Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Для ипотечного кредитования характерна множественность связей, основными из которых являются кредитный договор или договор займа и договор об ипотеке. При ненадлежащем исполнении или вовсе неисполнении стороной своих обязательств наступает гражданско-правовая ответственность. В этой связи принято различать ответственность сторон по основному обязательству и акцессорному. При этом у залогодержателя имеется право обратить взыскание на заложенное имущество. Взыскание может быть как в судебном, так и внесудебном порядке. Если физическое лицо является собственником жилого помещения, то взыскание может быть обращено только в судебном порядке в соответствии с п. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке. Права кредитора защищены, так как должник может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания.

Заключение

Несомненно, что ипотечное кредитование - необходимый инструмент для развития экономики страны. Так оно помогает решить социальные проблемы. Не у каждого есть возможность приобрести земельный участок, дом, квартиру или хотя бы часть квартиры - комнату за наличность. Для этого необходимы большие накопления, а учитывая доходы населения и стоимость недвижимого имущества это очень долгий процесс. Нужно признать, что институт ипотеки не сформировался до конца, хотя принимаются нормативно-правовые акты, ведутся дискуссии и обсуждения среди ученых, государством принимаются необходимые меры. К, сожалению, Россия пока входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. При использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям. Так, например, американская система ипотечного кредитования показала свое несовершенство. Нельзя забывать о национальных традициях российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем.

На кажущийся ипотечный бум, ипотекой жилья в рамках страны воспользовались всего 2 % населения. В масштабах страны это очень мизерная доля. Система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков – кредитования населения и широкомасштабной поддержки государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов самым эффективным. Для любого человека жилье – это гарант стабильности и независимости. История применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками), является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи – доступности приобретения гражданами жилища. Несмотря на то, что есть противники социальной ипотеки, поддержка государства необходима, так как в России средний класс еще не формировался, а ипотека жилища скорее доступна для граждан с солидным достатком.

В заключение хотелось бы отметить, что именно с помощью ипотечного кредитования в США была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода.

С учетом проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

Показано, что система ипотечного жилищного кредитования находится в стадии формирования и ее объемы очень малы в масштабах страны. И, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информационная база, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. Вместе с тем кажется очевидным, что высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.

Без государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования многим гражданам так и не решить проблему личного жилья. Для отдельных категорий населения целесообразны разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Крайне необходимо, чтобы государственная адресная помощь при приобретении жилья являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики. Недопустимо самоустранение государства от регулирования системы ипотеки жилища. Для рефинансирования ипотечных кредитов Правительством РФ создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Требуется постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов. Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам. Для развития рынка ипотечного кредитования государством принимаются необходимые меры, например реструктуризация ипотечного жилищного кредита сроком на один год и возможность воспользоваться материнским капиталом на погашение ипотечного кредита уже с 1 января 2009 года. В конце декабря 2008 года принят ряд законов для поддержания системы ипотечного кредитования, развития рефинансирования ипотечных кредитов

Рассмотрен опыт зарубежных стран и на сегодняшний день видно, что полностью перенимать его нельзя, так как американская модель ипотечного кредитования жилья показала свое несовершенство. При использовании зарубежного опыта необходим его критический анализ. Модель строй-сберкасс выгодна не только для граждан, но и для государства: она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Минобороны РФ уже перешло на эту систему.

На основе системного анализа норм ипотечного и гражданского законодательства сформулирована и обоснована авторская позиция по вопросу юридической природы ипотеки (залога недвижимого имущества). Сделан вывод, что договор об ипотеке является полноценной гражданско-правовой сделкой и, как следствие этого, полноценным гражданско-правовым договором, обладающим существенной правовой спецификой. Детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений отнесено на отдельный специализированный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ и в ст. 5 Закона об ипотеки. Рассмотрено, что ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. На основании Закона об ипотеке право аренды также может быть предметом ипотеки. Залог права аренды недвижимости как разновидность ипотеки ГК РФ не упоминается.

5. Рассмотрены существенные условия договора об ипотеке, которые указаны в ст. 9 Закона об ипотеке. Предметом договора об ипотеке является индивидуально определенная вещь, подлежащая описанию и однозначно идентифицирующаяся. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении, судебной практикой признано, что наличие нескольких оценок не является основанием для признания договора незаключенным. В договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

6. Несомненно, что отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке является положительным шагом, так как оно дублировалось государственной регистрацией. Необходимо создание единой информационной системы, включающий в себя не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях, благодаря такой информации возможно пресечение незаконных сделок. Залогодатели должны иметь возможность быстро получать достоверную информацию о недвижимости, об условиях кредита на всем ипотечном рынке, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон. Доказано, что глава 4 в Законе об ипотеке дублируется нормами Закона о регистрации и ее необходимо исключить.

7. Формулировка «в течение месяца» должна быть заменена на определенное количество календарных дней, например, п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке о мотивированном отказе в государственной регистрации ипотеки залогодателя в течение месяца; п. 5 ст.58 Закона об ипотеке о неиспользованном праве залогодержателя оставить предмет ипотеки в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися. Представляется, что формулировке в течение месяца присуща некая неопределенность. Думается, что срок в течение 30 календарных дней устранит потенциальные судебные споры по поводу срока.

