Пути совершенствования ипотечного кредитования

Чтобы составить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России, нужно рассчитать общую площадь жилья, необходимого для удовлетворения спроса населения (в расчете 40 кв. м. на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м., во Франции - 35 кв. м. За 2006г. в России введено в строй 36,4 тыс. кв. м. жилья. Львиная доля приходится на Москву - 10% (4,443 тыс. кв. м.) и Санкт-Петербург - 3,6% (1,758 тыс. кв. м.). При таких темпах строительства население России будет обеспечено жильем лишь через 161 год, на эти цели потребуется 94.633.079 млн. руб. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам на 01.10.2007г. равен 13 млн.руб., что в 6816 раз меньше необходимой суммы (Таблица 1.5).

Таблица 1.5

Региональные показатели

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на обеспечении жильем населения.

Несмотря на степень износа основных фондов в строительстве (около 45%) и в промышленности строительных материалов (около 54%), благодаря имеющимся резервам производственных мощностей в строительстве (средний уровень загрузки - 60%), по оценке Госстроя России, существуют резервы по наращиванию производства в течение двух лет (2005-2006гг.) в пределах 15-20%, т.е. по 10% (3-3,5% млн. кв. м.).

Следует сказать, что примерно 60% жилых строений в России построено более 30 лет назад и изношено более чем на треть. Около 20% городского жилья неблагоустроенно, более 11% нуждается в капитальном ремонте. Цифры красноречиво свидетельствуют, что количество вводимых жилых домов качественно не меняет ситуации.

В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20 лет. Количество желающих улучшить жилищные условия - 31,6 млн. семей (61%).

В начале 2008г. наблюдалась тенденция к увеличению объемов жилищного строительства. В 1 полугодии 2008г. введено в действие 14,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов, что на 9,2% больше, чем за тот же период 2007г. Населением за свой счет и с помощью кредитов было построено 7,0 млн. кв. м, общей площади жилых домов - 48,8% общего объема жилья в 1 полугодии 2008г. [6, c.55].

Отсутствие жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. Главная особенность воспроизводства населения России 90-х гг. истекшего века состоит в феномене депопуляции применительно к стране в целом. Этот процесс обнаружился в 1992г. (в момент пересечения тенденций рождаемости и смертности) и продолжается до сих пор. За 1992-2002гг. естественная убыль составила 8708,8 тыс. человек, постепенно увеличиваясь от 1,5 до 6,5%. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствием жилья.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечное жилищное кредитование в России ограничивается в своем развитии следующими факторами:

• неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

• относительная слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного

кредитования;

• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний; отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

• юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

• проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему [43, c.99].

Чтобы преодолеть хоть небольшую часть этих факторов государству следует решить множество проблем. В первую очередь необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.

Еще одна весомая проблема - это отсутствие в СМИ доступной полноценной информации об ипотеке. Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. А ведь высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех каналов.

Также требуют срочного решения и проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет.

В качестве примера можно рассмотреть Нижегородскую область, где в целях активизации жилищного строительства было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм [36, c.99].

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит в России как один из видов банковского кредитования очень остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политики государства. В заключении можно отметить что, повышение уровня обеспеченности населения жильем во всех странах решается с помощью механизма ипотечного кредитования.

Ипотека - понятие разностороннее и многогранное, что объясняет большое количество ее отличительных черт, из которых выделяются ее главные принципы: гласность, специальность, достоверность, старшинство, бесповоротность. Классификация ипотечных кредитов производится по различным признакам, которые фиксируются законодательными и нормативными документами.

Из проделанных исследований можно сделать вывод о том, что на данном уровне развития экономики для граждан Российской Федерации не выгодно решать жилищные проблемы с помощью ипотеки, т.к. в конечном итоге переплачивается 63% вместо предполагаемых 12,5% от первоначального займа. Поэтому к решению об ипотечном кредитовании нужно подходить с четким расчетом, что будет более выгодным для населения в конкретных обстоятельствах.

Из полученных данных можно сделать главный вывод, что ипотечное кредитование в России еще не совершенно и особо остро нуждается в поддержке в виде инвестиций и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политике государства.

Глава 2. Пути совершенствования ипотечного кредитования (на примере Сибирского банка Сбербанка России)

2.1 Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России

Сибирский банк Сбербанка России занимает в Сибирском Ф.О. ведущее место по большинству видов банковских операций, и особенно в сфере кредитования населения.

Наглядно долю Сибирского банка Сбербанка России на рынке кредитования населения можно увидеть из таблицы 2.1.

Таблица 2.1.

Доля Сибирского банка во вложениях (суммарных) всех банков в Томской, Новосибирской и Кемеровской областей по кредитам населению на 01.01.2010 г.

Кроме этого, стабильный рост, который наблюдается в экономике за последние годы, повлиял на улучшение финансового состояния предприятий и на повышение платежеспособности населения и, как следствие, способствовал росту объемов кредитования. Еще одной причиной можно считать постоянное развитие и совершенствование услуг кредитования, а также непрерывное расширение филиальной сети. Наглядно данную динамику можно посмотреть на рисунке 2.1.

Рис. 2.1. Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007 – 2009 годах.

Необходимо также отметить то, что основная часть предоставленных кредитов (около 55%) приходится на Новосибирскую область, остальные 32% и 13% - соответственно на Кемеровскую и Томскую.

Таблица 2.2.

Динамика выдачи и погашения кредитов в 2007-2009 гг.млн.руб.

На основании представленных данных мы видим, что на протяжении двух последних лет происходит увеличение как предоставленных кредитов, так и сумм поступающих в погашение ранее взятых кредитов. За 2009 год было выдано кредитов почти на 131 млрд.руб., что в 1,26 раз больше чем в 2008 году, причем темпы роста кредитов предоставленных физическим лицам значительно выше темпов роста кредитования юридических лиц. Так, в 2009 году физическим и юридическим лицам было предоставлено на 9,49 и 17,89 млрд. руб. кредитов больше, чем в предыдущем, это соответственно в 1,75 и 1,19 раза больше, чем в 2008 году. Это указывает на то, что происходит достаточно постоянный рост и стабильное увеличение кредитного портфеля банка.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6