Реферат: Право собственности граждан на жилье на Украине

К объектам приватизации, относятся квартиры в многоквартирных домах, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма.1

В соответствии с п.2.ст.2 и ст.3 Закона,2 не подлежат приватизации:

квартиры-музеи, дома-музеи; квартиры (дома), расположенные на территории закрытых военных поселений, предприятий учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;

комнаты в общежитиях ( кроме тех, на которые выдан ордер); квартиры(дома), которые находятся в аварийном состоянии (невозможно обеспечить безопасное проживание людей);

квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных; квартиры (дома), расположенные в зоне обязательного отселения, загрязненный вследствие аварии на ЧАЭС.

Приватизация квартир в реконструированных домах возможно лишь при условии, что данный дом включен в план реконструкции текущего года и реконструирован собственником.

Наниматели, которые проживали в квартирах до начала реконструкции, после ее окончания имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир.     

По общему правилу согласно ст.2 Закона3 и ст.3 Положения4 , квартиры (комнаты, дома), которые в установленном порядке отнесены к числу служебных, не подлежат приватизации.

Однако следует иметь в виду, что на практике нередко жилые помещения относятся к числу служебных с явными нарушениями закона.

По жилищному законодательству Украины, в соответствии со ст. 118 ЖКУ, служебные помещения предназначаются для заселения сотрудниками предприятий, организаций, учреждений, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или рядом с ним. Важно помнить при этом, что жилое помещение может быть включено в число служебных только по решению исполкома местного Совета. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

На основании ст.121 ЖКУ предоставление служебных помещений осуществляется по решению администрации предприятия (органа управления кооперативной или общественной организации).

На основании данного решения исполком местного Совета выдает специальный ордер, согласно которому производится вселение граждан в служебные жилые помещения. Данный ордер является единственным основанием для вселения.

В случае, когда жилые помещения именуются служебным без соответствующего решения исполкома местного Совета, а ордера на вселение в такие жилые помещения не соответствуют установленной форме, выдаются не исполкомами, а иными другими ведомствами либо организациями, подписываются не уполномоченными на то лицами, такие жилые помещения не могут в установленном порядке быть отнесенными к числу служебных. Следовательно, граждане, проживающие в таких жилых помещениях, имеют право на приватизацию жилья.

Существует ряд основных требований, которые необходимо соблюдать при передаче занимаемых квартир (домов) в собственность граждан.

Прежде всего, следует иметь в виду, что занимаемые квартиры (дома) могут быть переданы либо в частную (для одиноких съемщиков), либо в коллективную собственность по письменному согласию всех совершеннолетних (18 и более лет) членов семьи с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома).

Передача жилья в собственность граждан осуществляется бесплатно исходя из расчета санитарной нормы (21 кв.м. общей площади на нанимателя и каждого члена семьи и дополнительно 10 кв.м. на семью). Общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, которые увеличиваются с использованием коэффициента для лоджий-0,5, для балконов и террас-0,3.

Размер общей площади, принадлежащей каждому квартиросъемщику в квартире, где проживают два и более квартиросъемщиков, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площади балконов, лоджий, террас и площади подсобных помещений квартиры, которая распределяется между всеми квартиросъемщиками пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.

Если общая площадь квартиры (дома), подлежащей приватизации, соответствует указанным выше санитарным нормам, то квартиры (дома) передаются квартиросъемщику и членам его семьи бесплатно.

В случае если общая площадь квартиры меньше площади в соответствии с санитарными нормами, квартиросъемщику и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых определяется исходя из размера недостающей площади и восстановленной стоимости одного квадратного метра.

Оплата стоимости излишков площади приватизированного жилья может проводиться в рассрочку на 10 лет при условии внесения первого взноса не менее 10% от суммы, подлежащей оплате. В этом случае гражданин выдает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы задолженности.

Независимо от размеров общей площади занимаемого жилого помещения, бесплатно в собственность граждан передаются:1

однокомнатные квартиры;

квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов (части домов) денежную компенсацию;

квартиры (дома), где проживают граждане, для которых установлена настоящая льгота Законом Украины “О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы”;

 квартиры (дома), где проживают граждане, удостоенные звания Героя Социалистического Труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, войны-интернационалисты, инвалиды 1 и 2 групп, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил, репрессированные лица, реабилитированные в соответствии с Законом Украины “О реабилитации жертв политических репрессий в Украине”;

квартиры, где проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;

квартиры, где проживают военнослужащие, льгота которым установлена  Законом Украины “О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей”;

квартиры, где проживают многодетные семьи (т.е.имеющие трех и более несовершеннолетних детей).

