Земельные правоотношения в Республике Саха (Якутия)

Введение множественности форм использования земли сопровождается установлением таких принципов земельного права, как право самостоятельно хозяйствовать на земле и равенство всех субъектов, осуществляющих использование земли, судебную защиту права на земельный участок, возмещение вреда, причиненного нарушением требований законодательства о земле, и убытков, причиненных изъятием земель для государственных и общественных нужд.

Одним из первостепенных принципов использования земель является принцип их рационального использования. Представляя собой единое эколого- экономическое понятие, рациональное использование земли связывает воедино достижение необходимого эффекта, получаемого от хозяйственной эксплуатации земли при минимальных затратах, с одновременным сохранением и улучшением земли в процессе ее использования.

Принцип рационального использования земли самым тесным и неразрывным образом связан с такими принципами земельного права, как целевой характер использования земли и устойчивость права на землю. Согласно законодательству, земельные участки должны использоваться собственниками, землепользователями и арендаторами только в строгом соответствии с целевым назначением. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным при оформлении права на участок, запрещено законом.

Что касается принципа устойчивости права землепользования, то, являясь необходимым условием рационального использования земли, он призван обеспечить заинтересованность землепользователей в бережном, хозяйском отношении к земле. Устойчивость землепользования обеспечивается тем, что использование земельного участка, как правило, носит постоянный
(бессрочный) характер и его принудительное прекращение может быть только в особых случаях, предусмотренных законом.

Принципом земельного права, обусловленным переходом к преимущественно экономическим методам управления земельными ресурсами, является принцип платности использования земли. Господствовавшая до принятия действующего законодательства бесплатность пользования землей отрицательно сказалась на качестве земель и явилась причиной их бесхозности и даже оставления без обработки. Введение платы за землю в форме земельного налога и арендной платы призвано стимулировать собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов экономно использовать земельные площади при одновременном повышении эффективности их использования благодаря различным почвозащитным мероприятиям, введению севооборотов и способов обработки земли, соответствующих структуре почв.

Охрана земель от негативного антропогенного воздействия в процессе использования, приводящего к уплотнению почв, нарушению их экологического баланса, потере почвенного плодородия и другим отрицательным последствиям, а также предупреждение ухудшения экологической обстановки на территории из- за загрязнения окружающей природной среды и причинения вреда другим природным объектам — водам, лесам, животному миру — в результате хозяйственной деятельности на земле тесно связаны с принципом экологизации земельного права.

Реализуемый путем внедрения экологических требований в земельно- правовые нормы, принцип экологизации позволяет обеспечить применение природоохранных технологий производства, осуществление комплексных мер по охране земель от таких вредных процессов на почве, как эрозия, засоление, заболачивание, опустынивание, недопустимость размещения, строительства, эксплуатации объектов, отрицательно воздействующих на состояние земель, приводящих к их загрязнению химическими, радиоактивными, бактериальными и паразитарно-бактериальными веществами.

В. Метод земельного права.

Земельное право как самостоятельная отрасль правовой системы имеет присущий ему метод правового регулирования земельных отношений.

Метод земельного права представляет собой соответствующие характеру земельных отношений способы и приемы воздействия на участников отношений.
Он складывается из установленных земельно-правовыми нормами прав и обязанностей участников регулируемых отношений и применения к ним мер государственного принуждения при несоблюдении ими правовых норм.
Устанавливая права и обязанности участников отношений в виде предоставления им возможности совершать определенные действия или запрета на их совершение, земельно-правовые нормы определяют тем самым модель поведения участников земельных отношений. В зависимости от содержания правовое регулирование отношений осуществляется либо на основе императивного, организационного воздействия посредством обязательных к исполнению предписаний и запретов, либо на основе диапозитивного воздействия посредством определения лишь пределов поведения участников отношений и предоставления им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в рамках установленных пределов.

В тех случаях, когда нормы права участниками отношений добровольно не исполняются и нарушаются установленные ими права и обязанности, применяется государственное принуждение к соблюдению норм путем привлечения виновных к правовой ответственности и приведения этих отношений в соответствие с правовыми требованиями. Меры государственного принуждения могут быть применены одной из сторон отношения, если она наделена по закону правом самостоятельно применять эти меры к другой стороне. Так, органы государственной власти и местного самоуправления в пределах предоставленной им компетенции вправе изъять земельный участок, используемый землепользователем в случае нарушения его целевого назначения. Если ни одна из сторон отношений не наделена правом применять меры принуждения к другой стороне, государственное принуждение должно применяться судом, арбитражным судом или специально уполномоченным на то органом государства.

