Договоры в жилищной сфере

Гражданский кодекс РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание рассматриваемых выше отношений, чётко разделив коммерческий наём от социального.

ГК в основном развёл в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект ( жилые помещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.
Следовательно, в соответствии с 71-й статьёй Конституции Российской
Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Российской
Федерации и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного закона, данная регламентация относится к совместной компетенции России и её субъектов.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учёт, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплутационные организации и службы. В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры по поводу социального найма жилых помещений.[23]

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приведённой редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, ( достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Гражданский кодекс применительно к рассматриваемому договору выделяет наряду с нанимателем также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего, лица, которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто вселяется позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий
(ст. 679 ГК). Первое ( получение согласия на вселение от обеих сторон
(наймодателя и нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идёт о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности при расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из жилого помещения на основании решения суда подлежат как наниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учётом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК).

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идёт о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и наймодателя, стороны ( наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении так же и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами». Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом, однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца.
Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом помещении определённым сроком, который не может превышать шести месяцев, после чего жилое помещение должно быть освобождено.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерческого найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этом включённые в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего, двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК условий: 1) жилое помещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным; 2) пригодным для постоянного проживания.

Для договоров коммерческого найма, заключённых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утверждён Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г.
Москве.[24] Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК.
Для того чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это означает, что содержащиеся в нём правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключённом договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671
ГК договора найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного из его основных признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчёркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что если законом определён максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать.

Следует отметить, что законодатель пока ещё не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввёл максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Определённую роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаём на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок играет определённую роль в решении жилищной проблемы, всё ещё весьма острой для нашей страны.[25]

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, решающая определённым образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья.
Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ и местную администрацию (ст. 17 Закона
РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности взыскания невнесённой той или другой платы на основе исполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока соответствующие требования регулируются через суд. Точно так же в суде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и платы за коммунальные услуги.[26]

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признаёт за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключить договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трёх вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях; заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре, могут быть чётко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором ( таким предметом становятся нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ей такого пользования другой стороной
(наймодателем).

В соответствии со ст. 672 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле.
Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма должно быть свободно от любых обязательств».[27] Второе из указанных всё в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкое значение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок её внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 ЖК
РСФСР, возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жильё ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

ГК содержит специальные правила, посвящённые основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). При этом, согласно ст.
688, последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, ( это когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нём проживания (например, оказалось в аварийном состоянии). Под аналогичный случай выселения могут подойти также основания выселения, указанные в жилищном законодательстве, к которому отсылает соответствующая норма ст.
687 ГК. Та же статья особо выделяет последствия ещё двух обстоятельств. Об одном из них уже шла речь: это использование жилого помещения не по назначению. Второе обстоятельство ( систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для обоих этих случаев установлена особая процедура.
Вначале наймодатель должен предупредить нанимателя о допущенных последним нарушениях, указав на необходимость их устранения. И только тогда, когда нарушения останутся неустранёнными, у наймодателя появится право возбудить судебное разбирательство, которое осуществляется в описанном уже выше порядке. Имеется в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придётся вторично возбудить дело о выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы.
Тем более что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разное время
(сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу.

На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса.

В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.

К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Жилищный кодекс РСФСР.

4. ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.

5. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

6. Собрание Законодательства. 1998. № 31.

7. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР РСФСР (РФ) по гражданским делам. 1986.

8. Вестник ВАС. 1997. № 1, № 10.

9. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.

10. Жилищное законодательство Свердловской области и г.

Екатеринбурга. Екатеринбург, 1996.

11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М.,

2000.

12. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999.

13. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.

14. Ем В.С. Договор ренты//Законодательство. 1999. № 5.

15. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М.,

1996.

16. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 1999.

17. Крашенинников П.В. Судебная практика по жилищным спорам. М.,

1999.

18. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.

19. Маслов В.Ф., Пушкин А.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Киев,

1978.

20. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. М., 1997.

21. Цибуленко З.И.//Российская юстиция. 1998. № 7.

22. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права по изд. 1907 г. М., 1995.

-----------------------
[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М., 1999. С.
6.
[2] См. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».
[3] Вестник ВАС РФ. 1998, № 10. С. 16.
[4] СЗ РФ. 1998, № 31. Ст. 3813.
[5] Вестник ВАС РФ. 1998, № 1. С. 81.
[6] ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики».
[7] Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2.
С. 113.
[8] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М., 2000.
[9] Там же. С. 272.
[10] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г.
М., 1995. С. 337.
[11] Маковский А.Л. Дарение. М., 1996. С. 306.
[12] Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.
2. М., 1997. С. 139.
[13] Ем В.С. Договор ренты//Законодательство. 1999, № 5. С. 15.
[14] А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой/Гражданское право: Учебник. Ч. 2. М., 1997.
С. 138.
[15] Российская юстиция. 1998, № 7. С. 44 (Автор З.И. Цибуленко).
[16] Законодательство. 1999, № 5. С. 12. (Автор Ем В.С.).
[17] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С.
151.
[18] Советское гражданское право /Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч.
2. Киев, 1978. С. 343.
[19] Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга.
Екатеринбург, 1996. С. 89.
[20] Крашенинников П.П. Жилищное законодательство. С. 35-39.
[21] О маневренном фонде см.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 66, 67.
[22] Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР
(Российской Федерации) по гражданским делам. С. 176, 177.
[23] Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов. С. 205.
[24] Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов. С. 214.
[25] Брагинский Н.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. Договоры о передаче имущества. С. 709.
[26] П. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября
1986 г. (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 137).
[27] Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов. С. 2.

Страницы: 1, 2, 3, 4