Реферат: Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежи-лых помещений в Российской Федерации

Особым образом регулируется форма договора аренды помещения, предусматривающего переход в последующем права собственности на это нежилое помещение к арендатору. Такие договоры заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами и нотариального его удостоверения. Нотариальное удостоверение подобных договоров будет необходимым до принятия закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Москве порядок предоставления нежилых помещений имеет ряд особенностей. Управление московской недвижимостью осуществляется в соответствии с ранее упоминавшимся автором постановлением правительства Москвы №868. Этот акт содержит большое количество норм, противоречащих действующему законодательству, на что будет обращено внимание в дальнейшем.

При заключении договора аренды на помещение, находящееся в государственной собственности, арендодателем в Москве выступает Москомимущество. Основная масса договоров заключается в территориальных агенствах от имени Комитета, так как территориальные агенства являются его структурными подразделениями и, не обладая статусом юридического лица, не могут быть стороной по договору. При заключении договора аренды на помещение, находящееся в федеральной собственности в Москве арендодателем выступает Госкомимущество. Передача помещений в аренду любому физическому и юридическому лицу осуществляется, как правило, на основании конкурса или аукциона. П.4.2. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868 установлен ряд исключений из этого правила, перечень которых является исчерпывающим. П.4.3. этого же приложения устанавливает, что фактическая передача помещения в аренду осуществляется после оформления свидетельства в Управлении недвижимости Москомимущества, согласно которому должен быть оформлен приемосдаточный акт на передаваемое помещение и заключен договор аренды. Однако, на практике существует обратный порядок - свидетельство на право аренды выдается после заключения договора. Это безусловно неправильно. В соответствии с П.4.3. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868 заключение договора аренды осуществляется после оформления свидетельства на право аренды в Управлении недвижимости Москомимущества, то есть свидетельство представляет собой некий разрешающий документ для заключения договора.

Одним из нововведений являлся п.11 постановления правительства Москвы №868, предоставивший арендатору право «узаконит» договоры аренды, заключенные без участия Москомимущества в течение трех месяцев с даты издания постановления, то есть до 16 декабря 1993 года. Согласно этому пункту в заявительном порядке подлежат регистрации в Москомимуществе договоры аренды, субаренды и другие договоры, в частности, договоры о совместной деятельности, содержащие обязательства по предоставлению нежилых помещений. Постановлением правительства Москвы №81 от 24 января 1995 года данное положение п.11 было признано утратившим силу (п.8). [24]

После заключения договора по истечении определенного времени стороны по своему желанию могут изменить или расторгнуть его.

§2.3. Изменение и расторжение договора аренды нежилых помещений

Изменение условий договора и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон либо решению суда. В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы. Споров такого рода не мало в практике арбитражных судов. В каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца или отказе в их удовлетворении. Однако, в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора. Так, в ст. 617 ГК РФ сказано, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное имущество к другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора аренды. Такое однозначное указание в законе фактически предопределяет решение юрисдикционного органа по иску об изменении (расторжении) договора аренды нежилого помещения, если требования истца основаны лишь на изложенных выше мотивах.

Второй случай, указанный в законе, предусмотрен п.З ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Третье конкретное указание касается расторжения договора аренды. В соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон решением суда. Это значит, что никакие иные мотивы не должны приниматься во внимание юрисдикционным органом при рассмотрении спора о расторжении договора аренды нежилого помещения. Расторжение договора по решению суда возможно лишь при условии существенного нарушения договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ).

Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Эти основания носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания для его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Ст. 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между сторонами в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемого в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копии письменного предупреждения арендатора и документов о его направлении или вручении арендатору. В противном случая иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения.

Таким образом, единственным актом, регламентирующим отношения арендатора и арендодателя в каждом конкретном случае аренды нежилых помещений является договор. Перед его заключением стороны должны прийти к соглашению по всем условиям, которые являются существенными для договора аренды нежилых помещений. И только после достижения такого соглашения возможно заключение договора. Договор на аренду нежилых помещений заключается в письменном виде путем подписания его сторонами. Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Госкомимуществом РФ. Если одну из сторон не устраивают некоторые условия договора либо одна из сторон недовольна выполнением этих условий контрагентом, то договор может быть досрочно расторгнут.

При заключении договора, при изменении его условий, а также при расторжении договора его участники меняют свое правовое положение. Но во всех случаях стороны обладают определенными правами и выполняют обязанности по данному договору.

Глава 3. Правовое положение участников договора аренды нежилого помещения

§3.1. Права и обязанности сторон по договору

Основное содержание договора аренды нежилых помещений составляют права и обязанности арендатора и арендодателя» Большее внимание в рассмотрении данного вопроса будет «уделено правам арендатора, так как именно данный участник договора имеет менее стабильное положение при пользовании арендуемым нежилым помещением.

Правом арендатора является то, что он может требовать от арендодателя передачи ему нежилого помещения, если последний не предоставил помещение в определенный договором срок. Также арендатор может потребовать возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды нежилого помещения, он может заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК РФ).

