Ипотечное жилищное кредитование в России

В случае если площадь приобретаемого жилого помещения превышает социальную норму жилья, граждане оплачивают разницу в площади, исходя из действующих городских нормативов и стоимостных характеристик на рынке жилья.

Таблица 2. Социальная норма площади жилья для семей разной численности и предельный размер безвозмездной субсидии

Размер расчета социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты осуществляется по формуле:

где С – размер социальной выплаты или дополнительной социальной выплаты; Ст – стоимость 1 кв. м жилого помещения, исходя из которого рассчитывается размер социальной выплаты и дополнительной социальной выплаты; Рп – размере общей площади жилого помещения в пределах норм общей площади жилого помещения, установленных Программой; Кп – количество процентов от стоимости жилого помещения, установленное Программой, для предоставления участникам Программы социальной выплаты или дополнительной социальной выплаты; Ост – остаток стоимости жилого помещения, подлежащий оплате участником Программ при его приобретении у оператора Программы, другого юридического лица при участии в долевом строительстве, либо размер основного долга по обязательствам участника Программы перед кредитором по кредитному договору, предоставленному на приобретение жилого помещения, частичная оплата которого производилась в том числе за счет средств социальной выплаты.

После сдачи отреконструированного (построенного) или приобретенного жилья в эксплуатацию участники Программы проживают в квартире как пользователи, а по завершении всех оставшихся выплат получают жилье в собственность.

По статистическим данным Комитета по молодежной политике и взаимодействию с общественными организациями Администрации Санкт-Петербурга, более 80 процентов молодых граждан не имеют собственного жилья. Как показывают результаты социологических опросов, среди причин, по которым молодые семьи не желают заводить детей, на первом месте стоит отсутствие перспектив на приобретение жилья. Почти 50 процентов браков молодых граждан распадаются, средняя продолжительность таких браков – 3,1 года. Жилищные проблемы оказывают негативное воздействие и на другие аспекты социального состояния молодежной среды, в том числе на здоровье, образование, организацию досуга.

Учитывая, что из общего количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, 10 процентов составляет молодежь, а всего количество семей в Санкт-Петербурге, состоящих на указанном учете, составляет более 300 тысяч, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семей ориентировочно составляет 30 тысяч семей, в том числе 52 процента из них (15,6 тысячи) готовы решать свои жилищные проблемы на основе рыночных отношений, но при частичном содействии государства.

Настоящая Программа призвана создать финансово-правовой механизм, обеспечивающий строительство (реконструкцию), а также приобретение доступного жилья для молодежи с минимальным привлечением средств бюджета Санкт-Петербурга (в виде освобождения от перечислений на развитие инфраструктуры Санкт-Петербурга на период реализации Программы), и обеспечить жильем к концу реализации Программы около 1500 молодых семей.

3.2.2 Целевая программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002–2011 гг.»

Очередникам, которые прошли квалифицированный отбор банка, может быть оказана финансовая поддержка за счет средств городского бюджета при приобретении ими жилья в кредит в виде жилищных субсидий (до 30% от стоимости квартиры)[22].

Размер социальной выплаты в рамках программы определяется Жилищным комитетом исходя из:

1.                 количества членов семьи участника программы;

2.                 размера общей площади жилого помещения, в пределах которого оказывается государственное содействие в рамках программы, – 20 кв. м. на одного члена семьи участника Программы;

3.                 расчетной стоимости жилого помещения, определяемой в процентном соотношении в зависимости от количества членов семьи участника Программы:

ü    для одиноких граждан 70% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

ü    для семьи состоящей из двух человек, – 60% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

ü    для семьи состоящей из трех человек, – 50% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

ü    для семьи состоящей из четырех человек и более, – 40% от средней стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения;

4.                 размере коэффициента риска, выраженного в процентах, в зависимости от срока нахождения семьи участника Программы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Размер социальной выплаты осуществляется по формуле:

где РС – размер социальной выплаты; Кч – количество членов семьи участника Программы; Рпл – размер общей площади жилого помещения, в пределах которого оказывается государственное содействие в рамках Программы; Рст – расчетная стоимость жилого помещения, определяемая в процентом отношении в зависимости от количества членов семьи участника Программы; Кр – коэффициент риска, определяемый в зависимости от срока нахождения семьи участника Программы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Таблица 3. Размер коэффициента риска

Размер социальной выплаты определяется на дату принятия Жилищным комитетом решения о предоставлении заявителю социальной выплаты, при этом он не может превышать 30% от стоимости приобретаемого жилого помещения и перерасчету не подлежит.