Предусмотрено, что граждане, не изъявившие желания приватизировать свое жилье, сохраняют за собой право получения и пользования жильем на условиях найма.2

До приватизации занимаемых квартир граждане имеют право переселится в квартиры меньшей площади. При этом им выплачивается денежная компенсация за разницу между общей площадью занимаемой квартиры и предоставляемой квартиры.

Прежде всего, отметим, что передача квартир (домов) в собственность граждан осуществляется на основании решения соответствующих органов приватизации.

Подготовкой и оформлением документов о передаче в собственность граждан квартир (домов) занимаются специально созданные органы приватизации (агентства, бюро).

Для приватизации занимаемого жилья квартиросъемщик обязан:

обратиться в орган приватизации или созданное им предприятие по оформлению документов, где он получит бланк заявления и необходимую консультацию;

при оформлении заявления на приватизацию квартиры (дома) квартиросъемщик должен взять на предприятии, обслуживающем жилой дом (в ЖЭКе), справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются все члены семьи, прописанные и проживающие вместе с нанимателем, а также временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право на жилище (согласие на приватизацию жилья временно отсутствующих членов семьи нанимателя подтверждается письменно и прилагается к заявлению).

В справке также указываются новорожденные, так как на них также учитывается норма площади, которая передается бесплатно независимо от времени их рождения.

При наличии у нанимателя или членов его семьи льгот на бесплатное получение занимаемого жилья, независимо от размеров общей площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия удостоверения, справка и т.д.), подтверждающий право на льготные условия приватизации.

Оформленное заявление на приватизацию квартиры (дома) вместе со справкой о составе семьи и документом, подтверждающим право на льготные условия приватизации, передается нанимателем в орган приватизации для регистрации.

Орган приватизации на основании оформленного распоряжения готовит паспорт на квартиру (на домовладение), свидетельство о праве собственности на жилье и регистрирует его в специальной регистрационной книге.

Свидетельство о праве собственности на квартиру (дом) подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних лиц делается отметка: “Право на бесплатную приватизацию жилья использовано в объеме ___ кв.м. при норме __ кв.м.общей площади”.  

Срок оформления документов от даты регистрации заявления гражданина до выдачи ему свидетельства о праве собственности на квартиру (дом) по закону не должен превышать одного месяца, хотя повсеместно проходит значительно больше времени.

Стоимость услуг по оформлению документов на приватизацию квартир определяется по расценкам исходя из себестоимости их выполнения, утвержденными местными органами государственной власти. Например, в г.Симферополе стоимость выдачи свидетельства для граждан - 62 грн., для юридических лиц - 250 грн., за ускоренное их оформление  (до 5 дней)- соответственно 200 и 800 грн., в г.Киеве стоимость выдачи свидетельства для граждан - 50 грн., для юридических лиц - 320 грн., за ускоренное оформление 150 и 800 гривень.

Каждый гражданин, который приватизировал занимаемое им жилье бесплатно, с компенсацией или доплатой, считается использовавшим право на бесплатное получение жилья от государства. Получение нового жилья от государства возможно только на платной основе с использованием полученных при приватизации жилищных чеков.

В соответствии со ст.13 Закона1 размер затрат собственников квартир многоквартирных домов, приватизировавших квартиры либо выкупивших их у государства до принятия этого закона, на содержание дома и прилегающей к нему территории не должен превышать размер квартирной платы и стоимости коммунальных услуг, которые они платили ежемесячно, когда они были квартиросъемщиками.

Статьей 4 Закона2 определено, что жилищные чеки - это приватизационные бумаги, получают все граждане Украины и которые используются для приватизации государственного жилищного фонда. Они также могут использоваться для приватизации части имущества государственных предприятий и земельного фонда.

Граждане Украины, имеющие жилье на праве собственности, могут использовать полученные жилищные чеки для приобретения части имущества государственных предприятий. Таким же образом могут быть использованы  жилищные чеки граждан, полученные в порядке компенсации за приватизированную квартиру (дом).

Постановлением Верховной Рады Украины от 31.01.96г. № 17 “Об утверждении коэффициента конверсии приватизационных имущественных сертификатов  и жилищных чеков” утвержден коэффициент их конверсии  (т.е. соотношения) в размере: 1 карбованец стоимости приватизационного имущественного сертификата соответствует 1 карбованцу стоимости жилищного чека.

В соответствии с пунктом 4 приказа Фонда государственного имущества Украины и Госкомжилкоммунхоза от 28.03.96г. № 351/26 “Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации имущества государственных предприятий” граждане Украины, которые не использовали права на приватизацию государственного жилищного фонда, могут получить жилищный чек в наличной форме. К ним относятся граждане:

имеющие жилье по праву собственности;

не имеющие жилья (проживающие в жилом помещении на условии поднайма либо аренды, находятся в интернатах и др.);

члены жилищных или жилищно-строительных кооперативов и члены их семей;

проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, приватизация которых не проводится или проводится путем выкупа;

проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, которые в соответствии с действующим законодательством  приватизации не подлежат.

