизацией кредитной политики
Юго-Западного Банка. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов выросла
в 2006 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всего
лишь на 3,46%.
Средняя
процентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 году составила (таблица 2.4):
Таблица 2.4
Ставки по
ипотечным кредитам Юго-Западного Банка Сбербанка РФ
в 2005-2006
гг., %
Виды кредитов
|
2005
|
2006
|
Жилищный
|
12,2
|
11,4
|
Ипотечный
|
12,3
|
11,8
|
Ипотечный плюс
|
12,1
|
11,9
|
Таким
образом, наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования.
Динамика
выдачи и погашения задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.5
Таблица 2.5
Динамика выдачи и
погашения просроченной задолженности по операциям ипотечного кредитования за
2005-2006 гг.
№
п/п
|
Показатели
|
2005 год
|
2006 год
|
Отклонение к 2005 году
|
Абсолютное
|
Относительное проценты
|
1.
|
Количество договоров, шт.
|
18
|
23
|
5
|
27,78%
|
2.
|
Объём выданных кредитов, в тыс. руб.
|
16332
|
17474
|
1142
|
6,99%
|
3.
|
Динамика погашения кредитов физическими лицами, тыс. руб.
|
4116
|
4203
|
87
|
2,11%
|
4.
|
Остаток ссудной задолженности физических лиц, тыс. руб.
|
12216
|
13271
|
1055
|
8,64%
|
5.
|
в т.ч. просроченная
|
429
|
671
|
242
|
56,41%
|
6.
|
Удельный вес просроченной задолженности, проценты
|
3,51
|
5,06
|
1,55
|
44,16%
|
Большинство
показателей возросло. При этом объем выданных кредитов растет быстрее чем суммы
их погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечным
кредитам.
В таблице 2.6
представлена структура ипотечных кредитов Юго-Западного Банка Сбербанка РФ по
срокам кредитования.
Таблица 2.6
Сроки
кредитования по ипотечным кредитам в 2005-2006 гг., тыс. руб.
№
п/п
|
Сроки кредитования
|
2005 год
|
2006 год
|
Отклонение к 2005 году
|
Абсолютное
|
Относитель-ное, проценты
|
1.
|
5–10 лет
|
1332
|
1674
|
342
|
25,68
|
2.
|
10–20 лет
|
3668
|
4326
|
658
|
17,94
|
3.
|
20–30 лет
|
11332
|
11474
|
142
|
1,25
|
Как видим по
срокам кредитования преобладают долгосрочные ипотечные кредиты – от 20 до 30%,
хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2005 году до 65,66%
в 2006 году.
На рис 2.2 и
2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.
Рис. 2.2 Доли
различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2005
году, %
Рис. 2.2 Доли
различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2006
году, %
Из анализа
рис. 2.2 и 2.3 видно, что возросла доля поручительств при ипотечном
кредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечного
кредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.
3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ
3.1 Анализ суммарных
активов заемщиков СБ РФ
К суммарному активу
относятся принадлежащие на праве собственности заемщику, созаемщикам:
·
квартиры и
индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не
зарегистрирован;
·
дачи;
·
земельные
участки;
·
нежилые помещения
(используемые под офисы, склады, торговые точки);
·
помещения для
кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);
·
автомобили и иные
транспортные средства;
·
эмиссионные и
неэмиссионные ценные бумаги.
Оценочная стоимость
ценных бумаг может устанавливаться в зависимости от вида ценных бумаг в
соответствии с Регламентом, на основании экспертного заключения
специализированного подразделения Банка, а также на основании заключения
независимого оценщика.
Оценочная стоимость
драгоценных металлов определяется экспертным путем подразделением,
осуществляющим валютные и неторговые операции.
Оценочная стоимость
объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных
ценностей понимается как наиболее вероятная цена, за которую имущество может
быть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться на основании
заключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.
Ипотечный кредит с учетом
суммарного актива предоставляется на приобретение заемщиком/созаемщиками у
продавца следующих объектов недвижимости:
·
квартир;
·
земельных
участков;
·
индивидуальных
жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).
Оценочная стоимость
суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента
этой суммы в иностранной валюте.
При включении в суммарный
актив:
·
квартиры,
индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения
– оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;
·
автомобиля и иных
транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее
600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.
Максимальный размер
кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не
должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65%
покупной стоимости объекта недвижимости.
К обеспечению ипотечного
кредита и кредита «Ипотечный+» с учетом суммарного актива предъявляются
требования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+»
соответственно.
Залог приобретаемого
объекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарного
актива оформляется только ипотекой в силу закона.
Для получения кредита
заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:
·
заявление-анкету;
·
стандартный
пакет документов;
·
документы
по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования;
·
свидетельство о
браке/брачный контракт (предъявляется);
·
свидетельство(а)
о расторжении брака(ов) (предъявляется);
·
свидетельство(а)
о рождении ребенка (детей) (предъявляется);
·
документы,
подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное в
суммарный актив имущество, а также его стоимость.
На основании
оценки суммарных активов заемщика ипотечные кредиты Сбербанка РФ разделяются по
группам риска (таблица 3.1).
Таблица 3.1
Категории риска и размер расчётного резерва
Категория качества
|
Наименование
|
Размер расчетного резерва в процентах от суммы
основного долга по ссуде
|
1 категория (высшая) –отсутствие кредитного риска
|
Стандартные
|
0%
|
2 категория – умеренный кредитный риск
|
Нестандартные
|
От 1% до 20%
|
3 категория – значительный кредитный риск
|
Сомнительные
|
От 21% до 50%
|
4 категория – высокий кредитный риск
|
Проблемные
|
От 51% до 100%
|
5 категория (низшая) – отсутствует вероятность
возврата ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять
обязательства по ссуде, что обусловливает полное обесценение ссуды.
|
безнадежные
|
100%
|
В таблицах
3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных
Юго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.
Таблица 3.1
Расчет совокупного риска
кредитного портфеля Банка
на 01.01.2006 г.
Группа риска
|
Ссудная задолженность, тыс. руб.
|
% риска
|
Риск, тыс. руб.
|
1
|
12347
|
1
|
123,47
|
2
|
3556
|
20
|
711,2
|
3
|
429
|
50
|
214,5
|
4
|
–
|
–
|
–
|
5
|
–
|
–
|
–
|
Итого:
|
16332
|
|
1049,17
|
Таблица 3.2
Расчет совокупного риска
кредитного портфеля банка
на 01.01.2007 г.
Группа риска
|
Ссудная задолженность, тыс. руб.
|
% риска
|
Риск, тыс. руб.
|
1
|
12976
|
1
|
129,76
|
2
|
3827
|
20
|
765,4
|
3
|
671
|
50
|
335,5
|
4
|
–
|
–
|
–
|
5
|
–
|
–
|
–
|
Итого:
|
17474
|
|
1230,66
|
Резервов,
сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.
Основным
способом страхования кредитного риска в Сбербанке РФ остается проведение
тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров
такого андеррайтинга являются:
·
отношение
месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income
ratio - PTI) - 25-35%;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|