Особенности бухгалтерского учета в строительстве 
Деятельность заказчиков-застройщиков по организации
строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного
подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными
строительно-монтажными организациями.
При заключении договоров строительного подряда стороны
руководствуются действующим гражданским законодательством, в частности главой 37 «Подряд» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее
- ГК РФ).
При выполнении своих функций заказчики не вправе вмешиваться
в предпринимательскую деятельность других субъектов инвестиционной
деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики
наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями
на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное
строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Основные функции заказчика по организации процесса
строительства остаются общими, а детализация возложенных на него обязательств с
включением дополнительных обязанностей заказчика или усечением их объема должна
регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.
Часть функций, на выполнение которых не требуется
специального разрешения, заказчик может передавать подрядной организации, что
должно быть соответствующим образом отражено в договоре между ними.
Одной из функций заказчика является ведение бухгалтерского
учета, аналитического и статистического учета, составление и представление
отчетности как официальным органам (налоговой инспекции, органам Минфина
России, если строительство ведется с привлечением бюджетных средств - объем
капитальных вложений при строительстве, который отражается в учете заказчика),
так и инвестору по его запросу об информации о ходе строительства и
расходовании финансовых и иных материальных ресурсов.
Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным
подрядным работам, выполненным подрядчиками на строительных объектах,
учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи
инвестору. В состав затрат по незавершенному строительству, отражаемых по счету
08, входят также остатки по счету 07 «Оборудование к установке», 16 «Отклонение
в стоимости материальных ценностей» (в части, относящейся к стоимости
приобретенного оборудования).
Строительство может вестись как из материалов подрядчика, так
и из материалов заказчика.
Если подрядчик ведет строительство из своих материалов, то
заказчик оплачивает ему стоимость материалов в составе стоимости выполненных
подрядных работ, когда рассчитывается с ним за принятые работы. Если же
материалы на стройплощадку поставляет заказчик, то в договоре строительного
подряда следует предусмотреть данное обстоятельство и определить, покупает
подрядчик у заказчика материалы или заказчик передает их ему на давальческой
основе.
Передавая материалы подрядчику, заказчик делает у себя в
учете проводку:
Дебет 10-7 Кредит 10-8
- переданы материалы подрядчику.
Стоимость использованных для строительства материалов подрядчик указывает
в Справке о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). Получив эту
справку от подрядчика, заказчик включает стоимость израсходованных материалов в
затраты незавершенного производства.
В учете заказчика делается запись:
Дебет 08-3 Кредит 10-7
- списаны материалы, использованные при строительстве объекта.
Если у подрядчика останутся материалы, он обязан вернуть их заказчику
либо оставить у себя, оплатив их.
Пример:
ЗАО «Феномен» - заказчик при строительстве спортивного комплекса для
отделки построенного здания приобрело материалы на 720 000 руб. (в том числе НДС
- 120 000 руб.) и передало их генподрядчику, ведущему строительство.
Генподрядчик использовал только часть материалов на сумму 400 000 руб. (без
учета НДС), а оставшиеся материалы вернул заказчику.
В учете заказчика данная операция отражается проводками:
Дебет 10-8 Кредит 60
- 600 000 руб. (720 000 руб. - 120 000 руб.) - оприходованы
приобретенные отделочные материалы;
Дебет 19 Кредит 60
- 120 000 руб. - отражен НДС по приобретенным отделочным материалам;
Дебет 10-7 Кредит 10-8
- 600 000 руб. - переданы материалы подрядчику;
Дебет 08-3 Кредит 10-7
- 400 000 руб. - использованы материалы для отделки построенного
гостиничного комплекса;
Дебет 10-8 Кредит 10-7
- 200 000 руб. (600 000 руб. - 400 000 руб.) - получены
материалы, не использованные подрядчиком.
В состав расходов на содержание заказчика входят следующие
статьи расходов:
- материальные расходы;
- расходы на оплату труда;
- амортизационные отчисления;
- прочие расходы (включая суммы налогов и сборов, начисленных
в порядке, установленном законодательством Российской Федерации).
Фактические расходы по организации строительства являются для
заказчика-застройщика расходами по обычным видам деятельности. Он отражает их
на счете 20 «Основное производство», затем списывает в дебет счета 90 «Продажи»
субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».
С учетом специфики деятельности заказчика представляется, что заработная
плата основного состава его работников - дирекции, службы технического надзора,
сметно-нормативного отдела и отдела договорного регулирования, юридического
отдела - должна быть отражена в составе затрат по основному виду деятельности
на счете 20. Кроме того, другие расходы, необходимые для функционирования
службы заказчика, отражаются на счете 20. Это:
- суммы начисленной амортизации по основным средствам,
задействованным при осуществлении основной деятельности заказчика (компьютеры и
прочая оргтехника, транспортные средства и др.);
- расходы на информационное, юридическое обслуживание, если
это имеет непосредственное отношение к деятельности заказчика;
- оплата телефонных переговоров, включая междугородные
разговоры и услуги сотовой связи (если строительство ведется вне места
расположения службы заказчика и такие расходы целесообразны и экономически
оправданны). Например, для осуществления одной из функций заказчика -
технического надзора - сотрудникам необходимо присутствовать на строительной
площадке;
- расходы на привлечение сторонних организаций (экспертные
центры и организации для производства экспертизы проектной и сметной
документации);
- маркетинговые и прочие информационные расходы, необходимые
для подготовки к заключению будущих контрактов на строительство;
- расходы на участие в конкурсах и подготовку к ним (включая
обучение специалистов, получение разрешений (также речь может идти и о
лицензиях).
Выручка от оказания инвестору услуг по организации
строительства является для заказчика-застройщика доходом от обычных видов
деятельности. Для учета таких доходов предназначен счет 90 «Продажи». Стоимость услуг
заказчика-застройщика должна включаться в инвентарную стоимость построенного
объекта, формируемую на балансе заказчика-застройщика. Следовательно, выручка
от оказания услуг отражается у него по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет 90-1
«Выручка» и дебету счета 08 субсчет 08-3.
После приемки законченного капитальным строительством объекта
его необходимо зарегистрировать в местных органах исполнительной власти.
Регистрацию проводит та организация, которой принадлежит объект.
Зарегистрировав объект, она включает его в состав основных средств.
Некоторые затраты незавершенного строительства не включаются
в стоимость объекта основных средств. Перечень таких затрат приведен в
Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160. К ним, в частности, относятся:
- расходы по возмещению стоимости строений и посадок, которые
были снесены при строительстве;
- убытки от стихийных бедствий, которые разрушили еще не
построенные здания и сооружения;
- затраты на консервацию строительства;
- расходы по охране, сносу и демонтажу объектов,
строительство которых прекращено;
-
проценты, штрафы, пени и неустойки за нарушение договоров.
Начальные остатки по счетам
(в рублях)
| 
