Особенности ипотечного кредитования 
Новый банк также находился в
ведении Министерства финансов. Общее управление возлагалось на Совет во главе с
управляющим, который одновременно по совместительству являлся управляющим
Крестьянского банка. Объединение руководства банками должно было обеспечить
продажу помещичьих земель только крестьянам и не допустить их приобретения
представителями других сословий.
Действия Дворянского банка
распространялись на те же территории, что и Крестьянского банка. Отделения
открывались также при конторах Государственного банка и казенных палатах. Ссуды
выдавались процентными бумагами (закладными листами), которые выпускались по
номинальной цене 100, 300, 500, 1000, 5000 и 10 000 руб. Их реализация, как и в
Крестьянском банке, проводилась при посредничестве Государственного банка. Размер
ипотечного кредита не должен был превышать 60% стоимости имений (в особых
случаях - до 75%) на срок 48 лет 8 месяцев и 36 лет 7 месяцев при ежегодной
уплате соответственно 5,75% и 6,25%. В случае просрочки платежей взыскивалась
пеня (в первые 2 месяца 0,5%, затем 1%) [44. c.54]. Если
в течение полугода долг не погашался, то имение поступало на продажу с
публичных торгов. Непроданные имения поступали в хозяйственное распоряжение
банка, а затем вновь выставлялись на торги, так как по уставу банк не имел
права иметь собственные земельные владения. После залога имений в банке
заемщики могли перезаложить их и в других ипотечных учреждениях. Но это было
возможно только с ведома Дворянского банка при условии сохранения за ним права
преимущественного взыскания долга перед другими кредиторами заемщика. [44,-c.61]
Дворянский банк предоставлял
землевладельцам ряд льгот, которых не имели заемщики акционерных банков: более
продолжительные сроки ссуд; более низкий ссудный процент, чем в других
ипотечных учреждениях; для всех заемщиков, имения которых постигло какое-либо
бедствие, предоставлялась рассрочка на три года двух полугодовых платежей и
некоторые другие.
Эти льготы должны были облегчить
условия кредита для дворянства и оградить поместное землевладение от
дальнейшего сокращения. Дворянский банк функционировал на коммерческой основе,
выдавая ссуды за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций. [44,-c.63]
К началу 1887 г. в губерниях уже
действовало 25 отделений Дворянского банка. За 1886 - 1894 гг. сумма выданных
ссуд увеличилась с 68,8 млн. до 361,5 млн. руб. Помещики стремились, прежде
всего, перевести свою задолженность из частных банков в Дворянский банк.
Реализация выпусков закладных
листов возлагалась на Государственный банк, и в течение четырех лет ссуды
выдавались за счет дотаций Государственного банка. Именно благодаря этому
Дворянский банк смог обеспечить заемщикам льготные условия получения кредита. Масштаб
финансирования стал сокращаться лишь с 1890 г. Долг Государственному банку
погашался по мере реализации закладных листов.
Льготные ссуды зачастую
расходовались непроизводительно. Они либо просто "проедались" помещиками,
либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции на
разнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценных
бумаг. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать часть
заложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с целью
уменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны были
продаваться банком преимущественно потомственным дворянам. [44,-c.64]
Большинство помещиков
справлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постоянно
требовали новых льгот, как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.
В результате по указу и
положению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладными
листами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5%,
установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12% годовых) до
66 лет 6 месяцев (при уплате 5% годовых).
Указом 7 июля 1900 г. размер
платежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовой
разницы, процент роста увеличен до 5%. Закон 21 марта 1906 г. восстановил
прежний порядок выдачи ссуд закладными листами. [44,-c.64]
Выдача Дворянским банком
льготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени были
обременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своих
имений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьего
хозяйства, который имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе с
тем, банк способствовал "утечке" земель от тех помещиков, которые не
могли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформенной
перестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцам
и мещанам по завышенным ценам. Заложенные имения переходили к новым
владельцам-недворянам, которые становились заемщиками. [44,-c.64]
Дворянский банк стал главным
конкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однако
приоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что "всесословный"
кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалое
значение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитии
различных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещать
большую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постоянно
расширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромные
проценты.
В 1890-е гг. правительство
приняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14
ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5%, указом 6
декабря 1898 г. - до 4%.27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте
(1892 - 1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему право
покупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам и
выдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. Отныне
Крестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений,
которые не обладали подобным правом. За 1883 - 1905 гг. покупки через банк
составили 62% общего прироста крестьянского землевладения [44,-c.65].
Коренной перелом в деятельности
банка наступил с началом столыпинской аграрной реформы. Ее цель заключалась в
создании слоя зажиточных крестьян-собственников, который должен был стать
надежной опорой самодержавия. В проведении реформы Крестьянскому банку
отводилась важнейшая роль.
В манифесте 3 ноября 1905 г.
"Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянского
населения" провозглашалось обещание "дать Крестьянскому поземельному
банку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширении
покупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и,
установив более льготные правила для выдачи ссуд". В указе, данном в тот
же день, банк был призван "содействовать увеличению площади землевладения
малоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченном
количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств". В следующем
году последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка. [44,-c.67]
К 1915 г. операции банка
производились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областей
страны. За весь период деятельности банка (1883 - 1915 гг.) через его
посредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всех
покупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, что
банк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизации
земельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудие
разрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.
На 1 июля 1915 г. объем участия
ипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующим
образом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдал
ссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк - соответственно 16242 тыс. десятин
(27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки - 24389 тыс. десятин
(41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%)
приходились на Херсонский земский банк [44, - c.66]. Таким
образом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, а
акционерные земельные банки - по площади принятой в залог земли.
Учреждение Крестьянского и
Дворянского банков было одним из проявлений правительственного курса на
расширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.