Если после заключения договора, арендатор обнаружит такие недостатки нежилого помещения, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, то арендатор может воспользоваться предоставленными ему законом способами защиты нарушенного права (ст.612 ГК РФ), а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду нежилого помещения .

В случаях, когда арендодатель был обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое нежилое помещение и не выполнил этой обязанности, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ) .

Некоторыми своими правами арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Это особые правомочия, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся: право сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, право передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованные нежилые помещения в безвозмездное пользование и т.д. Согласие арендодателя в данных случаях требуется по причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем прав собственности на сданное в аренду имущество.

Одним из наиболее важных вопросов для арендаторов является возможность и порядок передачи арендованного помещения в субаренду.

Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды (ст. 615 ГК РФ). Поэтому плата за помещение, сдаваемое в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Законодатель исходит из того, что обязательство не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны, то есть для третьих лиц, в данном случае, арендодателя.

ПРИМЕР. В 1992 году Москомимущество сдало в аренду издательству «Русский язык» помещение на ул.Лушкинской. Издательство переуступило здание Международному промышленному банку. Договор о совместной деятельности между ними фактически являлся договором субаренды. Банк полностью отреставрировал строение на свои средства, переоборудовав его под офис. По сведениям Москомимущества, «Русский язык» получал от банка за субаренду площадей валюту, однако, само издательство арендную плату не вносило. Это стало основанием для расторжения договора аренды через суд. После удовлетворения иска, МКИ сдал эти площади в аренду международному журналу «Панорама». По решению суда банку пришлось освободить отреставрированное строение.[25]

Однако, в данном случае субарендатор получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды нежилого помещения заключения с ним договора в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору. Это право может быть реализовано вплоть до предъявления субарендатором иска о принуждении арендодателя к заключению договора в суд.

В Москве, согласно п 5.2. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868, размер нежилых помещений, передаваемых в субаренду не должны превышать 25% от общей арендуемой площади.

П.5 указанного приложения предусматривает предоставление помещений в субаренду любым юридическим лицам, зарегистрированным в установленном порядке, с согласия арендодателя - Москомимущества и арендатора. О физических лицах в этом пункте не указывается. Но, поскольку, к договору субаренды применяются правила, установленные для договора аренды, то данное положение противоречит п .4.1. указанного приложения, согласно которому передача помещения в аренду осуществляется любому юридическому и физическому лицу. Кроме того, п.5 c 3. Приложения №1 установлено, что заключенный между арендатором и субарендатором договор утверждается в Москомимуществе.

Интересно также отметить особенность в практике заключения договоров субаренды. Для оформления в установленном порядке договора субаренды нежилого помещения Москомимущество требует предоставления договора о совместной деятельности, заключенного между арендатором и субарендатором. В противном случае в оформлении договора субаренды отказывается. Безусловно, такое требование Москомимущества есть нарушение действующего законодательства.

Следующим правом арендатора является то, что он по своему желанию может производить улучшение арендованного нежилого помещения. Отделимые улучшения являются его собственностью, если же улучшения не могут быть отделены без вреда от помещения, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость, как правило, не возвращается.

Одним из важнейших прав, предоставляемых действующим законодательством арендатору, добросовестно выполняющему свои обязательства, является преимущественное право на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Надо ли говорить о том, что для арендатора, владеющего помещениями, которые являются основой его деятельности, требуется стабильность и уверенность в том, что он застрахован от всяческих неожиданностей. Однако, до недавнего времени был отнюдь не бесспорным вопрос даже о возможности защиты этого права арендатора . Поэтому Высший арбитражный суд РФ в своем информационном письме от 10 сентября 1993 года №С-13/ОП-276[26] специально разъяснил, что арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды» имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Также подчеркивается, что указанное право арендатора должно быть защищено в судебном порядке. При защите этого права необходимым является предоставление документа, подтверждающего намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором. Вместе с тем, в аналогичных ситуациях арбитражные суды не всегда защищают прежнего арендатора.

ПРИМЕР. В Московский областной арбитражный суд обратилось ТОО «Интерьер МО» с иском о понуждении комитета по управлению имуществом г.Люберцы к заключению договора на нежилое помещение. В соответствии с уставом ТОО является правоприемником цеха по комплексному изготовлению высокохудожественного интерьера жилищ «Интерьер» Люберецкого ГПО БОН, производственные фонды которого были приватизированы путем выкупа арендованного имущества, кроме здания, где располагался цех. Суд удовлетворил исковые требования.

Но кассационная и надзорная инстанции отменили это решение. Лишь Пленум ВАС РФ по протесту своего председателя исправил ошибку.[27]

Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим лицом, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды нежилого помещения, указывая об этом в решении. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не намерен сдавать спорное нежилое помещение в аренду, оснований обязывать арендодателя возобновить договор не имеется.

В другом разъяснении Высшего арбитражного суда о правомерности проведения конкурса на право заключить договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалось следующее. Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако, при проведении арендодателем такого конкурса, в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требования о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Арендатор вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или нет.[28].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5