Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка" 
Основным
документом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования,
стал Гражданский кодекс РФ (п.2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). В
дальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актов
стал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Важными
этапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматривать
принятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечного
кредитования:
-
постановление Правительства РФ от
26.08.96 г. "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию";
-
постановление Правительства РФ от
18.02.98 г. № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
-
постановление Правительства РФ от
26.02.98 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о зарегистрированных правах";
-
постановление Правительства РФ от
11.01.00 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации"
В настоящее время свои правила и
требования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления,
приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.
К данному моменту заложена законодательная база для
функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 году в
Государственную Думы был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на
формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были
приняты и подписаны президентом. С перечнем законов можно ознакомиться Нужно
заметить, что еще предстоит большая работа по совершенствованию
законодательства, устраняющих противоречия. Учитывая важность и актуальность
жилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля
2005 года принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование
рынка доступного жилья, а также внесение необходимых поправок в
законодательство.
Большое внимание уделяется законодательному обеспечению
системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного
кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон
"Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска
и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу
ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В
2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента,
а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротства
эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшили
качество закона, что дает возможность прогнозировать появления первых выпусков
ипотечных ценных бумаг уже в 2005 году. Несмотря на то, что некоторые ведущие
операторы достигли объемов достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, по
мнению экспертов требуется ряд дополнительных законодательных инициатив.
Кроме того, Министерством экономического развития и торговли
РФ (МЭРТ) разработана и, скорее всего, будет принята концепция, в которой
предлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в форме
гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд.
рублей.
Большое значение для снижения рисков кредиторов и развития
ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского
процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно
которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения
взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма
снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.
Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро.
Президентом подписан закон "О кредитных историях", целью которого
является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения
заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, который
вступает в силу с сентября 2005 года позволит снизить риски кредитных
организаций, что должно отразиться на процентных ставках.
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение
рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых
инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие
государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных
стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное
Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), министерство
промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом,
начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и
унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития
общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, в настоящий момент в
большей степени сформирована правовая основа для реализации системы
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая может регламентировать
современный этап устойчивого запуска и становления ипотеки.
История ипотечного кредитования
России начинается в период правления императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем,
пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельности
стали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита,
предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первый
этап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился с
повеления Александра II,
который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработанную
систему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активов
и пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности
банков и их ликвидацию.
Затем по мере развития торговли и
промышленности в середине XIX
века, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительство
создает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматься
долгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставление
краткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковском
кредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местных
нужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве и
Санкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинается
второй этап в истории ипотеки России.
Городские кредитные общества
устанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита и
обладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования в
форме выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли – продажи
облигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществом
заемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этом
исключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Их
ограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной из
важнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемой
заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого общества
предусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога и
его доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел от
способностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынка
недвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше
100 % суммы кредита.
Ипотечные кредиты предоставлялись под
залог недвижимости – деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а в
дальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентные
облигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегодно
в среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов,
производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков и
ипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 лет
своей деятельности (1862 - 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму
662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистой
прибыли. [20].
После проявления успешной ипотечной
деятельности в Москве и Санкт – Петербурге. Были открыты кредитные общества в
более 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органов
управления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появились
земельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика,
что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любого
ипотечного учреждения.
Данная система ипотечного кредитования
России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров
от 17 мая 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ"
была прекращена, оставив 150 – летний опыт российской ипотеки архивам.
Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К данным
нововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции,
свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынки
ипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инноваций
обусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.
Во-первых, это провозглашение свободы
предпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализация
банковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международной
деятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч.
в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источников
финансирования, экономического цикла строительства, совершенствование
технологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентных
ставок, темпов инфляции и т.п.).
Основным побудительным мотивом
введения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков.
Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбережений
общества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют
сформировать рынок более эффективным, если снижаются расходы на
перераспределение финансов или расходы, связанные с удовлетворением каких-либо
потребностей. Кроме того, может снижаться общая стоимость посреднических услуг
на финансовом рынке.
Ипотека как финансовая инновация для
России конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения ряда
потребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности,
2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективном использовании
свободных финансовых ресурсов и 3) потребности жилищно-строительного комплекса
в загрузке производственных мощностей. Также, позволяет изменять не только
стоимость и доступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на
управление денежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций.
Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере,
инициируя и стимулируя ее развитие.
Таким образом, ипотека в современной
России развивается как финансовая инновация, включающая все характерные
признаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можно
рассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.
В Российской Федерации за последнее
десятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так,
существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по форме
собственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доля
жилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990
по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого в
эксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья,
рынок ипотечных кредитов.
В тоже время следует отметить то, что
сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительное
сокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди на
получения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос на
вновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В данной
ситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новым
кредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условия
населения, сокращать очереди на получения жилья.
