Ипотека в России и ее сущность

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.

Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8] В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.

Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[9] Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[10] Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

1.3 Функции ипотечного жилищного кредита

К основным функциям ипотечного жилищного кредита можно отнести следующие.

1.                Функция потребления. Ипотечный жилищный кредит стимулирует потребление. Потребители, стремясь к извлечению максимума полезности, начинают обоснованно и взвешенно оценивать свои текущие и будущие доходы. Те, кто оценивает свою текущую возможность потребления выше, получают сбережения тех, кто в настоящий момент оценивает свою способность к потреблению ниже, и в будущем возвращают потребительскую способность кредиторам. Важно и то, что ипотечный жилищный кредит создает новые формы активов как для потребителей, так и для кредиторов, что в дальнейшем приводит к созданию новых финансовых инструментов(ипотечных закладных, деривативов, векселей и других).

2.                Функция инвестиций. Ипотечный жилищный кредит способствует переводу временно свободных денежных средств в эффективные и надежные отрасли вложений, а именно в жилищное строительство, промышленность строительных материалов, сопутствующих товаров, работ и услуг, стимулируя таким образом развитие легкой, обрабатывающей промышленности, транспорта, связи, сельского хозяйства. Привлечение значительных инвестиций в жилищное строительство способствует снижению издержек производства, подчеркивая взаимосвязь с функцией потребления. Снижение издержек, влияющее на развитие потребления, позволяет потребителям получить больше благ в настоящем и осуществлять новые инвестиции в строительство и смежные отрасли.

3.                Социальная функция. Учитывая то, что социальная функция в первую очередь присуща государству, ипотечное жилищное кредитование позволяет снять часть задач, стоящих перед органами законодательной и исполнительной власти, по улучшению жизненного уровня населения в разрезе улучшения жилищных условий и общего повышения жизненного уровня. В этой связи особую актуальность приобретает высказанный ранее тезис о влиянии жилищного строительства на экономический рост и активизацию социально развития общества.

2.                Ипотечное жилищное кредитование в современной России

2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране

Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Впрочем, создание АИЖК- это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агенство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.

В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию.

После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.

До недавних пор ипотечное жилищное кредитование являлось одним из приоритетных направлений развития финансового сектора экономики, но в связи с мировым финансово-экономическим кризисом это направление перестало быть актуальным. По различным экспертным оценкам к 2010 г. Рынок ипотеки в России может составить около 25 млрд долл. США, темпы годового роста рынка ипотеки – 200-300%, а согласно правительственному плану к 2010 г. Намечается увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. Вместе с тем в 2004г. Было выдано лишь 40 тыс.кредитов, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2% (в США – 55%, в Европе в среднем 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004г. Выросла на 26%, а в Москве – на 45%. Средняя цена продаваемого жилья в России в 2005г. Составляет 20 тыс.руб. за 1 кв.м.

Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования(МАИФ) свидетельствуют что более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Из общего числа желающих улучшить жилищные условия более 53% хотят участвовать в ипотечном кредитовании или приобретении жилья в рассрочку, при этом готовы оплатить первый взнос до 20% стоимости квартиры 70% опрошенных. Основная часть граждан не удовлетворена малой площадью квартиры(61%), плохой планировкой(42%), типом дома(26%), районом жительства(17%). Большая часть потенциальных участников ипотечных программ –это молодые люди в возрасте до 30 лет(20%), от 30 до 40 лет (35%).

Согласно данным переписи населения численность населения России в 2002г. Составляла 145млн. чел., из них городское население 106млн.чел. Таким образом, желающих улучшить жилищные условия с помощью ипотеки около 50млн. чел. Используя данные Росстата о средней стоимости жилищного строительства в регионах России. Таким образом, основная причина недостаточного развития ипотечного движения – нехватка средств у населения.

Рассматривая механизмы ипотечного кредитования необходимо учитывать, что собственно кредитование- это мера, направленная на повышение платежеспособности потенциального покупателя жилья (необходимость в кредите отпала бы сама собой, если бы у покупателя было достаточно собственных средств). Вместе с тем кредитование обеспечивает покупателя средствами, но в случае непомерно высокой платы за жилье заемщик будет не в состоянии выполнить условия договора. Поэтому вторая причина, тормозящая развитие ипотеки в России - это цена на жилую недвижимость.