Первоочередное право на участие в программе имеют участники программы, являющиеся нанимателями и (или) собственниками комнат в коммунальной квартире. Но для этого они должны соответствовать одному из двух параметров. Либо с использованием средств долгосрочного ипотечного жилищного кредита участники программы приобретают комнаты у своих соседей, в результате чего коммунальная квартира становится отдельной. Либо они являются также и участниками другой целевой программы – по расселению коммунальных квартир в Петербурге.

Во втором случае выбор вариантов для переезда из коммуналки в отдельную квартиру гораздо шире.

Преимуществами данной Программы является то, что кредитование осуществляется в рублях, что исключает валютные риски. Самая низкая процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в Петербурге. Наибольший срок кредитования – до 30 лет. Удобство погашения кредита через сеть банков-участников – можно выбрать оптимальный вариант по режиму работы, местонахождению банка и стоимости обслуживания. Гарантия надежности – агентство работает по единой общефедеральной программе ипотечного кредитования.

Есть и другие преимущества. В частности, самые либеральные требования к возрасту заемщика. Кроме того, можно получить кредит в среднем на 20% больше, чем по иным программам, так как при расчете суммы кредита учитывается до 50% от дохода заемщиков, независимо от количества детей в семье. Нет ограничений по профессии, образованию, специальности заемщиков.

Требования к жилому помещению: любая пригодная к проживанию квартира в неаварийном состоянии, независимо от типа дома, материала перекрытий, года постройки.

Заключение

Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования.

Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база – основа рыночной системы – продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные особенности. Основной плюс – это уникальность момента. Ведь цены на недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке – избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрести квартиру по ипотеке.

Рынок недвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.

Все-таки кризис будет длиться не вечно и ипотечное жилищное кредитование в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ готово будет войти в новую фазу – фазу интенсивного развития. Основная задача государства – максимально способствовать этому процессу.

Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

ð предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

ð предоставление жилья из государственных или муниципальных жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

ð стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так называемого сектора «арендного жилья»;

ð предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

ð покупка и строительство гражданами жилья с использованием собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

ð стимулирование создания товариществ собственников жилья.

Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т. к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.

Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях

Список использованной литературы

1.           Конституция Российской Федерации. – СПб (с изм. от 9.01.96, 10.02.96 и 9.06.01). – Гарболово: Издательский дом А. Громова, 2003. – 48 с.

2.           Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

3.           Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (часть 1), ст. 14.

4.           Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст. 3400; 2002, №7, ст. 629; «Российская газета», №24, 10.02.2004.

5.           Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. №18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. №29.

6.           Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ от 28 июля 1997 г., №30, ст. 3594.

7.           Федеральный закон от 17 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. №46 (ч. 2). Ст. 4448.

8.           Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. №1010 // Российская газета от 04.09.96 г. №168.

9.           Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 8.05.02) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ от 17 января 2000 г. №3. ст. 278.

10.       Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Постановлением Совета министров правительства Российской Федерации от 20.06.1993 г. №595.

11.       Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением правительства Российский Федерации от 11.01.2000. №28.

12.       Архипов 3. Доступному жилью – доступную ипотеку: [Беседа с ген. дир. агентства по ипотечному жилищному кредитованию А. Семенякой / Вел В. Архипов] // Строит. газ. – 2006. – №7 (от 17.02 2006). – С. 1–3

13.       Ашрапов М.М. О системе кредитования жилищного строительства / М.М. Ашрапов // Жил. стр.-во. – 2004. – №1. – С. 2–4.

14.       Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. – 2005. – №1. - С. 62–67.

15.       Гурвич В. У ипотеки есть шанс // Российская Бизнес-газета» №701 (17) от 12 мая 2009 г.

16.       Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие / Под. ред. Ю.Ф. Симионова. – изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: ИКЦ «Март», 2005. – 240 с. – (Безупречные документы).

17.       Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. – М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001. – 273 с.

18.       Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». – Новосибирск: СГГА, 2000. – С. 173–179.

19.       Ипотека: Вопросы правового регулирования. – М.: Ось-89, 2005. – 64 с.

20.       Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / О.С. Южаков, К.В. Афонина, А.В. Урьева. – М.: Изд-во Эсмо, 2004. – 128 с.

21.       Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России / М.П. Логинов // ЭКО. – №9. - С. 115–133.

22.       Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. – 2002. – №1. – С. 28–66.

23.       Никитин В. Развитие ипотеки в России / В. Никитин // ЖКХ. – 2004. – №12. - С. 19–23.

24.       Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. – М.: Инфра-М, 2007. – 576 с.

25.       Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с.

26.       Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка.–СПб: Питер, 2001. с. 7–9

27.       #"#_ftnref1" name="_ftn1" title="">[1] Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001.- с. 152