Государственный ипотечный кредит
стал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики,
средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительно
важное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью других
форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для
адаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьих
земель. [44,-c.67]
Операции обоих банков были
прерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения и
отмена частной собственности на землю подорвали основы существования
государственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принят
декрет об их ликвидации.
Ипотечное кредитование после
революции 1917 года.
После революционного периода
залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не было
экономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залога
из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего,
недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского
развития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко
использовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как до
революции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, были
чрезвычайно широко развиты.
В связи с переходом к рыночной
экономике в России снова возникли условия для создания и развития базы
ипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили
законы РФ: "О собственности в РСФСР" от 14 июля 1992 г. и 24 декабря
1990 г.; "О залоге" от 29 мая 1992 г. № 2872-1; "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; "Об ипотечных ценных
бумагах" от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.
В 2003 году ипотечные кредиты
составили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах - 10% и выше). В
2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов [15; c.141].
Госсовет при Президенте РФ по
вопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. долларов,
что может обеспечить 2 - 3-кратное увеличение объёмов строительства. Так как на
руках у населения скопилось около 50 млрд. долларов и 18 млрд. долларов на
вкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в т. ч. и через грамотно
организованную ипотеку, - это путь к инвестициям. Высокую доходность рынка
недвижимости (по данным инвестиционной компании "АТОН", доходы на
вложенный капитал в секторе купли-продажи 24%, а в сфере аренды - 13 - 14%) привлекает
к рынку недвижимости крупные зарубежные и российское компании. Эта тенденция
будет усиливаться, т.к правительство подготовило 32 поправки в
законодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заёмщиков и банков
при оформлении ипотечных кредитов. [15; c.141].
Согласно закону "Об
ипотечных ценных бумагах" эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могу
осуществлять ипотечные агентства в форме акционерных обществ и кредитные
организации. Закон допускает выпуск двух видов ценных бумаг - облигаций с
ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов. [15; c.141].
В январе 2004 года Правительство
РФ подписало постановление о предоставлении государственных гарантий ОАО "Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), осуществляемых в виде
выпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1.02.2010 года,
обеспечивающих исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости
указанных облигаций и купонный доход по ним в размере до 2,5 млрд. рублей, в т.
ч. по выплате номинальной стоимости этих облигаций в размере 1,5 млрд. рублей. В
2004 году АИЖК получит из бюджета 4,5 млрд. рублей для стимулирования развития
ипотеки посредством государственных гарантий.
В начале 2004 года Правительство
предложило вариант армейской ипотеки [15; c.141]. В
настоящее время 136 тысяч семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тысяч
нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим имеющим контракт на
прохождение службы, будет с 2005 года перечисляться в год сумма равная
стоимости 3 квадратных метров (примерно 30 тысяч рублей). Через 20 лет
накопленная сумма в 600 тысяч рублей позволит получить жильё в собственность. А
через 3 - 4 года военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформить
покупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будет
покрывать из своих средств.
Но в этой программе не учтена
инфляция и то, что объём финансирования ограничен. Возникают риски, которые
государство должно будет взять на себя. Это не привлечёт солидных инвестиций. Лучше
бы эти средства направить на строительство жилья, а затем использовать льготные
финансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.
Участники рынка ипотечных
кредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основных
субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет свои
цели: (Приложение 2)
заемщики (залогодатели) -
получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его
помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения
имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных
благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком
большую долю дохода;. [13, - с.11-12]
кредиторы-банки (кредитные
организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном
законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации
доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности
ссудного капитала;
инвесторы - юридические и
физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными
кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные
фонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств в
закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;. [13, - с.11-12]
правительство - определяет
концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу
для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования,
создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику,
стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые
институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [13, - с.11-12]
Существует множество
второстепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных
кредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищному
кредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании,
оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат,
паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.
Правительство Российской
Федерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепцию
развития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищного
кредитования в России (она же АИЖК). [13, - с.9]
АИЖК является важным элементом
системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным
образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного
жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация
стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов.
Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку
прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на
изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить
требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет
расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные
ставки по этим кредитам. [13, - с.9]
Развитие АИЖК позволит
интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного
кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с
финансового рынка страны в банковский сектор и через него - в виде ипотечных
кредитов - широким массам населения равномерно по всей территории Российской
Федерации.
Одним из главных условий
адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать
риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов,
необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.
Непосредственной целью Агентства
по ипотечному жилищному кредитованию являются:
создание единых стандартов
ипотечного жилищного кредитования;
обеспечение доступности
ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории Российской
Федерации;
создание возможности
рефинансирования для ипотечных кредиторов;
создание вторичного рынка для
обязательств, обеспеченных ипотекой;
формирование рынка ипотечных
ценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является
обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих
долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по
таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства
на фондовом рынке. [13, - с.10]
Схема ипотечного кредитования
чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и
широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для
ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие
четырёх условий:
право кредитора продать залог и
погасить за счёт этого кредит;
создать систему рефинансирования
ипотечных кредитов;
создать рынок обращения
ипотечных ценных бумаг;
развить систему страхования
кредитов.
Основные этапы ипотечного
кредитования можно подразделить на:
докредитный (поиск недвижимости,
согласование и другие процедуры);
заключение сделки
этап непосредственно
кредитования;
послекредитные процедуры.
Стадии ипотечного кредитования:
подача заявления заёмщика в
кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита;
работа кредитного учреждения с
обращением заёмщика за кредитом. Сбор информации о заёмщике: информация с
предыдущего места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной
возможности возврата кредита; задекларированные источники дохода, налоговые
декларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.; [13, - с.10]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