Многогранный характер земельных отношений, обусловленный положением земли, являющейся, с одной стороны, объектом собственности, недвижимым имуществом, а с другой — частью природной среды, предопределяет особенности метода земельного права как совокупности комбинаций различных способов, образующих синтез методов регулирования, свойственных частному и публичному праву. Регулирование земельных отношений, характеризующихся наличием элементов властвования, когда одна сторона отношений является носителем власти, а другая обязана выполнять се предписания, осуществляется на основе применения императивного способа регулирования, присущего публичному праву.

Императивный метод регулирования земельных отношений имеет место применительно к отношениям, складывающимся в сфере государственного управления землей (определение порядка реализации функций государственного управления, ведения государственного земельного кадастра, мониторинга земель, землеустройства), при установлении порядка проведения земельных аукционов, конкурсов, а также ограничений по использованию земель (целевого характера использования, предельных размеров земельных участков), вызванных пространственной ограниченностью земель, интересами компактной организации территории и застройки городских земель, экологической безопасности.

Регулирование земельных отношений, основанных на равноправии сторон, в том числе и в области частной собственности и самостоятельности хозяйствования на земле, основано на диспозитивном методе, свойственном частному праву и предоставляющем участнику отношений право самостоятельного решения.

Соотношение императивного и диспозитивного методов регулирования земельных отношений исторически менялось в зависимости от изменений в содержании земельных отношений, их характера. С юридическим признанием земли недвижимостью и вытекающим из этого регулированием земельных сделок в соответствии с гражданским законодательством публичный метод регулирования земельных отношений, хотя и сохранился, но в значительной мере уступил место методу, присущему частному, гражданскому, праву.

4. Правовые вопросы, стоящие перед российским земельным законодательством.

Таким образом, земля является предметом регулирования значительного числа отраслей российского права: конституционного - при определении на ней государственных границ; административного - при разграничении территорий между субъектами Российской Федерации; гражданского - при совершении сделок с земельными участками; семейного - при решении споров о разделе собственности супругов; финансового - при земельном налогообложении; аграрного — при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур и т. д.

В связи с этим, можно определить следующие важнейшие направления в области земельных отношений, которые наиболее актуальны в российских условиях.

Во-первых, это вопрос о праве собственности на землю. В начале установления советской власти был провозглашен лозунг «Земля – крестьянам!». Но фактически крестьяне как класс был лишь пользователем земли, а полноправным собственником стало государство, провозгласившее себя единственным субъектом, имевшим право распоряжаться земельными ресурсами.

Теперь же, после отмены монополии государства на хозяйственную деятельность, вопрос о том, кто должен владеть землей, встал с нешуточной серьезностью. Поэтому так важно конкретно определить, разрешить ли частную собственность на землю или нет. В связи с этим возникает параллельно такие вопросы, как правовое обеспечение отношений государства с частным собственником земли, правовая проблема сохранения земельных недр за государством и пр.

Возникает еще такой вопрос, как проблема платного землепользования.
Платное землепользование является одним из основополагающих принципов земельного права и обязательным условием эффективной эксплуатации, рационального использования, охраны и использования земель. По идее плата за землю должна стать регулирующим фактором, прямо воздействующим на пользователя земли.

В-третьих, это вопрос о так называемом земельном кадастровом учете. Из- за того, что ценность природных ресурсов не может быть выражена никакой денежной оценкой, земельный учет должен осуществляться по особой государственной системе земельного кадастра, учитывающего как специфику учитываемых земель, так и их ценность.

Кадастровый учет особо необходим в связи с обширностью территории
России (где в наличии почти все существующие на Земле природно- климатические зоны), да и с устойчивой природной неоднородностью земли, которая бесконечно многообразна в своих различных проявлениях (различия почвенных покровов).

Подобно тому, как даже металл, являющийся наиболее прочным объектом, подвержен коррозии, так и земельные угодья в результате их хозяйственной эксплуатации подвержены негативным изменениям: эрозии почв, засолению, закислению, заболачиванию, зарастанию сорняками и т.д. Поэтому правила охраны земель являются в земельном праве всеобщими в отличие, к примеру, от гражданского права, которое распространяет такие правила на узкий круг объектов (территории, где проживает население).