8. Таким образом, следует констатировать, что некоторые нормы действующего российского законодательства, которые так или иначе являются средством правового обеспечения ипотечного жилищного кредитования, не являются совершенными. Это влечет за собой противоречия, возникающие между субъектами, а это в первую очередь - залогодатель и залогодержатель, в том числе в сфере определения их прав и обязанностей и, соответственно, ответственности. С вступлением в действие жилищных законов рискованность ипотечных операций снизилась. Права залогодержателя более защищены. Так, залогодатель при неисполнении основного обязательства может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания.

9. На основе анализа норм ипотечного и гражданского законодательства в вопросах правового регулирования договоров об ипотеки сделан вывод, что содержание договора об ипотеки, как гражданско-правового договора, не должно противоречить основным началам не только ипотечного законодательства, как того требует ст. 8 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), но и основным началам гражданского законодательства, закрепленных в ст. 1 ГК РФ, а также вытекающих из иных норм и смысла гражданского законодательства в целом.

Список использованной литературы

1.                Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета – 1993. – № 237. - 25 декабря.

2.                Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред.14.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. – Ст.3301; 2008. - № 17. – Ст. 1756, № 20. – Ст. 2253.

3.                Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008г.) // СЗ РФ. – 2005. - № 1. – Ч. 1. – Ст.14; 2008. - № 30. – Ч. 2. – Ст. 3616.

4.                Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства. – 2001. - № 44. – Ст.4147; 2009. - № 1 . – Ст. 19.

5.                Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 46. – Ст. 4532; 2009. - № 7. – Ст. 775.

6.                Федеральный закон РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 22, 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ . – 1998. - № 29. – Ст. 3400; 2008. - № 20. – Ст. 2251; 2009. - № 1. – Ст.4.

7.                Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.06.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2008. - № 20. – Ст.2251.

8.                Федеральный закон РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006г. № 256-ФЗ (ред. от 25.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ . - 2007. - № 1. – ч.1. – Ст. 19; 2008. - № 52. – ч.1. – Ст. 6243.

9.                Федеральный закон РФ «О кредитных историях» от 30.12.2004г. № 218-ФЗ (изм.25.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - №1. – Ст.44; 2008. - № 52. – Ч.1. – Ст. 6229.

10.           Федеральный закон РФ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ред. от 27.07.2006г.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3813; 2006. - № 2. – Ст.172.

11.           Федеральный закон РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004г. № 117-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 2004. - № 34. – Ст. 3532; 2009. - № 1. – Ст. 4.

12.           Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003г. № 152-ФЗ (ред. от 27.07.2006г.) // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 46. – Ч. 2. – Ст. 4448; 2006. - № 31. – Ч. 1. – Ст. 3440.

13.           Федеральный закон РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты РФ» № 264-ФЗ от 22.12.2008г. // СЗ РФ. – 2009. - № 1. – Ст. 10.

14.           Федеральный закон РФ «О внесении изменений в ст. 446 ГПК РФ» от 29.12.2004г. № 194-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1. – Ч. 1. – Ст. 20.

15.           Федеральный закон РФ «О судебных приставах» от 21.07.1997г. № 118-ФЗ (ред. от 25.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 3. – Ст. 3590; 2008. - № 52. – Ч. 1. – Ст. 6235.

16.           Федеральный закон РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г. № 229-ФЗ (ред. от 30.12.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 2007. - № 41. – Ст.4849; 2009. - № 1. – Ст. 14.

17.           Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990г. № 395-1 (ред. от 28.02.2009г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 6. – 492; Российская газета РФ. – 2009. - № 36. – 4 марта.

18.           Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. – Ч. 1. – Ст. 40; 2008. - № 30. – Ч. 2. – Ст. 3616.

19.           Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 (ред. от 30.12.2008г.) «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС СССР. - 1992. - № 23. – Ст. 1239; Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 1. – Ст.14.

20.           Указ Президента РФ от 09.03.2004г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. - 2004. - № 50.

21.           Указ Президента РФ т 13.10.2004г. № 1315 «Об утверждении Положения о Федеральной регистрационной службе» // СЗ РФ . - 2004. - № 42. - Ст. 4110.

22.           Постановление Правительства РФ от 26.08.1996г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Собрание законодательства РФ. – 1996. № 37. – Ст. 4312.

23.           Постановление Правительства РФ от 17.09.2001г. № 675 (в ред.от 04.12.2008г.) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. – 2001. - № 39. – Ст. 3770; 2008. - № 47. – Ст. 548.

24.           Постановление Правительства РФ № 628 от 25.08.2001г. (ред. от 10.09.2005г.) «Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 36.- Ст. 3576; 2005. - № 38. – Ст. 3816.

25.           Постановление Правительства РФ от 31.05.2005г. № 865 (изм. от 08.08.2007г.) «О дополнительных мерах по реализации федеральной программы «Жилище на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 6. – Ст. 694.

26.           Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 (ред. от 08.05.2002г.) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // Собрание законодательства РФ. – 2000. - № 3. –Ст. 278; 2002. - № 20. – Ст. 1859.

27.           Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020г.» // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 47. – Ст. 5489.

28.           Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008г. № 1663-р «Об основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 1212г.» // Собрание законодательства РФ. – 2008. – № 48. – Ст. 5639.

29.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2005. - № 4.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8