В соответствии со статьей 5 данного приказа граждане, проживающие в государственном жилищном фонде, подлежащем приватизации, используют жилые чеки в процессе приватизации нанимаемого ими жилья в виде депозитного счета.

Квартиросъемщики, имеющие право на приватизацию занимаемого ими государственного жилищного фонда, но не изъявившие желания принять участие в процессе его приватизации или по ряду причин не воспользовались этим правом, используют жилищные чеки в виде приватизационного депозитного  счета исключительно для приватизации занимаемого ими жилья в установленном порядке.

Далее я немного хочу затронуть процесс образования Объединений собственников квартир или кондоминимумов. Это название только начинает появляться на слуху у населения. В этой части я расскажу про механизм образования Объединений граждан, а далее я затрону этот вопрос более детально.

Принятие Закона Украины “О собственности” и Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” и в связи с этим появление новых субъектов прав собственности на квартиры и нежилые помещения  многоквартирном жилом доме, которые до вступления в силу этих законов принадлежали на праве собственности государству или жилищно-строительным (жилищным) кооперативам, вызвало необходимость принятия нормативного акта, четко регламентирующего ситуации, возникающие в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри жилого дома при переходе к его жильцам права собственности на квартиры и нежилые помещения.

Необходимость принятия такого нормативного акта вызывалась тем, что согласно вышеназванному закону в собственность граждан переходит лишь квартира. Ни один из них не решает юридическую судьбу других частей многоквартирного дома (объекты общего пользования). По этому необходимо было решить вопрос об их принадлежности и правовом статусе.

С учетом этих обстоятельств Кабинет министров Украины принял Постановление “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588.

Это означает, что владение, пользование и распоряжение объектами общего пользования многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников квартир и нежилых помещений.

Попросту говоря, обычный многоквартирный дом становится объектом обще долевой собственности, а объединение собственников квартир и нежилых помещений наделяется статусом юридического лица. Все жильцы, приватизировавшие квартиры в доме государственного жилищного фонда или ставшие собственниками квартир в результате выплаченного пая в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива, являются равноправными его пользователями, собственниками.

Все собственники квартир и нежилых помещений, которые находятся в многоквартирном доме, имеют не только одинаковые и равные права на долю в общем, имуществе, но и обладают всем объемом гражданских прав, связанных с его пользованием, владением и распоряжением, включая и получение имущественных выгод от пользования этого имущества. Сказанное можно проиллюстрировать на таком примере. Объединение (кооператив, товарищество) собственников квартир и нежилых помещений сдало в аренду принадлежащие ему нежилые помещения. В результате у объединения (кооператива, товарищества) образовалась прибыль (доходы) от арендной платы. Следовательно, все собственники квартир и нежилых помещений вправе получить свою часть имущественных выгод путем, допустим, соразмерного уменьшения взносов на обслуживание дома и придомовых территорий.

Собственник квартир и нежилых помещений многоквартирного дома являются собственниками и объектов общего пользования дома - межквартирных лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, крыш, технических этажей, подвалов, мусоропроводов, вне квартирного инженерного обслуживания надворных построек и другого. Принадлежат объекты общего пользования многоквартирного дома собственникам квартир и нежилых помещений на праве обще долевой собственности. Доля каждого участника общей стоимости в праве собственности на объекты общего пользования пропорциональна доле площади принадлежащей ему квартиры в общей площади многоквартирного дома. Собственники квартир и нежилых помещений не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу других лиц отдельно принадлежащих им на праве собственности квартиры или нежилых помещений.

Объединение собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома понятие не новое. Еще в дореволюционной Украине известны были подобные объединения жильцов и назывались они товариществами собственников квартир. Они сослужили неплохую службу по сбережению квартир. После революции мало-помалу они стали распадаться, тем не менее, некоторые продержались вплоть до второй половины тридцатых годов.

Поистине новое - это хорошо забытое старое....

Объединение собственников квартир и нежилых помещений (далее - объединение), создаваемое для содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании, действует на основании Постановления “Об утверждении положения о порядке организации и деятельности объединений, создаваемых собственниками для управления, содержания и использования имущества жилых домов, находящегося в общем, пользовании” от 31.07.95г.№ 588 и статуса объединения.

Инициатором создания такого объединения может быть как собственник дома или уполномоченный им орган, так и граждане - собственники квартир, жилых помещений, а также собственники нежилых помещений дома.

О созыве учредительного собрания требуется письменное уведомление каждого собственника под расписку или же ему направляется заказное письмо. Такое уведомление должно быть вручено или отправлено не позднее, чем за 30 календарных дней до даты проведения собрания.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8