В связи с этим возникает следующий немаловажный правовой вопрос, как правовое обеспечение охраны земель. Сейчас охрану земель обеспечивает специальная государственная служба земельного контроля, обладающая существенными правовыми средствами: правом беспрепятственного посещения землепользования, проверки порядка соблюдения земельного законодательства, привлечения к ответственности лиц, виновных в его нарушении, изъятия по суду участков, используемых нерационально и не в соответствии с их целевым назначением. Но необходимо усилить ответственность за нарушение земельного законодательства, вплоть до уголовного, ведь экологическая ситуация ухудшается с каждым годом.

Итак, сейчас перед российскими законодателями стоит задача правового наполнения целого комплекса вопросов, касающихся земельных отношений.

Глава II. Характеристика развития земельного регулирования в Российской
Федерации.
1. Регулирование права собственности на землю.

До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически
(в том числе уголовно) наказуемым деянием. Например, согласно ст. 136
Земельного кодекса РСФСР (далее - ЗК РСФСР), принятого 1 июля 1970 г., купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, являлись недействительными.
Лица, виновные в совершении таких сделок, несли уголовную или административную ответственность в порядке, установленном законодательством
Союза ССР и РСФСР. Начиная с 1990 г. по настоящее время можно выделить три основных этапа становления нормативной правовой базы.

Вопрос о праве собственности земли является главным в развитии земельного рынка земли, который, по идее, должен сформироваться с появлением множества разнообразных собственников земли.

При определении критериев выделения этапов в развитии правовой базы рынка земли учитывались следующие положения:

1) развитие правового регулирования рынка земли подчиняется общим тенденциям развития земельного законодательства по правилам соотношения категорий особенного и общего;

2) определяющим моментом в развитии правового регулирования рынка земли явилось решение (в законе) вопроса о праве собственности на землю;

3) основными тенденциями в развитии правового регулирования рынка земли стали: а) переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности форм собственности на землю и их равной защиты; б) соответственно переход от абсолютного юридического запрета сделок с землей к их разрешению путем постепенного расширения видов разрешенных сделок, их субъектного состава при одновременном сокращении ограничений правового, в том числе процедурного, характера (например, установление исчерпывающего перечня оснований отказа к выдаче документов, удостоверяющих права на землю, и др.).

Первый этап (1990 - сентябрь 1993 гг.). Для этого этапа характерны переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их равной защиты. Одновременно происходит переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению: законодательство предусматривает возможность совершения некоторых сделок, ограничивая их по субъектному признаку (сначала только граждане) и устанавливая исчерпывающий перечень случаев их совершения. С первым этапом связано также легальное признание земельных участков недвижимым имуществом.

Например, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. с 1 января 1992 г. гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, были разрешены их продажа другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и данным Указом, объявлялись недействительными (п. 12).
Указом Президента РФ "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г. было предоставлено право приобретать в собственность гражданам и юридическим лицам земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий в соответствии с Основными положениями программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г., и при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий (наряду с арендой этих земельных участков), а также гражданам и их объединениям - земельные участки, предоставленные им для предпринимательской деятельности (по их желанию).

В 1992 г. в Конституцию (Основной Закон) РФ были внесены изменения, смысл которых состоял в признании множественности форм собственности на землю. Устанавливались следующие формы собственности на землю:
- государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов, Москвы и Санкт-Петербурга);
- муниципальная (района, города);
- частная (юридических лиц и граждан);
- коллективная (общая совместная и общая долевая).

Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Указом Президента РФ "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" от 23 апреля 1993 г. гражданам при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного им бесплатно в пользование, не только оформлялось право собственности в отношении участка или его части в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, но и было предоставлено право выкупить по своему желанию остальную часть участка в собственность.

В целом, по официальным оценкам, законодательство этого этапа (его также можно охарактеризовать как законодательство первого этапа земельной реформы), а именно:
- Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г.;
- Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г.;
- Закон РСФСР "О плате за землю" от 11 октября 1991 г.;
- Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г.;
- а также ряд указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ.

Они в основном решило проблему приватизации земли, хотя и с ограниченными правами по распоряжению земельными участками и земельными долями.

Второй этап (октябрь 1993-1996 гг.). Отличительной чертой этого этапа стали объявление земельных участков недвижимым имуществом и разрешение всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября
1993 г. земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юридические лица - собственники земельных участков получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями
(п. 2). Было установлено, что оборот земельных участков регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и данного Указа
(п. 1). Права собственников земельных долей по совершению сделок с принадлежащими им долями были урегулированы Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. (п.
4). В том числе был предусмотрен новый вид сделок с землей - передача земельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7