2.2             Анализ основных причин и факторов, сдерживающих решение жилищной проблемы в России

Решение жилищной проблемы обусловлено совокупностью взаимосвязанных условий и факторов, являющихся следствием социально-экономического и политического положения в стране. Тем не менее, можно выделить ряд процессов, непосредственно влияющих на решение жилищного вопроса. На рисунке 3.1 представлена общая структура и обозначены взаимосвязи базовых элементов системы, составляющей суть процесса обеспечения населения жильем.

Каждый элемент системы характеризуется текущим(прогнозным) состоянием, прямо или косвенно связан с другими элементами, взаимно обусловливая из, и находится под воздействием совокупности факторов, определяя специфику жилищной проблемы.

Особенности процесса обеспечения населения жильем и форма его проявления определяются установленными на государственном уровне принципами, нормами и правилами. Они формируют правовое поле, которое и образует по отношению к рассматриваемой системе «среду функционирования» наряду с общеэкономическими и политическими факторами.

2.3 Состояние рынка ипотечного кредитования в России

Объем выданных кредитов

В октябре-ноябре 2008 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились в 36 регионах, при этом в некоторых более чем на 40%. О приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в общем объеме жилищных кредитов, выданных в 2008 году, составляла порядка 20%.

При этом в агентстве недвижимости Миан доля сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования, в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года сократилась всего на 14% и составила 13% от общего количества совершенных покупок (по сравнению с 32% в январе-марте 2008 года). По нашему мнению, данные показатели являются результатом поиска альтернативных возможностей для клиентов, которые на первый взгляд не очевидны, однако позволяют удовлетворить потребности в недвижимости с помощью привлечения кредитных инструментов и сегодня.

Ипотечные программы банков

В конце 2008 года большинство банков прекратили кредитование новостроек. В настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, с фиксированной или плавающей процентной ставкой:

- средняя ставка по кредиту - 18,82% в рублях и 15,01% в долларах США;

- оптимальный срок кредитования - 10-15 лет;

- первоначальный взнос - не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры;

- средняя величина предоставляемого кредита в Москве (по данным Дельтакредит) - 2,4 млн. руб. или $70 тыс.

В октябре-декабре прошлого года многие банки пересмотрели процентные ставки по ипотеке в сторону повышения. При этом рублевые ставки росли более высокими темпами относительно валютных. Разброс процентных показателей по предлагаемым ипотечным программам достаточно велик - от 14 до 30%.

В январе 2009 года ставки по ипотеке находились на стабильно высоком уровне, существенного их изменения зафиксировано не было. Это обусловлено тем, что в IV квартале прошлого года банки увеличили их «с запасом» на случай резкого ухудшения рыночной ситуации.

В Москве в феврале средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла на 0,6% и составила 18,82%, по долларовым кредитам - на 0,52% до 15,01% (по данным Кредитмарт). Однако данный рост обусловлен, скорее колебанием валютных курсов в первые недели 2009 года.

По регионам средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной валюте (по данным ЦБ РФ). С января 2009 года ЦБ РФ рассчитывает средневзвешенную ставку по итогам выдачи за период, (а не накопленным итогом, как ранее) повысилась с 10,8% в 3 квартале 2008 года до 12,5% в январе 2009 года. В рублях ставки по выданным ипотечным кредитам, как правило, не превышают 18%, а в ряде регионов и 15%. Так, в регионах присутствия МИАН, кредиты по ставке выше 15% зафиксированы только в Новосибирской, Липецкой областях и Республике Башкортастан, а в среднем она составила порядка 14%, минимальная - 13,5% - отмечена в Туле.

Несмотря на февральский рост процентных ставок, по итогам марта ожидается его значительное замедление, за которым в перспективе возможно последует незначительное снижение.

Требования к заемщику

В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к существенной трансформации профиля потенциального потребителя ипотечного кредита. Заметно изменился в сторону увеличения и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 года он составлял 30-35 лет, то в настоящее время - 35-55 лет.

Явно прослеживается тенденция ужесточения требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тыс. руб., при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ.

Предпочтения отдаются заемщикам способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры.

Снизился средневзвешенный срок кредитования - с 16 до 12,5 лет.

Изменились критерии профессиональной принадлежности заемщика - сотрудники финансовых компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска».

Изменение характеристик типового заемщика в условиях кризиса

Государственные программы

Государство, со своей стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования.

С января 2009 года в 2 раза (до 2 млн. руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет.

Согласно программе антикризисных мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели, могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3% от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 году на эти цели будет выделено 300 млн. руб.

Страницы: 1, 2, 3