Кондомиимум - как форма собственности

-право собственности на жилище;

-право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;

-право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности;

-право на жилое помещение в силу завещательного отказа;

-право пользование государственными жилищем;

-право участника кондоминиума;

-право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам.

Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки, как право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютные и относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко сосуществуют и переходят друг в друга. Это в полной мере распространяется и на жилищные отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органам в жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер.

Если участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения прекращается.

Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию являются ее участниками, то наряду с правоотношениями собственности возникает жилищное правоотношение собственника с членами его семьи, которое принадлежит к относительным и в тоже время к вещным.

Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними собственника квартиры будучи жилищными, является и относительным и обязательственным.

Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные и обязательственные жилищные права очень условна и подвижна.

Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое как известно, означает для собственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином поселенном пункте уровня благоустройства.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. В соответствии с п.1 ст. 76 Закона "О жилищных отношениях" жилище, предоставляемое гражданам для проживания должно быть благоустроенным, т.е. должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, применительно к условиям данного населенного пункта.

В домах государственного жилищного фонда предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (Ст. 75 Закона "О жилищных отношениях").

В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом ( смежные комнаты), а также подсобные помещения.

В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения. Например, гражданин приватизировал квартиру - "распашонку", даже если в ней ни одна комната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартиры внаем. В последнее время достаточно широкое распространение имеет сдача в наем комнаты или даже части комнаты ( особенно для студентов).

Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещение, которое не является жилищем, например подсобное помещение, сарай и т.д.

Таким образом, предметом жилищных правоотношений может быть только жилище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица ( индивидуальный жилой дом, квартира) предназначенная или используемая для постоянного проживания (Ст.2 Закона "О жилищных отношениях"). На наш взгляд следует к этому добавить, отвечающая строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.

В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закреплен принцип посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой
"как правило" (См. ст. 27 Жилищного кодекса Каз.ССР, 1983г. См. ст.28
Жилищного кодекса 1992г.)

В настоящее время в соответствии с новым "Законом "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 года ( далее ЗоЖО), Жилище из государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее 15 кв. м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры.

Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся на государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных организациях (учреждениях), жилище из государственного жилищного фонда может быть предоставлено в размере, определяемом Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади на человека, действующей в республике, и не менее одной жилой комнаты. В настоящее время санитарная норма в республике остается на уровне 6 кв. м. жилой площади на человека.

Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен в ст.68
ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другим наименованием. Этот перечень включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения и иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой
Отечественной войны, инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.

Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот перечень были не только социально защищаемыми, но и одновременно малоимущими. Но ни в одном законодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас является малоимущим. На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждого члена семьи в месяц, приходится сумма не превышающая минимальной расчетной показатель.

По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв.м. на одного человека, но не менее размера , устанавливаемого в порядке определяемом Правительством РФ.

В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета
Министров РСФСР от 9 сентября 1983 года № 4271 на основании которого исполнительные органы субъектов РК наделены правом устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем субъекте РФ. Так, "В Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на учете для получения государственного или муниципального жилья, предоставляется из расчета от 9 до 12 кв.м. на одного человека. В то же время предоставляемая площадь по своим размерам может и превышать этот верхний предел. В частности, это имеет место, когда жилая площадь в виде отдельной квартиры предоставляется одиноким гражданам.2

Жилище должно соответствовать тем санитарно - техническим нормам благоустройства, которые применимы к условиям данного населенного пункта, а также должно находиться в черте того населенного пункта, где состоял на учете нуждающийся.

Если жилище из государственного жилищного фонда не отвечают вышеуказанным требованиям, то оно может быть предоставлено только с письменного согласия нуждающегося и всех совершеннолетних членов его семьи.
Более того, предоставление такого жилище влечет снятие с учета нуждающихся.