Рассмотрим процесс становления
ипотеки в Новосибирске, одном из крупных городов РФ. Ипотека в Новосибирске
пробивает себе дорогу в условиях крайне неблагоприятной
инвестиционно-финансовой ситуации. После кризиса 1998 года практически
отсутствует возможность использования банковских ипотечных кредитов из-за
недостатка долгосрочных кредитно-финансовых ресурсов, высокой стоимости
кредитных средств и малой доходности от данного вида деятельности по сравнению
с другими банковскими операциями. В связи с жесткостью федерального и местного
бюджетов прекращено финансирование программ социального жилищного
строительства. Кроме того, становлению ипотечного кредитования мало
способствует нестабильность политической ситуации и проблема низкой
платежеспособности населения. Так, по данным статистики среднедушевой доход в
России в послекризисный период снизился в три раза, при этом более чем в 1,5
раза увеличился процент безработных. Как положительное, следует отметить то,
что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки. Заработали
законодательные акты "Об ипотеке", "О регистрации недвижимого
имущества и сделок с ним", "Об ипотечной деятельности на территории Новосибирской
области" и др. Разрабатываются системы ипотечного кредитования, которые
позволили бы удовлетворить реальные запросы жителей Новосибирска в
строительстве жилья и улучшении жилищных условий.
В Новосибирске становление
ипотеки представлено двумя подходами. Первый - открыло свою деятельность
местное отделение государственного федерального агентства по ипотечному
кредитованию (ГФАпИК), в основе деятельности которого положена традиционная
американская концепция по схеме "банк-клиент". И второй - в мэрии
Новосибирска разработана концепция муниципальной инициативы, в основе которой
используются элементы ипотечного кредитования, позволяющие включить пусковой
механизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов.
В рамках первого подхода
используется организация ипотечного кредитования, построенного на первичном и
вторичном рынке закладных и привлечении банковского капитала, возможно даже с
использованием кредитных ресурсов зарубежных банков. Достоинством данного
подхода является то, что это государственная структура со сформировавшейся
командой, с разработанным организационно-правовым обеспечением и поддержкой
федеральных органов власти. В тоже время, такое развитие ипотеки несвободно от
недостатков. Так, в условиях нестабильной кредитно-финансовой системы,
ипотечные кредиты предлагаемые ГФАпИК имеют высокую стоимость, что существенно
ограничивает их потребительскую привлекательность. Использование дорогих
кредитных ресурсов увеличивает стоимость одного квадратного метра жилой площади
и значительно сужает сегмент потребительного рынка. В условиях ценовой
конкуренции данный фактор существенно влияет на увеличение рисков, как
коммерческих, так и инвестиционных. Кроме того, при данной схеме становления
ипотеки следует учитывать риски, связанные с размещением ценных бумаг,
эмитированных федеральными структурами. Так, отсутствие практики работы с
закладными, недоверие населения может затруднять сбыт ценных бумаг, скорость их
движения.
При втором подходе, когда
используются элементы ипотеки, реализуется следующая инвестиционно-финансовая
схема. Она объединяет ряд этапов: инвентаризацию недостроенных объектов – жилых
домов в Новосибирске; подготовку (доработку) проектно-сметной документации на
недостроенные объекты; разработку организационно-правового обеспечения ипотеки;
разработку финансового плана обеспечения жилищного строительства; выбор
источников инвестирования; ипотечное кредитование и расчет по кредиту. В
частности, произведенные расчеты показывают то, что даже при минимальной
стоимости кредита – 10 %, рентабельность инвестиционного проекта (строительство
жилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 процентов, в
зависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости, ранее
выполненных работ по проекту. Отметим, что данная схема становления ипотеки
предполагает использование следующих источников инвестирования нового жилья: первый
целевой вклад застройщика; средства фьючерсной продажи ранее занимаемой
квартиры застройщика; ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и проценты
по кредиту на данный остаток; денежные или материальные средства предприятий и
организаций; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительство
жилья); займы;
Достоинством данного подхода является
то, что для запуска ипотеки используются местные инвестиции. При этом
существенно снижается стоимость одного квадратного метра жилья, за счет того,
что используются недостроенные объекты и кредитный процент начисляется не на
всю стоимость квартиры, а только на остаток выплаты от ее стоимости. Кроме
того, администрация города выступает гарантом реализации данной ипотечной
схемы. Так, строительно-монтажные работы жилых домов ведутся подразделением
мэрии, расчетный счет, на который поступают деньги инвесторов (застройщиков)
находится в муниципальном банке города, а регистрация заявлений желающих
участвовать в данной программе ведется в жилищных отделах администраций районов
Новосибирска. К недостаткам этого подхода следует отнести то, что ни каждый
застройщик располагает довольно большой суммой первого целевого вклада, размер
которого фиксирован, составляет до 50% от суммы стоимости квартиры и должен
быть внесен единовременно на первом этапе заключения кредитного договора. Общим
недостатком обоих подходов можно отметить и то, что в процессе запуска
ипотечного кредитования в Новосибирске строиться небольшое количество жилой
площади. Что практически не решает жилищной проблемы города. Хотя позволяет
реально запустить ипотеку и отработать схемы ипотечного кредитования.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|
|