К сожалению до сих пор у нас в Республике при предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не учитываются возраст, состояние здоровья, наличие детей, близость места работы, лечебных и учебных заведений и т.д. Исключение составляют инвалиды, престарелые, больные сердечно-сосудистыми и другими тяжелыми заболеваниями, которым жилище из государственного жилищного фонда должно предоставляться на основании п.3 ст. 76 ЗоЖО с учетом их желания на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реабилитации предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени благоустройства и других необходимых условий для проживания ( п. 3 ст. 76
ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существует например , в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только на бумаге.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО.
Так не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет ( кроме супругов) без их согласия. На наш взгляд добавление "без их согласия" является явно лишним в этой статье Закона. Надо отметить, что в
Жилищном кодексе РК 1992г., это было одним из требований, предъявляемых к жилым помещениям предоставляемым гражданам для проживания.

В частности п.3 ст.40 гласил "при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов."1

Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое применение при предоставлении жилища в домах ведомственного, коммунального и коллективного жилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий. Благодаря именно этой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК получили в свое время жилища полезная площадь которых позволяла жить в более - менее нормальных условиях ( в квартире из 3-х комнат) семье состоящей из мужа, жены и двух разнополых детей.

Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ( ч.1 ст.41 ЖК РФ) "не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме сурпругов".1 Административная и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет должны быть по крайней мере, двое разнополых. Если, например, семья состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети могут быть поселены в одну комнату. Конечно же, это неверно.Ю.К. Толстой имеет иное мнение на сей счет и пишет " при всех обстоятельствах нельзя ради "однополости" разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, а мать с дочерью".2

На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей редакции " При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме супругов)"
Почему " однополые" дети или взрослые должны жить в одной комнате? Как правило у нас в РК граждане получают жилище из государственного жилищного фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до тех пор, пока не появится возможность приобрести свое собственное жилище.

Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к приобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО гласит "Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются". Следовательно и понятие "излишков" жилой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном фонде находится жилое помещение. В первую очередь, оно имеет значение для жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.
Излишней жилой площадью считается разница между фактическим размером жилой площади в помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по норме - не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому нанимателю и членам его семьи.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию у нанимателя не подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок договора жилищного найма ( если договор заключен на срок).

Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, что помещение необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей площади).

Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселении нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещение должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее или другое.

В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об оплате излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время в основу оплаты жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты
(тип жилого дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие льгот и т.д.).

Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляется в виде отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке.

В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетий существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте; и норма, в пределах которой постоянно проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет нуждающихся в жилье; и норма, в пределах которых граждане имеют право на компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.

Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности взимается по тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством
РК. Так, 29 мая 1997 года было принято Постановление Правительства РК "Об упорядочении применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды".1

В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени населению Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные

услуги по нормам, которые введены в действие еще в 1984-1988 гг. тогда как фактическое потребление коммунальных услуг в домах с установленными приборами учета значительно ниже. В целях защиты прав потребителей
Правительство РК приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за коммунальные услуги, как правило, производить по показаниям приборов учета.
Одновременно с введением коэффициентов обеспечить проведение соответствующих перерасчетов по платежам за коммунальные услуги.

Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производится по показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих лет. Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики при которой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую энергию, газ, холодную и горячую воду, ни потребитель, который не будет платить лишние деньги за то, чем он не пользовался. А экономика ресурсов будет колоссальная.

Большинство алматинцев, например "за" установление приборов учета коммунальных услуг.1

Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, проведенного в г.Алматы, в микрорайоне "Самал-2" в доме № 70, которые показали, что фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого дома гораздо ниже тех норм потребления тепла, горячей и холодной воды, установленных в 1988г. в крупных городах Республики.

Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительством в этом плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будут установлены приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за эти услуги и в целом за жилище будет доступна каждому гражданину Республики
Казахстан.

& 2. Возникновение жилищных правоотношений.

Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще не возникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности.
Но так бывает далеко не всегда.

Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др. лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и поселение в помещение временных жильцов.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируется также Законодательством Республики
Казахстан о собственности ( ст.11 ЗоЖО).

Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики
Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения."

Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и техническим нормам, либо проживающие двумя и более семьями в смежных, неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из специального списка заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке).

Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности
( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента подачи заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате ведутся по два таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда. Первый - список малоимущих социально защищаемых граждан и второй - список государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед другими.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6